Thời điểm xác lập quyền sở hữu có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc xác định ai là chủ sở hữu hợp pháp đối với nhà ở, đất đai và các loại tài sản khác. Đây là căn cứ để cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền như sử dụng, định đoạt, chuyển nhượng hoặc bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Bài viết dưới đây, do Luật sư tại Luật Thiên Mã biên soạn, sẽ giúp bạn làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến thời điểm xác lập quyền sở hữu theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023. Nếu bạn đang cần xác minh hoặc bảo vệ quyền sở hữu tài sản của mình, hãy đặt lịch tư vấn tại Luật Thiên Mã để được hỗ trợ kịp thời và chính xác.

Khái niệm và cơ sở pháp lý của thời điểm xác lập quyền sở hữu

1.1. Quyền sở hữu là gì?

Quyền sở hữu là quyền hợp pháp của cá nhân, tổ chức đối với tài sản, bao gồm ba quyền năng cơ bản:

• Quyền chiếm hữu: Nắm giữ, quản lý tài sản như chủ sở hữu.
• Quyền sử dụng: Khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài sản.
• Quyền định đoạt: Chuyển nhượng, bán, cho thuê, tặng cho, thừa kế, hoặc tiêu hủy tài sản.

Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu được pháp luật dân sự bảo vệ và chỉ bị hạn chế trong các trường hợp do luật định (như trưng mua, trưng dụng vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng).

1.2. Cơ sở pháp lý

Việc xác định thời điểm xác lập quyền sở hữu được quy định trong nhiều văn bản pháp luật, tùy theo loại tài sản:

• Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015: Quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu là khi các điều kiện luật định về việc chuyển giao tài sản được đáp ứng (ví dụ: giao nhận tài sản, đăng ký quyền sở hữu nếu pháp luật yêu cầu…).
• Luật Nhà ở 2023: Quy định quyền sở hữu nhà ở được xác lập kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, hoặc trong một số trường hợp, khi hoàn thành thủ tục mua bán và bàn giao theo hợp đồng hợp pháp.
• Luật Đất đai 2024: Xác định quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình) được công nhận khi đã được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền, thể hiện qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, với một số loại tài sản đặc thù như xe máy, ô tô, tàu thuyền, quyền sở hữu chỉ được xác lập khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1.3. Ý nghĩa của thời điểm xác lập quyền sở hữu

Việc xác định đúng thời điểm xác lập quyền sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng trong thực tiễn pháp lý và dân sự:

• Làm căn cứ bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu trước các tranh chấp tài sản, đặc biệt trong các vụ kiện về đòi tài sản, tranh chấp thừa kế, bồi thường thiệt hại…
• Xác định thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính, như nộp thuế, lệ phí trước bạ, phí bảo trì tài sản, nghĩa vụ đăng ký…
• Phân biệt rõ quyền và trách nhiệm của các bên trong hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển nhượng tài sản.
• Là điều kiện để thực hiện các giao dịch dân sự khác như thế chấp, bảo lãnh, cho thuê…

Theo báo cáo của Bộ Tư pháp năm 2024, có khoảng 30.000 vụ tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tài sản được Tòa án nhân dân các cấp thụ lý. Trong đó:

• 40% tranh chấp liên quan đến nhà ở và đất đai, chủ yếu do không xác định rõ thời điểm quyền sở hữu được xác lập, dẫn đến việc nhiều bên cùng tuyên bố là chủ sở hữu hợp pháp.
• Các tranh chấp còn lại thường liên quan đến tài sản thừa kế chưa đăng ký, hoặc tài sản bị định đoạt khi chưa hoàn tất việc chuyển quyền.

>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!

