Xây dựng nhà chung cư là hoạt động đầu tư lớn, phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực như pháp luật về xây dựng, quy hoạch, đất đai, nhà ở, môi trường và PCCC. Mỗi giai đoạn – từ phê duyệt dự án, xin phép xây dựng, tổ chức thi công đến quản lý vận hành – đều phải tuân thủ các quy định chặt chẽ của pháp luật.

Chỉ một sai sót nhỏ về pháp lý cũng có thể dẫn đến đình chỉ thi công, phát sinh tranh chấp hoặc bị xử phạt hành chính nặng nề. Để đảm bảo quá trình đầu tư, xây dựng nhà chung cư đúng luật, hãy đặt lịch tư vấn với đội ngũ luật sư Thiên Mã, đơn vị chuyên hỗ trợ pháp lý trong lĩnh vực bất động sản – xây dựng với kinh nghiệm thực tiễn và am hiểu chuyên sâu.

I. Thực trạng xây dựng nhà chung cư hiện nay

Trong bối cảnh phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản, hoạt động xây dựng nhà chung cư tại Việt Nam đã diễn ra rất mạnh mẽ trong những năm gần đây. Các dự án nhà chung cư phải tuân thủ quy trình xây dựng theo quy hoạch và giấy phép đã được cấp. Quy định pháp luật về xây dựng nhà chung cư hiện nay được áp dụng nhằm đảm bảo quy hoạch, cấu trúc và an toàn cho người dân. Tuy nhiên, thực tế vẫn xuất hiện trường hợp vi phạm, gây ra những vấn đề nghiêm trọng về an toàn cộng đồng, an ninh xã hội.   

II. Quy định pháp luật về xây dựng nhà chung cư

1. Thế nào là xây dựng nhà chung cư

Theo khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”.

Việc xây dựng nhà chung cư trong thực tế thường gồm các bước như thiết kế kiến trúc, lập kế hoạch xây dựng, đặt cơ sở hạ tầng, xây dựng hoàn thiện và bàn giao. Việc xây dựng nhà chung cư cần đảm bảo tuân thủ các điều kiện và quy định pháp luật liên quan về nhà ở và xây dựng.

>>> Đừng chần chừ, giải pháp pháp lý tốt nhất từ luật sư đang chờ bạn – đặt lịch tư vấn ngay hôm nay! Đặt lịch tư vấn

2. Điều kiện đầu tư xây dựng nhà chung cư?

Để được cho phép xây dựng nhà chung cư, chủ đầu tư cần đảm bảo các điều kiện cấp giấy phép xây dựng như sau:

• Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng;
• Phù hợp mục đích sử dụng đất;
• Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về môi trường, phòng chống cháy, nổ; an toàn kỹ thuật …
• Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm duyệt, phê duyệt;
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp.

Tương ứng với mỗi trường hợp xây dựng nhà chung cư cụ thể (công trình trong đô thị, công trình không theo tuyến ngoài đô thị) thì sẽ có các điều kiện chi tiết theo quy định pháp luật về xây dựng.

3. Thủ tục xây dựng nhà chung cư

Việc cấp phép xây dựng nhà chung cư được thực hiện theo quy định chung tại Điều 102 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020):

Bước 1: Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đến cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, đánh giá hồ sơ và các điều kiện cấp giấy phép xây dựng, tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa.

Bước 3: Trả kết quả

• Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình. 
• Trường hợp cần phải xem xét thêm: thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.

 >>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả! Đặt lịch tư vấn

4. Thẩm quyền giải quyết hồ sơ đăng ký xây dựng nhà chung cư

Theo Điều 103 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được quy định như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; Sở xây dựng; Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Ủy ban nhân dân cấp huyện là các cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ đăng ký xây dựng nhà chung cư tương ứng với các trường hợp nêu trên.

III. Các thắc mắc liên quan đến xây dựng nhà chung cư

1. Khi xây dựng nhà chung cư cần tuân thủ những tiêu chuẩn gì về kết cấu?

Căn cứ mục 2.3 Quy chuẩn quốc gia QCVN 04:2021/BXD, các yêu cầu về kết cấu đối với nhà chung cư gồm:

• Kết cấu nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trong thời gian thi công và khai thác sử dụng phải đảm bảo các yêu cầu: An toàn chịu lực; Khả năng sử dụng bình thường; Đảm bảo khả năng chịu lửa; Tuổi thọ thiết kế.
• Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu:

• Chuyển vị ngang tại đỉnh nhà và chuyển vị ngang tương đối giữa các tầng không được lớn hơn giá trị quy định theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.
• Gia tốc cực đại của chuyển động tại đỉnh nhà do tải trọng gió tác dụng không vượt quá giá trị quy định trong tiêu chuẩn thiết kế lựa chọn áp dụng.

