Xây dựng hạ tầng khu công nghiệp là một hoạt động phức tạp, đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt từ quy hoạch, xin chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, đến triển khai thi công và quản lý vận hành. Đây không chỉ là hoạt động xây dựng đơn thuần, mà còn liên quan đến pháp lý đất đai, môi trường, đấu nối hạ tầng kỹ thuật, an ninh – phòng cháy chữa cháy, và nhiều yếu tố đặc thù khác.

Với quy trình nhiều bước, hồ sơ pháp lý dày đặc, các chủ đầu tư nếu không am hiểu dễ gặp vướng mắc, chậm trễ tiến độ hoặc rủi ro bị xử lý hành chính. Hãy liên hệ với Luật sư Thiên Mã để được tư vấn chi tiết, đúng quy định và kịp thời, giúp bạn triển khai xây dựng hạ tầng khu công nghiệp một cách hợp pháp, hiệu quả và an toàn.

1. Hạ tầng khu công nghiệp là gì?

Trước khi tìm hiểu về quy trình xây dựng hạ tầng khu công nghiệp và khái niệm hạ tầng khu công nghiệp là gì, việc nắm rõ khái niệm của khu công nghiệp chính là một điều không thể bỏ qua. Theo đó, căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 05 năm 2022 của Chính Phủ, khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và cung ứng dịch vụ cho sản xuất công nghiệp.

Từ khái niệm trên, đối với quy định về quy trình xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, mặc dù pháp luật vẫn chưa có quy định cụ thể về khái niệm hạ tầng khu công nghiệp là gì, nhưng ta có thể hiểu, hạ tầng khu công nghiệp bao gồm hệ thống đường nội bộ, hệ thống cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, chất thải, cấp điện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc nội bộ, nhà điều hành, bảo vệ và các công trình khác phục vụ hoạt động của cụm công nghiệp và khu công nghiệp.

>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả! Đặt lịch tư vấn

2. Điều kiện đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp

Trước khi thực hiện quy trình xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, nhà đầu tư cần phải nắm rõ về các điều kiện đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp. Theo đó, căn cứ theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 05 năm 2022 của Chính Phủ, các điều kiện đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện quy trình xây dựng hạ tầng khu công nghiệp bao gồm:

Phù hợp với quy hoạch, nội dung quy hoạch sau đây:

1. a) Quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh;
2. b) Có trong Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với khu công nghiệp nằm trong ranh giới khu kinh tế;
3. c) Phù hợp với quy hoạch xây dựng khu công nghiệp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Khu công nghiệp trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này phải được phân kỳ đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

1. a) Khu công nghiệp có quy mô diện tích trên 500 ha phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không quá 500 ha;
2. b) Khu công nghiệp có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa trên 200 ha ở vùng đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa quá 200 ha;
3. c) Khu công nghiệp có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa trên 150 ha ở vùng Bắc Trung bộ, duyên hải miền Trung và Đông Nam Bộ phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa quá 150 ha;
4. d) Khu công nghiệp có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa trên 100 ha ở vùng trung du, miền núi phía Bắc và Tây Nguyên phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa quá 100 ha.

Khu công nghiệp thu hút các dự án đầu tư thực hiện cụm liên kết ngành với tổng vốn đầu tư của các dự án trong cụm liên kết ngành tối thiểu tương đương 02 tỷ đô la Mỹ hoặc 45.000 tỷ đồng được xem xét đầu tư giai đoạn đầu có quy mô diện tích không quá 1.000 ha. Các giai đoạn tiếp theo (nếu có) thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Dành tối thiểu 5 ha đất công nghiệp hoặc tối thiểu 3% tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp (bao gồm cả nhà xưởng, văn phòng, kho bãi) để cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm e, điểm g khoản 2 Điều 15 của Luật Đầu tư, các doanh nghiệp khác thuộc diện được ưu tiên, hỗ trợ về mặt bằng sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật thuê đất, thuê lại đất. Trường hợp đầu tư loại hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp công nghệ cao thì không phải thực hiện điều kiện quy định tại khoản này.

Có khả năng đáp ứng các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.

