Theo số liệu của Bộ Xây dựng cập nhật đến quý I/2025, cả nước hiện có hơn 2.700 đồ án quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt nhưng mới chỉ khoảng 54% được công khai đầy đủ, khiến nhiều người dân và doanh nghiệp khó tiếp cận thông tin quy hoạch, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, xây dựng và sử dụng đất hợp pháp.
Với nhiều năm kinh nghiệm tư vấn và hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực quy hoạch và xây dựng, Luật Thiên Mã đã giúp hàng trăm khách hàng cá nhân và doanh nghiệp:
- Xác minh danh sách quy hoạch xây dựng hiện hành
- Phân loại đúng theo các loại quy hoạch xây dựng từ quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, đến quy hoạch chi tiết xây dựng
- Hướng dẫn lập quy hoạch xây dựng theo đúng quy chuẩn quy hoạch xây dựng Việt Nam
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
Nội dung bài viết sẽ làm rõ toàn diện về pháp lý và thực tiễn của quy hoạch xây dựng
QUY HOẠCH XÂY DỰNG LÀ GÌ?
- Khái niệm quy hoạch xây dựng
Quy hoạch xây dựng là quá trình lập kế hoạch và tổ chức không gian xây dựng bao gồm kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan và môi trường nhằm phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng sống. Đây là công cụ quản lý nhà nước quan trọng giúp định hướng phát triển đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp và các khu chức năng khác một cách bài bản, đồng bộ và bền vững.
Theo Luật Quy hoạch đô thị và các văn bản pháp luật liên quan, quy hoạch xây dựng được triển khai ở nhiều cấp độ khác nhau như quy hoạch vùng, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết.
- Mục đích của quy hoạch xây dựng
Định hướng phát triển không gian đô thị và nông thôn: Quy hoạch xây dựng giúp tổ chức, bố trí hợp lý các khu chức năng như nhà ở, thương mại, công nghiệp, giao thông, cây xanh… từ đó đảm bảo phát triển hài hòa giữa khu vực đô thị và nông thôn.
Đảm bảo sử dụng hiệu quả đất đai và tài nguyên: Thông qua việc phân khu chức năng và xác định mật độ xây dựng hợp lý, quy hoạch xây dựng giúp hạn chế lãng phí tài nguyên đất, tránh xung đột trong sử dụng không gian và bảo vệ tài nguyên thiên nhiên.
Tạo cơ sở pháp lý cho việc cấp phép xây dựng và quản lý đô thị: Các quyết định cấp phép xây dựng, điều chỉnh kiến trúc, phát triển hạ tầng kỹ thuật… đều phải căn cứ vào bản quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Đây là căn cứ pháp lý để kiểm soát và hướng dẫn phát triển xây dựng theo quy chuẩn.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng năm 2024, khoảng 90% đô thị tại Việt Nam đã hoàn thành quy hoạch xây dựng tổng thể cho giai đoạn 2021–2030. Đây là một bước tiến quan trọng trong việc quản lý và định hướng phát triển không gian đô thị, đảm bảo phát triển đồng bộ, hạn chế tình trạng xây dựng tự phát, lộn xộn.
CÁC LOẠI QUY HOẠCH XÂY DỰNG
1.Phân loại quy hoạch xây dựng: Quy hoạch xây dựng được chia thành ba cấp độ chính: quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Mỗi loại quy hoạch có vai trò và phạm vi điều chỉnh riêng, tạo nên một hệ thống đồng bộ từ tổng thể đến chi tiết trong công tác quản lý và phát triển không gian đô thị cũng như khu vực nông thôn.
- Đặc điểm của từng loại
Quy hoạch chung: Là cấp quy hoạch có tính chất chiến lược, xác định định hướng phát triển tổng thể của đô thị, khu chức năng đặc thù hoặc khu vực liên huyện, liên tỉnh. Nội dung của quy hoạch chung bao gồm định hướng phát triển không gian, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chính, phân bố dân cư, sử dụng đất và các giải pháp về môi trường, giao thông, thoát nước, cấp điện. Đây là căn cứ để lập quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết sau này.
Quy hoạch phân khu: Là bước triển khai của quy hoạch chung, có phạm vi cụ thể hơn, thường áp dụng cho từng khu vực trong đô thị. Quy hoạch phân khu nhằm cụ thể hóa các nội dung trong quy hoạch chung, phân chia chức năng sử dụng đất (khu dân cư, thương mại, công nghiệp, công viên, giao thông…), chỉ tiêu sử dụng đất, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, và các nguyên tắc phát triển đô thị trong khu vực đó.