  Đặt lịch tư vấn

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

2.1. Theo giao dịch mua bán nhà ở

Theo Điều 15 Luật Nhà ở 2023, quyền sở hữu nhà ở được xác lập cho bên mua kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cụ thể:

• Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp pháp luật miễn).
• Sau khi ký hợp đồng, bên mua có nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà ở tại văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu ý: Việc ký hợp đồng mua bán không làm phát sinh quyền sở hữu, nếu không thực hiện thủ tục đăng ký. Đây là điểm tiếp tục được khẳng định trong Luật Nhà ở 2023 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và an toàn pháp lý

2.2. Theo hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho

Đối với giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu chỉ được xác lập khi:

• Hợp đồng được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực theo quy định.
• Người nhận chuyển nhượng hoặc được tặng cho làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại văn phòng đăng ký đất đai.

Nếu chưa hoàn tất thủ tục đăng ký, người nhận chuyển nhượng/tặng cho chưa được pháp luật công nhận là chủ sở hữu nhà ở, và có thể phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng, chuyển nhượng tiếp theo.

2.3. Theo thừa kế nhà ở

Trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở, quyền sở hữu được xác lập khi:

• Có văn bản khai nhận di sản hoặc thỏa thuận phân chia di sản được công chứng (nếu có nhiều người thừa kế),
• Và người thừa kế làm thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp chỉ có di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, nhưng không đăng ký quyền sở hữu, thì người nhận thừa kế vẫn chưa có quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà đó.

Theo thống kê năm 2024, có khoảng 60% tranh chấp quyền sở hữu nhà ở phát sinh từ việc không hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu sau khi mua bán, tặng cho hoặc nhận thừa kế. Đây là nguyên nhân phổ biến dẫn đến việc một căn nhà có nhiều người cùng tranh chấp quyền sở hữu.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!

  Đặt lịch tư vấn

Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

Trong một số trường hợp, cá nhân hoặc tổ chức có thể xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản không phải của mình thông qua thời hiệu chiếm hữu, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định. Đây là cơ chế pháp lý quan trọng nhằm ổn định quyền sở hữu thực tế đã tồn tại lâu dài, không có tranh chấp.

3.1. Quy định về thời hiệu chiếm hữu

Theo Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015, một người có thể xác lập quyền sở hữu nếu chiếm hữu tài sản:

• Công khai (không giấu diếm);
• Liên tục (không bị gián đoạn);
• Ngay tình (không biết và không thể biết việc chiếm hữu là không có căn cứ pháp luật);
• Không có tranh chấp trong suốt thời gian luật định.

Tài sản có thể là động sản (xe máy, tài sản di chuyển…) hoặc bất động sản (nhà đất), nhưng thời hiệu áp dụng là khác nhau tùy loại tài sản.

3.2. Thời hiệu chiếm hữu đối với bất động sản

Theo khoản 2 Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản là:

• 30 năm, nếu người chiếm hữu ngay tình, công khai, liên tục và không có tranh chấp;
• Sau khi hết thời hiệu, nếu không có ai chứng minh mình là chủ sở hữu và yêu cầu đòi lại tài sản, người chiếm hữu sẽ được xác lập quyền sở hữu hợp pháp.

Ví dụ: Một người sử dụng mảnh đất do cha mẹ để lại từ trước năm 1995, không tranh chấp, có nhà ở, đóng thuế đầy đủ → có thể được xác lập quyền sở hữu thông qua thời hiệu.

3.3. Điều kiện xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

Để được công nhận quyền sở hữu theo thời hiệu, người chiếm hữu cần đáp ứng đồng thời các điều kiện:

• Chiếm hữu ngay tình: không biết là tài sản của người khác;
• Công khai, không che giấu việc sử dụng;
• Chiếm hữu liên tục trong suốt thời gian luật định (10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản);
• Không có tranh chấp pháp lý nào trong suốt thời gian đó;
• Tài sản không thuộc diện bị cấm chuyển nhượng hoặc không được phép xác lập quyền sở hữu.

Cơ quan có thẩm quyền xác định quyền sở hữu (UBND cấp xã, Tòa án) sẽ xem xét hồ sơ, tài liệu, nhân chứng và thực tế sử dụng tài sản.