• Móng và kết cấu móng, kết cấu tầng hầm và hệ thống kỹ thuật phần ngầm của nhà phải được tính toán, thiết kế dựa trên các đặc trưng của đất nền, điều kiện địa chất thủy văn tại địa điểm xây dựng, cũng như mức độ xâm thực của đất nền và nước ngầm, phải đáp ứng được các yêu cầu đảm bảo an toàn chịu lực và ổn định; độ lún, lún lệch; an toàn cho bản thân công trình và các công trình lân cận trong quá trình thi công móng và tầng hầm.
• Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trong quá trình thi công và khai thác sử dụng phải không được gây hư hỏng tới hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình lân cận.
• Khi cải tạo nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp cần tính đến sơ đồ kết cấu, tình trạng thực tế của nhà.

2. Khi xây dựng nhà chung cư trên 25 tầng thì cần phải đảm bảo xây dựng với cấp công trình là bao nhiêu?

Theo mục 2.1.1 Quy chuẩn QCVN 03:2022/BXD về phân cấp công trình, các hậu quả của công trình được phân chia như sau: “Cấp hậu quả của công trình được phân thành ba cấp: C1 (thấp), C2 (trung bình) và C3 (cao), được quy định tại Phụ lục A của quy chuẩn này và được xác định trong nhiệm vụ thiết kế xây dựng công trình”.

Theo đó, các công trình có quy mô kết cấu lớn gồm kết cấu dạng nhà có chiều cao trên 75m thuộc các công trình có cấp C3.

Như vậy, hiện nay việc phân chia cấp công trình dựa theo độ cao của công trình đó. Do đó, nhà chung cư trên 25 tầng và có chiều cao trên 75m thì thuộc cấp C3.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa! Đặt lịch tư vấn

3. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư có được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất sử dụng vào mục đích kinh doanh hay không?

Theo điểm e khoản 1 Điều 18 Nghị định 69/2021/NĐ-CP chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư có quyền: “Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất sử dụng vào mục đích để ở, kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các loại đất khác trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà chung cư được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất sử dụng vào mục đích kinh doanh.

4. Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao nhiêu năm? Nếu như hết niên hạn thì khách hàng sở hữu nhà chung cư sẽ như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 99 Luật nhà ở 2014: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở”.

Nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.

Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.

III. Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn từ Luật sư Thiên Mã

• Tư vấn điều kiện pháp lý để triển khai dự án chung cư theo đúng quy định hiện hành

• Hỗ trợ xin cấp giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng, phê duyệt quy hoạch

• Rà soát và soạn thảo hợp đồng xây dựng, thi công, giám sát, mua bán căn hộ

• Đại diện pháp lý giải quyết tranh chấp về xây dựng, bàn giao căn hộ, bảo hành công trình

• Tư vấn về quản lý vận hành chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và cư dân

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

1. Xây dựng nhà chung cư cần tuân thủ những quy định pháp lý nào?
   Gồm các quy định tại Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng, quy hoạch chi tiết và các văn bản hướng dẫn liên quan.
2. Có cần lập dự án đầu tư trước khi xin giấy phép xây dựng chung cư không?
   Có. Chủ đầu tư phải lập và được chấp thuận dự án đầu tư trước khi thực hiện các thủ tục cấp phép xây dựng.
3. Có thể chuyển nhượng căn hộ khi chưa hoàn thành công trình không?
   Việc chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện về hoàn thành phần móng và có văn bản bảo lãnh từ ngân hàng thương mại.
4. Khi cư dân khiếu nại về chất lượng căn hộ hoặc chậm bàn giao, phải xử lý thế nào?
   Đây là tranh chấp dân sự hoặc khiếu nại hành chính. Luật sư Thiên Mã có thể hỗ trợ thương lượng, đại diện giải quyết tranh chấp hoặc khởi kiện nếu cần thiết.

Xây dựng nhà chung cư là hoạt động đầu tư mang tính chiến lược, nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro pháp lý nếu không nắm chắc quy định. Chủ đầu tư, đơn vị thi công hoặc nhà phát triển dự án cần sự đồng hành từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp để đảm bảo toàn bộ quy trình đúng luật và hiệu quả. Liên hệ ngay với Luật sư Thiên Mã để được tư vấn toàn diện về quy định xây dựng nhà chung cư, giúp bạn triển khai dự án an toàn, đúng pháp luật và tránh mọi rủi ro không đáng có!