Quy hoạch chi tiết: Là cấp độ quy hoạch thấp nhất, mang tính kỹ thuật và pháp lý cụ thể nhất. Quy hoạch chi tiết quy định cụ thể về ranh giới các lô đất, chỉ tiêu kiến trúc – xây dựng, hệ thống đường giao thông nội bộ, cấp – thoát nước, cấp điện, xử lý rác thải, và không gian cảnh quan. Đây là cơ sở trực tiếp để cấp phép xây dựng, quản lý đầu tư xây dựng và tổ chức thi công công trình trong thực tế.
- Quy chuẩn quy hoạch xây dựng
Quy chuẩn quy hoạch xây dựng là hệ thống các quy định bắt buộc áp dụng trong hoạt động lập, thẩm định và quản lý quy hoạch xây dựng nhằm bảo đảm sử dụng đất hợp lý, phát triển bền vững, an toàn và đồng bộ hạ tầng kỹ thuật.
3.1. Các quy chuẩn kỹ thuật
Quy chuẩn quy hoạch xây dựng được quy định tại:
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD), ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021 của Bộ Xây dựng.
3.2. Các quy chuẩn liên quan khác như:
QCVN 06:2022/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình.
QCVN 07:2016/BXD: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về các công trình hạ tầng kỹ thuật.
QCVN 09:2017/BXD: Quy chuẩn về sử dụng năng lượng hiệu quả trong công trình xây dựng.
3.3. Nội dung chính của quy chuẩn
Quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình: Xác định mật độ xây dựng tối đa, chiều cao tối đa cho từng loại công trình dựa trên quy mô dân số, chức năng đô thị và cấp độ đô thị.
Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và không gian xanh: Quy định về khoảng cách ly công trình, diện tích cây xanh tối thiểu, tỷ lệ giao thông, cấp thoát nước, xử lý nước thải và các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật khác.
Tiêu chuẩn an toàn và bảo vệ môi trường: Bao gồm các yêu cầu về khoảng cách an toàn, phòng cháy chữa cháy, xử lý chất thải, tiếng ồn và bảo vệ tài nguyên môi trường trong quy hoạch đô thị và nông thôn.
QUY TRÌNH LẬP QUY HOẠCH XÂY DỰNG
- Các bước thực hiện
Quy hoạch xây dựng là quá trình quan trọng nhằm tổ chức không gian phát triển đô thị và nông thôn một cách hợp lý. Quy trình này thường bao gồm các bước sau:
Khảo sát hiện trạng và thu thập dữ liệu: Đây là bước đầu tiên nhằm đánh giá điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, dân cư, kiến trúc cảnh quan và các yếu tố liên quan khác. Kết quả khảo sát là cơ sở để xây dựng phương án quy hoạch phù hợp với thực tế.
Lập kế hoạch quy hoạch và lấy ý kiến cộng đồng: Dựa trên kết quả khảo sát, đơn vị tư vấn xây dựng phương án quy hoạch bao gồm sơ đồ tổ chức không gian, mạng lưới hạ tầng, chức năng từng khu vực… Sau đó, dự thảo quy hoạch được công bố để lấy ý kiến góp ý từ cộng đồng dân cư, tổ chức và chuyên gia nhằm hoàn thiện nội dung trước khi trình thẩm định.
Thẩm định, phê duyệt và công bố quy hoạch: Hồ sơ quy hoạch sau khi hoàn thiện sẽ được trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt chính thức và công bố công khai để làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo trong quản lý và đầu tư xây dựng.
- Vai trò của các bên liên quan
Quá trình lập quy hoạch xây dựng cần sự phối hợp của nhiều bên, mỗi bên đóng vai trò cụ thể như sau:
Cơ quan nhà nước: Là đơn vị chủ trì, có trách nhiệm chỉ đạo, thẩm định, phê duyệt và giám sát toàn bộ quá trình lập quy hoạch. Đồng thời, đảm bảo quy hoạch phù hợp với chiến lược phát triển chung của địa phương và quốc gia.
Đơn vị tư vấn: Là tổ chức chuyên môn thực hiện công tác khảo sát, phân tích dữ liệu, lập phương án quy hoạch và tổ chức lấy ý kiến cộng đồng. Đây là lực lượng nòng cốt về mặt kỹ thuật.
Người dân: Là đối tượng chịu tác động trực tiếp từ quy hoạch, có quyền và nghĩa vụ tham gia góp ý trong quá trình lập quy hoạch, cũng như giám sát việc triển khai thực hiện sau khi quy hoạch được phê duyệt.
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG
- Khái niệm quy hoạch chi tiết
Quy hoạch chi tiết xây dựng là giai đoạn cụ thể hóa các nội dung của quy hoạch phân khu, nhằm xác định rõ ràng các chỉ tiêu sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc và hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Đây là bước quan trọng để chuyển từ quy hoạch tổng thể sang triển khai thực tế, đảm bảo các công trình được xây dựng đúng định hướng phát triển đô thị và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
- Ứng dụng của quy hoạch chi tiết
Xác định ranh giới, diện tích các lô đất: Quy hoạch chi tiết cung cấp thông tin cụ thể về từng lô đất trong khu vực quy hoạch, bao gồm ranh giới, diện tích, chức năng sử dụng (như đất ở, đất công cộng, đất giao thông…), từ đó làm cơ sở cho việc phân lô, cấp quyền sử dụng đất và triển khai dự án.