Số liệu gần nhất: Theo báo cáo ngành Tư pháp năm 2024, có khoảng 10% vụ án tranh chấp quyền sở hữu tài sản được giải quyết trên cơ sở thời hiệu chiếm hữu, chủ yếu liên quan đến đất đai nông nghiệp, nhà ở lâu năm không có giấy tờ, nhưng sử dụng ổn định và không bị tranh chấp.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản khác

4.1. Đối với động sản

Theo Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu tài sản là động sản (như tiền, hàng hóa, máy móc, thiết bị…) được xác lập khi:

• Việc chuyển giao tài sản được thực hiện hợp pháp, và
• Giao dịch chuyển quyền sở hữu (như mua bán, tặng cho, trao đổi…) được hoàn tất
  Trong trường hợp không có nghĩa vụ đăng ký, việc giao tài sản thực tế là căn cứ xác lập quyền sở hữu.

4.2. Đối với tài sản không phải đăng ký

Tài sản không thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu (ví dụ: đồ gia dụng, hàng hóa thông thường, vật phẩm cá nhân) thì quyền sở hữu được xác lập ngay khi tài sản được giao, trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định khác của pháp luật.

Trường hợp có tranh chấp, bên đang giữ tài sản hợp pháp và chứng minh được nguồn gốc sở hữu sẽ được pháp luật bảo vệ.

4.3. Đối với tài sản phải đăng ký

Đối với các tài sản như ô tô, xe máy, tàu thuyền, máy bay, quyền sở hữu chỉ được xác lập sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (căn cứ Điều 188, 189 Bộ luật Dân sự và luật chuyên ngành).

Ví dụ:

• Mua ô tô phải sang tên tại cơ quan đăng ký xe của công an
• Mua tàu thuyền phải đăng ký tại cảng vụ hoặc Sở Giao thông vận tải

Việc chưa đăng ký sang tên dù đã giao tài sản vẫn chưa làm phát sinh quyền sở hữu về mặt pháp lý, dễ phát sinh rủi ro và tranh chấp.

Số liệu thực tế: Theo thống kê năm 2024 của Bộ Tư pháp, khoảng 25% các vụ tranh chấp về quyền sở hữu động sản phát sinh do các bên không thực hiện hoặc chưa hoàn tất thủ tục đăng ký (đặc biệt với tài sản có giá trị như ô tô, xe máy, thiết bị công trình).

>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!

  Đặt lịch tư vấn

Tranh chấp quyền sở hữu tài sản và giải quyết

Tranh chấp quyền sở hữu tài sản là một dạng phổ biến trong tố tụng dân sự, thường xảy ra khi có sự mâu thuẫn về việc xác lập, chuyển giao hoặc ghi nhận quyền sở hữu giữa các cá nhân, tổ chức. Việc giải quyết các tranh chấp này cần tuân theo quy định pháp luật hiện hành.

5.1. Nguyên nhân tranh chấp

Các tranh chấp thường phát sinh từ:

• Không thống nhất về thời điểm hoặc căn cứ xác lập quyền sở hữu
• Không có hoặc thiếu giấy tờ hợp pháp, ví dụ: mua bán không hợp đồng, tặng cho miệng, tài sản không đăng ký sở hữu
• Có giao dịch chồng lấn, mua bán qua nhiều người hoặc có dấu hiệu chiếm hữu trái pháp luật
• Tranh chấp giữa các thành viên gia đình, thừa kế, đồng sở hữu tài sản

5.2. Giải quyết tranh chấp

Khi không thể thương lượng, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu xác nhận quyền sở hữu hoặc buộc bên chiếm hữu trái phép trả lại tài sản.