>>> Đừng chần chừ, giải pháp pháp lý tốt nhất từ luật sư đang chờ bạn – đặt lịch tư vấn ngay hôm nay! Đặt lịch tư vấn

Tại thời điểm trình báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án hạ tầng khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp hợp lệ theo quy định của pháp luật về đầu tư, tỷ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp đã được thành lập trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đạt tối thiểu là 60%, trừ các trường hợp sau đây:

1. a) Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đã được thành lập trước đó nhưng bị chấm dứt hoạt động, thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy phép đầu tư hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc có quyết định hủy bỏ dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư công;
2. b) Tổng diện tích đất của các khu công nghiệp đã được thành lập trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương từ 1.000 ha trở xuống;
3. c) Địa điểm của khu công nghiệp tại địa bàn cấp huyện thuộc Danh mục địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc trong khu kinh tế đã được thành lập;
4. d) Đầu tư hạ tầng khu công nghiệp theo các loại hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp công nghệ cao theo quy định tại Nghị định này;

đ) Trường hợp quy định tại khoản 8 Điều này.

Có quy hoạch xây dựng khu nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc cụm các khu công nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Việc đầu tư hạ tầng khu công nghiệp mở rộng trên cơ sở khu công nghiệp đã được thành lập trước đó và có cùng nhà đầu tư thực hiện hoặc sử dụng vốn đầu tư công thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. a) Khu công nghiệp đã được thành lập trước đó đạt tỷ lệ lấp đầy tối thiểu là 60% và đã đầu tư xây dựng, đưa vào vận hành hạ tầng bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng theo quy hoạch xây dựng khu công nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
2. b) Khu công nghiệp mở rộng có khả năng kết nối, sử dụng chung hạ tầng kỹ thuật với khu công nghiệp đã được thành lập trước đó;
3. c) Đã xây dựng, đưa vào sử dụng khu nhà ở và công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc cụm các khu công nghiệp đã được thành lập trước đó theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định tại khoản 7 Điều này.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa! Đặt lịch tư vấn

3. Thủ tục, quy trình xây dựng hạ tầng khu công nghiệp

Sau khi đã nắm rõ về khái niệm, điều kiện đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, nhà đầu tư sẽ tiến hành quy trình xây dựng hạ tầng khu công nghiệp được quy định tại Điều 8 Nghị định số 35/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 05 năm 2022 của Chính Phủ theo các bước sau:

(1) Trình tự, thủ tục quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án hạ tầng khu công nghiệp sử dụng vốn đầu tư công thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công và các quy định sau đây:

– Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án hạ tầng khu công nghiệp phải có nội dung giải trình việc đáp ứng các điều kiện quy định tại mục 3;

– Nội dung thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi bao gồm các nội dung theo quy định của pháp luật về đầu tư công và việc đáp ứng các điều kiện tương ứng quy định tại mục 3.

(2) Trình tự, thủ tục đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp bao gồm cả khu công nghiệp trong khu kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và các quy định sau đây:

– Đề xuất dự án đầu tư hoặc báo cáo nghiên cứu tiền khả thi trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư phải có nội dung giải trình việc đáp ứng các điều kiện quy định tại mục 2; 

Giải trình việc đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 10 Nghị định 35/2022/NĐ-CP (đối với trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư);

– Nội dung thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm các nội dung theo quy định của pháp luật về đầu tư và việc đáp ứng các điều kiện tương ứng quy định tại Điều 9 và khoản 1 Điều 10 Nghị định 35/2022/NĐ-CP (đối với trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư).

–  Ý kiến của các cơ quan quy định tại khoản 6 Điều 7 của Nghị định này được tiếp tục sử dụng để thẩm định báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, thẩm định chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này. 

Cơ quan lấy ý kiến gửi hồ sơ lấy lại ý kiến thẩm định của các cơ quan này về nội dung thẩm định nếu cơ quan lấy ý kiến thấy cần thiết.

(4) Khu công nghiệp thuộc trường hợp phân kỳ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP thực hiện trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với từng giai đoạn.