Quy định chi tiết về thiết kế công trình và hạ tầng: Các thông số như chiều cao công trình, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi… được quy định rõ ràng trong bản quy hoạch chi tiết. Điều này giúp kiểm soát tốt hơn việc phát triển kiến trúc và cảnh quan đô thị, đồng thời đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật như giao thông, cấp điện, cấp thoát nước.
Hỗ trợ cấp giấy phép xây dựng và quản lý công trình: Quy hoạch chi tiết là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan chức năng cấp phép xây dựng cho các dự án, đồng thời giúp quản lý quá trình thi công, khai thác và sử dụng công trình sau khi hoàn thành một cách hiệu quả.
Số liệu tham khảo: Theo báo cáo năm 2024, có đến 75% dự án xây dựng tại các đô thị lớn đã áp dụng quy hoạch chi tiết theo Thông tư 06/2021/TT-BXD. Con số này phản ánh xu hướng tất yếu trong việc chuẩn hóa và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, góp phần xây dựng đô thị văn minh, hiện đại và phát triển bền vững.
NHỮNG CÂU HỎI THƯỜNG GẶP LIÊN QUAN ĐẾN QUY HOẠCH XÂY DỰNG
- Quy hoạch xây dựng là gì?
Quy hoạch xây dựng là quá trình tổ chức không gian, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trên lãnh thổ cụ thể nhằm định hướng phát triển kinh tế – xã hội, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai, và đảm bảo an toàn, thẩm mỹ trong quá trình phát triển đô thị hoặc khu vực nông thôn.
- Quy hoạch xây dựng khác gì với quy hoạch sử dụng đất?
Quy hoạch xây dựng tập trung vào tổ chức không gian kiến trúc, bố trí công trình, kết nối hạ tầng đô thị – nông thôn.
Quy hoạch sử dụng đất xác định mục đích sử dụng đất theo từng loại (đất ở, đất nông nghiệp, đất công trình công cộng…).
Hai loại quy hoạch này có liên quan chặt chẽ và được tích hợp trong quá trình quản lý quy hoạch tổng thể.
- Có mấy loại quy hoạch xây dựng?
Hiện nay, theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây dựng, quy hoạch xây dựng được chia thành:
Quy hoạch chung (cấp quốc gia, vùng, tỉnh, thành phố)
Quy hoạch phân khu
Quy hoạch chi tiết
Quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, vùng nông thôn
Mỗi cấp quy hoạch có phạm vi, nội dung và mức độ chi tiết khác nhau.
- Quy hoạch xây dựng do cơ quan nào phê duyệt?
Tùy theo cấp độ và phạm vi của quy hoạch:
Bộ Xây dựng: phê duyệt quy hoạch cấp quốc gia, liên tỉnh
UBND cấp tỉnh: phê duyệt quy hoạch chung và phân khu trên địa bàn tỉnh
UBND cấp huyện: phê duyệt quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng nông thôn
Các cơ quan chuyên môn về xây dựng đóng vai trò tham mưu, thẩm định trước khi trình cấp có thẩm quyền quyết định.
- Làm sao để biết một khu đất có nằm trong quy hoạch xây dựng không?
Người dân có thể:
Tra cứu trực tiếp tại Phòng Quản lý đô thị hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương
Sử dụng các cổng thông tin quy hoạch điện tử do Sở Xây dựng hoặc UBND tỉnh/thành phố cung cấp
Yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch bằng văn bản theo thủ tục hành chính công.
Quy hoạch xây dựng là một phần không thể tách rời trong hệ thống quản lý đất đai, phát triển hạ tầng và đô thị. Việc nắm rõ các loại quy hoạch xây dựng, hiểu đúng quy chuẩn quy hoạch xây dựng, cũng như theo dõi chính xác danh sách quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt là yếu tố then chốt giúp cá nhân, tổ chức tránh vi phạm pháp luật, đầu tư đúng hướng và bảo vệ quyền lợi tài sản của mình.
Trong bối cảnh thông tin quy hoạch còn phân tán và thủ tục lập quy hoạch ngày càng chặt chẽ, Luật Thiên Mã sẽ là đối tác pháp lý đáng tin cậy của bạn: từ kiểm tra thông tin quy hoạch, hỗ trợ lập quy hoạch chi tiết xây dựng, đến tư vấn giải pháp pháp lý khi có tranh chấp hoặc vướng mắc với cơ quan nhà nước.
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!
