Theo thống kê của Bộ Xây dựng đến quý I năm 2025, có hơn 3.000 dự án đầu tư xây dựng trên cả nước đang trong trạng thái chờ phê duyệt quy hoạch hoặc bị trả lại hồ sơ do không đúng quy trình, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ, tính pháp lý và khả năng huy động vốn đầu tư. Việc không nắm rõ các bước và thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đang là nguyên nhân chính khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào thế bị động.
Tại Luật Thiên Mã, chúng tôi đã đồng hành cùng nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư trong:
- Soạn hồ sơ và đề xuất phê duyệt quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết
- Làm rõ trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch
- Hỗ trợ khiếu nại, kiến nghị hoặc điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt
>>> Đừng để rắc rối pháp lý làm bạn kiệt sức, hao tiền và mất cơ hội! Đặt lịch tư vấn với Luật sư ngay hôm nay – chỉ một phí nhỏ, luật sư uy tín giúp bạn xử lý nhanh gọn. Hoàn phí khi dùng thuê luật sư trọn gói sau tư vấn. Thanh toán gấp để tư vấn pháp lý tránh thiệt hại thêm!
Nội dung bài viết hướng đến những vấn đề pháp lý trọng tâm như sau
- Phê duyệt quy hoạch là gì? – Ý nghĩa pháp lý và vai trò trong các dự án đầu tư xây dựng
- Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch theo từng cấp độ quy hoạch
- Quy trình phê duyệt quy hoạch chi tiết từ bước đề xuất đến ban hành văn bản chính thức
PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH LÀ GÌ?
- Khái niệm phê duyệt quy hoạch
Phê duyệt quy hoạch là quá trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, đánh giá và chính thức thông qua các đồ án quy hoạch được lập ra. Đây là bước quan trọng nhằm xác nhận tính pháp lý, tính khả thi và sự phù hợp của kế hoạch quy hoạch với định hướng phát triển kinh tế – xã hội, quy chuẩn kỹ thuật, và các quy định pháp luật hiện hành. Chỉ khi được phê duyệt, đồ án quy hoạch mới được triển khai thực tế và có giá trị bắt buộc trong quản lý xây dựng, sử dụng đất và phát triển hạ tầng.
- Mục đích của phê duyệt quy hoạch
Đảm bảo tính hợp pháp và khả thi của kế hoạch quy hoạch: Quá trình phê duyệt giúp rà soát, điều chỉnh và xác nhận các nội dung trong đồ án quy hoạch, từ đó bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật, khả năng thực hiện và nguồn lực của địa phương.
Định hướng phát triển không gian đô thị và nông thôn: Các đồ án quy hoạch khi được phê duyệt sẽ trở thành căn cứ để tổ chức phát triển không gian đô thị, nông thôn, phân bố dân cư, chức năng sử dụng đất và xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội một cách đồng bộ và lâu dài.
Tạo cơ sở pháp lý cho triển khai các dự án xây dựng: Các dự án đầu tư, cấp phép xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất… đều phải căn cứ vào quy hoạch đã được phê duyệt. Do đó, việc phê duyệt quy hoạch đóng vai trò quyết định đến tiến độ, quy mô và tính hợp pháp của hoạt động đầu tư xây dựng.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2024, đã có khoảng 92% kế hoạch quy hoạch đô thị giai đoạn 2021–2030 được phê duyệt trên toàn quốc. Đây là kết quả tích cực, cho thấy sự quyết liệt trong công tác quy hoạch xây dựng và quản lý phát triển đô thị. Tuy nhiên, vẫn còn một số địa phương chậm tiến độ, chưa hoàn thành việc thẩm định và phê duyệt đúng thời hạn.
Phê duyệt quy hoạch là bước then chốt bảo đảm rằng các kế hoạch quy hoạch được thực hiện một cách hợp pháp, đồng bộ và hiệu quả. Đây không chỉ là thủ tục hành chính đơn thuần, mà còn là công cụ quan trọng để định hình tương lai phát triển không gian đô thị và nông thôn. Việc nâng cao chất lượng và tốc độ phê duyệt quy hoạch là điều kiện tiên quyết để thu hút đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và nâng cao chất lượng sống của người dân.
CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH
Phê duyệt quy hoạch là quá trình chính thức công nhận và ban hành các đồ án quy hoạch xây dựng, sử dụng đất hoặc quy hoạch phát triển đô thị nhằm đảm bảo tính pháp lý và thực thi trong quản lý phát triển không gian, hạ tầng và môi trường.
- Các văn bản pháp luật
Luật Quy hoạch 2017 (Số 21/2017/QH14), sửa đổi bổ sung năm 2020: Quy định nguyên tắc, trình tự, thẩm quyền lập và phê duyệt quy hoạch các cấp, bao gồm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.
Luật Đất đai 2024 (Số 31/2024/QH15): Quy định về quản lý và sử dụng đất đai, trong đó có nội dung liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch đất đai.
Nghị định số 37/2019/NĐ-CP: Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quy hoạch về phê duyệt, điều chỉnh và công bố quy hoạch.
Nghị định số 01/2023/NĐ-CP: Quy định chi tiết về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch sử dụng đất.
- Văn bản hướng dẫn chi tiết
Thông tư số 02/2020/TT-BXD: Hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng.
Thông tư số 29/2021/TT-BTNMT: Hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, huyện.
Công văn số 845/BXD-QHKT: Hướng dẫn thực hiện các thủ tục phê duyệt quy hoạch xây dựng.
QUY TRÌNH PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH
- Các bước thực hiện
Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ quy hoạch do đơn vị tư vấn hoặc cơ quan lập quy hoạch nộp lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quá trình thẩm định bao gồm kiểm tra tính hợp lệ, đầy đủ của hồ sơ, đánh giá sự phù hợp với các quy định pháp luật và quy hoạch tổng thể liên quan.
Lấy ý kiến từ các cơ quan liên quan như sở ngành, UBND các cấp, các đơn vị quản lý hạ tầng kỹ thuật, môi trường, giao thông và cộng đồng dân cư tại khu vực quy hoạch. Việc lấy ý kiến nhằm đảm bảo tính khách quan, minh bạch, đồng thuận và khả thi của quy hoạch trước khi phê duyệt.
Ra quyết định phê duyệt và công bố quy hoạch. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét kết quả thẩm định, ý kiến đóng góp và hoàn thiện hồ sơ trước khi ký ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch, đồng thời công bố công khai để làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý và thực hiện quy hoạch.
- Vai trò của các bên liên quan
Cơ quan nhà nước: Chịu trách nhiệm thẩm định, phê duyệt và công bố quy hoạch, đảm bảo quy hoạch phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội và pháp luật hiện hành.
Đơn vị tư vấn: Chuẩn bị hồ sơ quy hoạch đầy đủ, chính xác và hỗ trợ cơ quan thẩm định trong quá trình rà soát, chỉnh sửa hồ sơ để đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật và pháp lý.
Cộng đồng dân cư: Tham gia đóng góp ý kiến, phản biện để quy hoạch được hoàn thiện hơn, phù hợp với nhu cầu thực tế và nguyện vọng của người dân trong khu vực quy hoạch.
>>> Cơ hội thoát khỏi vòng xoáy mất tiền, mất sức và trì hoãn vì pháp lý! Đặt lịch tư vấn với Luật sư hôm nay – chỉ một phí nhỏ, bạn được luật sư hàng đầu hỗ trợ, bảo vệ lợi ích tối đa. Thanh toán ngay để thay đổi tình thế!
HỒ SƠ PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH
- Các tài liệu cần chuẩn bị
Hồ sơ phê duyệt quy hoạch là bộ hồ sơ quan trọng được nộp lên cơ quan có thẩm quyền để xin xét duyệt phương án quy hoạch xây dựng. Hồ sơ thường bao gồm:
Báo cáo quy hoạch: Tài liệu thuyết minh chi tiết các nội dung quy hoạch, mục tiêu, phạm vi, cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu. Báo cáo còn phân tích tác động, đánh giá hiệu quả và đề xuất giải pháp thực hiện.
Bản đồ quy hoạch: Bao gồm bản đồ tổng thể và bản đồ chi tiết thể hiện rõ ranh giới, phân khu chức năng, các hạng mục công trình, mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan theo phương án quy hoạch.