Trường hợp khu công nghiệp sử dụng vốn đầu tư công hoặc giai đoạn tiếp theo có cùng nhà đầu tư với giai đoạn trước thì được quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sau khi giai đoạn trước đạt tỷ lệ lấp đầy tối thiểu 60%;

Hoặc đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng theo quy hoạch xây dựng khu công nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

Trong trường hợp này, nhà đầu tư giai đoạn trước được ưu tiên lựa chọn thực hiện giai đoạn sau, trừ trường hợp phải áp dụng đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

(5) Khu công nghiệp thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP thực hiện trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với từng giai đoạn và các quy định sau đây:

– Hồ sơ dự án phải có cam kết về tiến độ thu hút các dự án đầu tư thực hiện cụm liên kết ngành quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP;

– Quyết định chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phải quy định nội dung cam kết trong hồ sơ dự án. Việc xử lý vi phạm cam kết thực hiện theo nội dung cam kết, quy định của pháp luật về đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan;

– Trường hợp khu công nghiệp sử dụng vốn đầu tư công hoặc giai đoạn tiếp theo có cùng nhà đầu tư với giai đoạn trước thì được quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sau khi giai đoạn đầu đã cho nhà đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư; cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, thực hiện dự án đầu tư thuê đất, thuê lại đất để thực hiện cụm liên kết ngành theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP;

Đồng thời đạt tỷ lệ lấp đầy tối thiểu 60% hoặc đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng theo quy hoạch xây dựng khu công nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

Trong trường hợp này, nhà đầu tư giai đoạn trước được ưu tiên lựa chọn thực hiện giai đoạn sau, trừ trường hợp phải áp dụng đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

4. Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn từ Luật sư Thiên Mã

• Tư vấn trình tự thủ tục pháp lý từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến triển khai hạ tầng

• Hỗ trợ xin giấy chứng nhận đầu tư, phê duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng và đấu nối hạ tầng

• Soạn thảo và kiểm tra hợp đồng thi công, đấu thầu, mua bán – cho thuê hạ tầng

• Đại diện làm việc với cơ quan chức năng, xử lý các tranh chấp phát sinh hoặc khiếu nại hành chính

• Đồng hành pháp lý trọn gói trong toàn bộ vòng đời dự án khu công nghiệp

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Xây dựng hạ tầng khu công nghiệp cần những thủ tục pháp lý nào?
   Gồm: chủ trương đầu tư, quyết định giao đất/thuê đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường, cấp giấy phép xây dựng, giấy phép đấu nối giao thông – cấp thoát nước – điện – PCCC,…
2. Có thể thi công khi chưa có giấy phép xây dựng không?
   Không. Thi công khi chưa được cấp phép là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị đình chỉ, xử phạt hành chính hoặc buộc tháo dỡ công trình.
3. Chủ đầu tư có thể ủy quyền cho đơn vị khác thực hiện thủ tục pháp lý không?
   Có. Việc ủy quyền cho đơn vị tư vấn pháp luật hoặc đại diện pháp lý như Luật sư Thiên Mã là giải pháp an toàn và hiệu quả để giảm thiểu sai sót và tiết kiệm thời gian.
4. Tranh chấp về thi công, chậm tiến độ trong xây dựng khu công nghiệp giải quyết như thế nào?
   Có thể thương lượng, hòa giải, hoặc khởi kiện ra Tòa án, Trọng tài thương mại tùy theo điều khoản hợp đồng. Luật sư Thiên Mã có thể hỗ trợ đại diện giải quyết toàn diện.

Quy trình xây dựng hạ tầng khu công nghiệp liên quan đến nhiều khía cạnh pháp lý và kỹ thuật chuyên sâu, đòi hỏi sự chuẩn bị bài bản, đúng luật ngay từ đầu. Việc chủ động tư vấn pháp lý là yếu tố then chốt để đảm bảo dự án không bị gián đoạn, phát sinh rủi ro hay tổn thất. Đặt lịch tư vấn với Luật sư Thiên Mã ngay hôm nay để được hỗ trợ toàn diện, giúp bạn tự tin triển khai dự án khu công nghiệp đúng pháp luật, đúng tiến độ và đúng mục tiêu phát triển.