Theo Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2023), khoảng 60% tổng dư nợ tín dụng tại các ngân hàng thương mại có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tương đương 7,2 triệu tỷ VND trong tổng dư nợ 12 triệu tỷ VND.

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm quan trọng trong hoạt động vay vốn và giao dịch tài sản. Việc thực hiện đúng quy trình thế chấp quyền sử dụng đất, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất và đóng lệ phí đăng ký thế chấp theo quy định pháp luật sẽ giúp người dân và doanh nghiệp bảo vệ quyền lợi hợp pháp, đồng thời đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch.

Trong bài viết này, Luật sư sẽ cung cấp thông tin chi tiết về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, quy trình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, cũng như giới thiệu mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mới nhất theo quy định hiện hành.

Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý trong việc soạn thảo hợp đồng hoặc thực hiện thủ tục đăng ký, dịch vụ tư vấn của Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng đồng hành, giúp bạn giải quyết nhanh chóng, hiệu quả mọi vướng mắc.

>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!

  Đặt lịch tư vấn

Định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp (bên cho vay hoặc tổ chức tín dụng), mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp.

Thế chấp quyền sử dụng đất thường được sử dụng để vay vốn tại các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng, giúp người sử dụng đất có thể huy động nguồn vốn mà vẫn giữ quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất được quy đổi bằng tiền dựa trên diện tích và thời hạn sử dụng đất theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Tóm lại, thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận pháp lý giữa các bên, trong đó quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự mà không làm thay đổi quyền sử dụng thực tế của bên thế chấp

Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn liên quan, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

1. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp

Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất.

Trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư theo quy định.

2. Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết

• Đất không đang trong tình trạng tranh chấp, khiếu kiện.
• Nếu có tranh chấp, thì phải đã được giải quyết dứt điểm bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài có hiệu lực pháp luật.

3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án dân sự.
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

4. Quyền sử dụng đất còn trong thời hạn sử dụng theo quy định

Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực theo Giấy chứng nhận hoặc theo quy định của pháp luật.

5. Một số điều kiện bổ sung

• Đối với trường hợp quyền sử dụng đất đồng sở hữu, nếu các thành viên muốn thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận riêng.
• Nếu quyền sử dụng đất thuộc nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp.
• Người thế chấp phải đủ 18 tuổi, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ hoặc được người đại diện hợp pháp thực hiện thay.

6. Lưu ý về các trường hợp không được thế chấp

• Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế chưa được sự đồng ý của các đồng thừa kế.
• Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được dùng để thế chấp.
• Đất thuộc các trường hợp đặc biệt như đất rừng tự nhiên được Nhà nước cho thuê, đất quốc phòng, an ninh kết hợp lao động sản xuất, xây dựng kinh tế… không được thế chấp.
• Đất thuê trả tiền hàng năm chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của người thuê đất gắn liền với đất.

7. Lưu ý về điều kiện riêng của ngân hàng, tổ chức tín dụng

Ngoài các điều kiện pháp luật, một số ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có thể quy định thêm điều kiện riêng khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất, ví dụ về giá trị tài sản, vị trí, loại đất, hồ sơ pháp lý, v.v.

Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, người yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
• Mẫu số 01a – bản chính, theo mẫu quy định kèm Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
• Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng)
• Trừ trường hợp người yêu cầu nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với hồ sơ đăng ký biến động đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất, hoặc hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì không phải nộp bản chính giấy chứng nhận.
• Các giấy tờ khác liên quan (nếu có) theo yêu cầu của Văn phòng đăng ký đất đai để phục vụ cho việc đăng ký thế chấp.

>>> Đừng để rắc rối pháp lý làm bạn kiệt sức, hao tiền và mất cơ hội! Đặt lịch tư vấn với Luật sư ngay hôm nay – chỉ một phí nhỏ, luật sư uy tín giúp bạn xử lý nhanh gọn. Hoàn phí khi dùng thuê luật sư trọn gói sau tư vấn. Thanh toán gấp để tư vấn pháp lý tránh thiệt hại thêm! Đặt lịch tư vấn

 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định

Hồ sơ bao gồm:

• Phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất (Mẫu số 01a – bản chính).
• Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực (bản chính hoặc bản sao có chứng thực).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính), trừ trường hợp nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biến động đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất.
• Các giấy tờ khác theo yêu cầu của Văn phòng đăng ký đất đai (nếu có).Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
• Nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc các chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai.
• Có thể nộp hồ sơ qua hệ thống đăng ký trực tuyến, dịch vụ bưu chính hoặc thư điện tử nếu địa phương đã triển khai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính hợp lệ

• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.
• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, cơ quan sẽ thông báo để người nộp bổ sung, hoàn chỉnh.

Bước 4: Giải quyết hồ sơ

• Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xử lý hồ sơ.
• Trường hợp hồ sơ có sai sót hoặc cần xác minh thêm, thời gian có thể được gia hạn theo quy định.

