Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan có thẩm quyền cấp, cho phép tổ chức, cá nhân được phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo công trình theo đúng quy hoạch và quy định pháp luật. Dù là nhà ở riêng lẻ hay dự án quy mô lớn, việc không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng sai nội dung giấy phép đều có thể bị xử phạt, cưỡng chế tháo dỡ và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi sử dụng đất, nhà ở.
Tuy nhiên, quy trình xin cấp giấy phép xây dựng thường khá phức tạp, đòi hỏi hiểu rõ các quy định pháp luật và kỹ năng hoàn thiện hồ sơ, đặc biệt là trong các khu vực đô thị hoặc dự án đầu tư lớn. Liên hệ ngay với Luật sư Thiên Mã để được tư vấn đầy đủ, chính xác về thủ tục cấp giấy phép xây dựng, đảm bảo công trình của bạn được xây đúng, đúng quy định và không vướng rủi ro pháp lý.
1. Các loại giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.
Căn cứ quy định tại Khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng thì giấy phép xây dựng gồm các loại sau đây:
– Giấy phép xây dựng mới;
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
– Giấy phép di dời công trình;
– Giấy phép xây dựng có thời hạn.
2. Các trường hợp phải xin và không phải xin giấy phép xây dựng
– Các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng gồm:
(1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.
(2) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.
(3) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật xây dựng (sửa đổi 2020).
(4) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường.
(5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.
(6) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(7) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng.
(8) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(9) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
Lưu ý: Chủ đầu tư xây dựng công trình tại mục (2), (6), (7), (8) và (9), trừ nhà ở riêng lẻ tại mục (9) có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
– Các trường hợp phải xin giấy phép xây dựng: Ngoài các công trình được miễn giấy phép xây dựng nêu trên thì các công trình xây dựng khác phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật xây dựng (sửa đổi 2020). Đồng nghĩa, các công trình này phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
Căn cứ: Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật xây dựng.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa! Đặt lịch tư vấn
3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng
(i) Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị:
Căn cứ Điều 91 Luật xây dựng, Điểm a Khoản 1 Điều 39 Luật Kiến trúc và Khoản 31 Điều 1 Luật xây dựng quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình trong đô thị như sau:
– Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
– Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 Luật xây dựng (sửa đổi 2020).
– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 Luật xây dựng (sửa đổi 2020).
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả! Đặt lịch tư vấn
(ii) Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị
Căn cứ Điều 92 Luật xây dựng quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị như sau:
– Phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; đảm bảo khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
– Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 Luật xây dựng(sửa đổi 2020).
– Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phù hợp với từng loại giấy phép theo quy định tại các điều 95, 96 và 97 Luật xây dựng (sửa đổi 2020).
(iii) Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
Căn cứ Điều 93 Luật xây dựng, Điểm a Khoản 3 Điều 39 Luật Kiến trúc và Khoản 32 Điều 1 Luật xây dựng quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:
– Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; đảm bảo khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
+ Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật xây dựng (sửa đổi 2020);
+ Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 Luật xây dựng (sửa đổi 2020).
– Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện nêu trên và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
– Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
(iv) Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Căn cứ Điều 94 Luật xây dựng được sửa đổi bởi Khoản 33 Điều 1 Luật xây dựng 2020 quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:
(iv.1) Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:
– Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
– Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;
– Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
(iv.2) Công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện tại điểm (iv.1) và các khoản 3, 4 và 5 Điều 91 Luật xây dựng (sửa đổi 2020).
(iv.3) Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại điểm (iv.1) và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 Luật xây dựng.
(iv.4) Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo thời hạn của quy hoạch xây dựng điều chỉnh.
(iv.5) Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo điểm (iv.2) và (iv.3).
>>> Đừng chần chừ, giải pháp pháp lý tốt nhất từ luật sư đang chờ bạn – đặt lịch tư vấn ngay hôm nay! Đặt lịch tư vấn
4. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Căn cứ Điều 103 Luật xây dựng và Khoản 37 Điều 1 Luật xây dựng 2020 quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.
– Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng do mình cấp.
– Trường hợp cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng không thu hồi giấy phép xây dựng đã cấp không đúng quy định thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trực tiếp quyết định thu hồi giấy phép xây dựng.
5. Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn từ Luật sư Thiên Mã
- Tư vấn điều kiện và loại giấy phép phù hợp (mới, sửa chữa, cải tạo, tạm thời…)
- Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép đầy đủ, hợp lệ, tránh bị trả hồ sơ
- Kiểm tra pháp lý của đất và công trình để đảm bảo đủ điều kiện cấp phép
- Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước, rút ngắn thời gian xử lý
- Đồng hành xử lý tình huống xây dựng không phép, sai phép, bị xử phạt
Câu hỏi thường gặp (FAQ)
- Những công trình nào cần xin giấy phép xây dựng?
Các công trình xây dựng tại khu vực đô thị, công trình có ảnh hưởng đến an toàn công trình lân cận hoặc yêu cầu tuân thủ quy hoạch đều phải xin giấy phép, trừ một số trường hợp được miễn theo quy định tại Luật Xây dựng. - Thời gian cấp giấy phép xây dựng là bao lâu?
Theo quy định, thời hạn cấp giấy phép xây dựng là 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (đối với nhà ở riêng lẻ), nhưng thực tế có thể kéo dài nếu hồ sơ thiếu sót. - Có được xây dựng trước khi có giấy phép không?
Không. Việc xây dựng khi chưa có giấy phép bị xem là hành vi vi phạm pháp luật, có thể bị xử phạt từ 60 – 100 triệu đồng, thậm chí bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm. - Nếu giấy phép hết hạn mà chưa xây dựng thì phải làm gì?
Cần làm thủ tục gia hạn giấy phép xây dựng trước khi hết hạn. Mỗi giấy phép chỉ được gia hạn 1 lần và tối đa 12 tháng.
Việc xin giấy phép xây dựng đúng thủ tục, đúng pháp luật là bước quan trọng để đảm bảo công trình của bạn được xây dựng hợp lệ, được pháp luật bảo vệ và không phát sinh rủi ro, thiệt hại không đáng có.
Luật sư Thiên Mã với kinh nghiệm thực tiễn và chuyên môn vững chắc sẵn sàng hỗ trợ bạn từ khâu tư vấn, chuẩn bị hồ sơ đến khi nhận giấy phép, giúp bạn xây dựng an toàn, đúng luật. Hãy đặt lịch tư vấn ngay hôm nay để được Luật sư Thiên Mã giải đáp mọi thắc mắc và đồng hành trong mọi bước thực hiện cấp giấy phép xây dựng!