• Thẩm quyền giải quyết: Tòa án Nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh, tùy theo giá trị tài sản và tính chất vụ việc
• Thẩm quyền theo lãnh thổ: nơi có tài sản tranh chấp

Căn cứ pháp lý: Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017)

5.3. Hồ sơ khởi kiện

Người khởi kiện cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu quy định
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản: hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tặng cho, biên nhận giao dịch…
• Chứng cứ liên quan đến việc chiếm hữu hoặc tranh chấp: biên bản, hình ảnh, lời khai nhân chứng
• Tài liệu cá nhân/tổ chức như CCCD, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (nếu là pháp nhân)

Việc xác định đúng căn cứ pháp lý và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ là điều kiện cần thiết để Tòa án thụ lý và giải quyết vụ việc hiệu quả.

Khó khăn và giải pháp trong xác lập quyền sở hữu

6.1. Khó khăn trong xác định thời điểm xác lập

Việc xác lập quyền sở hữu thường gặp trở ngại trong việc xác định thời điểm phát sinh quyền, đặc biệt khi thiếu tài liệu thể hiện rõ thời điểm giao tài sản, hoàn tất nghĩa vụ thanh toán hoặc đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước. Một số trường hợp còn phát sinh tranh chấp do tài sản được chuyển nhượng nhiều lần mà không làm thủ tục đăng ký, dẫn đến xung đột quyền lợi giữa các bên.

6.2. Thiếu chứng cứ chứng minh quyền sở hữu

Người sử dụng tài sản nhưng không có hợp đồng, giấy chứng nhận hoặc giấy tờ chứng minh giao dịch hợp pháp (mua bán, tặng cho, thừa kế…) sẽ khó được công nhận là chủ sở hữu. Trong thực tế, nhiều người dân chỉ giao dịch bằng giấy tay hoặc lời nói, không thực hiện công chứng/chứng thực, dẫn đến rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp.

6.3. Giải pháp đề xuất

Để đảm bảo quyền lợi và giảm thiểu rủi ro trong xác lập quyền sở hữu, cần:

• Thu thập và lưu giữ đầy đủ giấy tờ pháp lý như hợp đồng, hóa đơn, biên bản giao nhận, giấy tờ chuyển quyền hoặc tài liệu thể hiện nguồn gốc hợp pháp của tài sản;
• Thực hiện công chứng, chứng thực và đăng ký quyền sở hữu theo đúng quy định pháp luật, đặc biệt với các tài sản bắt buộc phải đăng ký như bất động sản, xe cơ giới…;
• Tham khảo ý kiến luật sư trong quá trình mua bán, chuyển nhượng hoặc giải quyết tranh chấp để được hướng dẫn đầy đủ về trình tự pháp lý.

Theo thống kê năm 2024, khoảng 35% vụ tranh chấp quyền sở hữu được giải quyết nhanh chóng và dứt điểm khi người dân được hỗ trợ pháp lý từ sớm, đặc biệt là trong giai đoạn chuẩn bị hồ sơ.

6.4. Dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện về xác lập và bảo vệ quyền sở hữu:

• Tư vấn quy trình xác lập, chuyển quyền sở hữu đúng quy định pháp luật;
• Soạn thảo hợp đồng, thực hiện công chứng và thủ tục đăng ký quyền sở hữu;
• Hướng dẫn thu thập chứng cứ khi có tranh chấp;
• Đại diện khách hàng trong giải quyết tranh chấp tại tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Với kinh nghiệm giải quyết hàng trăm vụ việc về quyền sở hữu tài sản, Luật Thiên Mã cam kết đồng hành cùng khách hàng trong việc bảo vệ tài sản hợp pháp và ổn định quyền lợi lâu dài.

>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!

  Đặt lịch tư vấn

Thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là nhà ở, là yếu tố pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của cá nhân, tổ chức, được quy định rõ trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023. Để đảm bảo xác lập quyền sở hữu đúng quy định và giải quyết tranh chấp hiệu quả, cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tham khảo ý kiến luật sư. Hãy liên hệ Luật Thiên Mã để được tư vấn chuyên sâu.