Bước 5: Trả kết quả

• Văn phòng đăng ký đất đai ghi nhận nội dung đăng ký thế chấp vào Sổ đăng ký đất đai và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
• Cấp Phiếu xác nhận đăng ký thế chấp hoặc Phiếu yêu cầu đăng ký có chứng nhận cho người yêu cầu.

Thời gian giải quyết

Thời gian tối đa không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

1. Quy định chung về lệ phí đăng ký thế chấp

Lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được quy định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền, nên mức thu có thể khác nhau giữa các địa phương. Lệ phí này có thể áp dụng theo hai hình thức chính:

Mức cố định: Một khoản phí cố định cho mỗi hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, thường dao động từ vài chục nghìn đến vài trăm nghìn đồng tùy địa phương.

Tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản thế chấp: Một số địa phương áp dụng mức phí tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp.

2. Mức lệ phí tham khảo tại một số địa phương

Ngoài lệ phí đăng ký, người đăng ký còn có thể phải trả các khoản phí khác như:

• Phí công chứng hợp đồng thế chấp: Tính theo giá trị tài sản thế chấp, dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng.
• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị quyền sử dụng đất tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có biến động): Từ 50.000 đến vài trăm nghìn đồng tùy địa phương.

3. Thời điểm nộp lệ phí

• Lệ phí đăng ký thế chấp được nộp cùng lúc khi nộp hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền.
• Các khoản phí công chứng, lệ phí trước bạ được nộp theo quy định riêng của từng loại dịch vụ.

4. Lưu ý quan trọng

• Người đăng ký nên kiểm tra mức lệ phí cụ thể tại địa phương mình trước khi thực hiện thủ tục để chuẩn bị đầy đủ chi phí.
• Một số trường hợp được miễn, giảm lệ phí theo quy định của Nhà nước (ví dụ cá nhân, hộ gia đình vay vốn phát triển nông nghiệp nông thôn).
• Lệ phí đăng ký thế chấp là một phần trong tổng chi phí khi thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, cần tính toán kỹ để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến.

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

• Tư vấn pháp lý đa lĩnh vực chuyên sâu: Luật Thiên Mã cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu trong nhiều lĩnh vực như hôn nhân gia đình, dân sự, hành chính, doanh nghiệp, đầu tư, lao động, sở hữu trí tuệ, hình sự và giao thông, đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu pháp lý của khách hàng.
• Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp: Các luật sư tại Luật Thiên Mã có nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, tham gia giải quyết hàng ngàn vụ việc lớn nhỏ, đảm bảo tư vấn chính xác, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
• Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên, kịp thời: Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên 24/7, giúp doanh nghiệp và cá nhân rà soát, xử lý rủi ro pháp lý liên tục, đảm bảo hoạt động kinh doanh và sinh hoạt pháp lý an toàn, hiệu quả.
• Hỗ trợ thủ tục hành chính nhanh chóng, chính xác: Luật Thiên Mã hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính, đăng ký kinh doanh, chuyển đổi giấy tờ, gia hạn quyền sử dụng đất… giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai sót.
• Chi phí hợp lý, nhiều hình thức tư vấn: Cung cấp tư vấn cho các trường hợp đơn giản hoặc đối tượng được trợ giúp pháp lý, đồng thời có các gói tư vấn theo giờ, theo vụ việc phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
• Đồng hành giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi: Luật Thiên Mã tham gia tranh tụng, đại diện khách hàng trong các vụ án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, giúp bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp hiệu quả.
• Cập nhật kiến thức pháp luật mới nhất: Luật sư luôn cập nhật các quy định, chính sách pháp luật mới để tư vấn kịp thời, giúp khách hàng tránh rủi ro và tận dụng cơ hội pháp lý.

Nhờ những lợi ích trên, Luật Thiên Mã là lựa chọn tin cậy giúp khách hàng và doanh nghiệp an tâm, thuận lợi trong mọi vấn đề pháp lý.

Việc thực hiện đúng điều kiện, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất, tuân thủ quy trình đăng ký và đóng lệ phí theo quy định pháp luật là yếu tố then chốt giúp đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả của giao dịch thế chấp. Khi các bước này được thực hiện chính xác, người sử dụng đất sẽ tránh được rủi ro pháp lý, đồng thời giao dịch diễn ra thuận lợi, minh bạch.

Dịch vụ tư vấn pháp luật của Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn từ việc soạn thảo hợp đồng thế chấp, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ đến thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất một cách nhanh chóng và chính xác. Với kinh nghiệm và sự tận tâm, chúng tôi giúp bạn an tâm trong giao dịch, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp và tiết kiệm thời gian, công sức trong quá trình thực hiện thủ tục. Hãy để Luật Thiên Mã đồng hành cùng bạn, mang đến giải pháp pháp lý hiệu quả và chuyên nghiệp nhất!

>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định! Đặt lịch tư vấn