Các tài liệu pháp lý liên quan: Bao gồm văn bản lấy ý kiến cộng đồng dân cư, ý kiến các cơ quan quản lý nhà nước, các giấy phép hoặc quyết định có liên quan đến quy hoạch.
- Yêu cầu cụ thể
Báo cáo thuyết minh quy hoạch: Phải đầy đủ nội dung, rõ ràng, logic, có phân tích đánh giá và đề xuất cụ thể, đảm bảo minh bạch và có căn cứ khoa học.
Bản vẽ quy hoạch chi tiết: Phải đúng quy chuẩn kỹ thuật, thể hiện chính xác các yếu tố quy hoạch, có ký xác nhận của đơn vị tư vấn và các chuyên gia liên quan.
Văn bản lấy ý kiến cộng đồng và cơ quan liên quan: Cần có biên bản hoặc văn bản chính thức thể hiện việc lấy ý kiến, đảm bảo quy trình lấy ý kiến được thực hiện công khai, minh bạch theo quy định.
NHỮNG CÂU HỎI THƯỜNG GẶP LIÊN QUAN ĐẾN PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH
- Phê duyệt quy hoạch là gì?
Phê duyệt quy hoạch là quá trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, đánh giá và chính thức chấp thuận nội dung quy hoạch do đơn vị lập quy hoạch trình lên, nhằm làm cơ sở pháp lý để triển khai các hoạt động đầu tư, xây dựng và phát triển khu vực được quy hoạch.
- Ai là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch?
Ở cấp quốc gia hoặc vùng, Bộ Xây dựng hoặc cơ quan được Bộ giao nhiệm vụ phê duyệt.
Ở cấp tỉnh, UBND tỉnh hoặc Hội đồng nhân dân tỉnh có thẩm quyền phê duyệt.
Ở cấp huyện, UBND cấp huyện hoặc cấp xã được giao theo quy định có thể phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc phân khu.
- Các loại quy hoạch nào cần được phê duyệt?
Quy hoạch chung đô thị, quy hoạch vùng, quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội cấp quốc gia và tỉnh
Quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng
Quy hoạch ngành, quy hoạch sử dụng đất
Tất cả các loại quy hoạch có liên quan đến quản lý đất đai, xây dựng đều phải được phê duyệt theo quy định pháp luật.
- Quy trình phê duyệt quy hoạch gồm những bước nào?
Lập và hoàn thiện hồ sơ quy hoạch theo yêu cầu pháp luật
Thẩm định hồ sơ quy hoạch bởi các cơ quan chuyên môn
Tổ chức lấy ý kiến góp ý của các bên liên quan, cộng đồng dân cư và các cơ quan chức năng
Trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định phê duyệt
Công bố quy hoạch sau khi được phê duyệt để làm cơ sở quản lý.
- Thời gian phê duyệt quy hoạch là bao lâu?
Thời gian phê duyệt quy hoạch phụ thuộc vào loại quy hoạch và quy mô dự án, thông thường từ 30 đến 90 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ. Một số quy hoạch lớn có thể kéo dài hơn do phải thực hiện nhiều bước thẩm định phức tạp.
- Phê duyệt quy hoạch có hiệu lực pháp lý như thế nào?
Quy hoạch sau khi được phê duyệt có giá trị pháp lý bắt buộc, làm cơ sở để các cơ quan, tổ chức và cá nhân triển khai các hoạt động đầu tư, xây dựng, quản lý đất đai và phát triển kinh tế – xã hội trong khu vực quy hoạch.
Phê duyệt quy hoạch là bước pháp lý bắt buộc và mang tính nền tảng để triển khai các hoạt động đầu tư, xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất và quản lý phát triển đô thị. Nắm chắc quy trình phê duyệt quy hoạch, xác định đúng thẩm quyền phê duyệt, và tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật là điều kiện tiên quyết giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian, hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.
Tuy nhiên, không ít trường hợp bị đình chỉ, thu hồi quyết định đầu tư do sai sót trong quá trình xin phê duyệt hoặc phê duyệt sai cấp có thẩm quyền. Để tránh những hệ lụy đáng tiếc này, bạn nên có một đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp đi cùng trong suốt quá trình chuẩn bị hồ sơ, đối thoại với cơ quan quản lý và theo sát tiến độ hồ sơ.
>>> Nhanh tay đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc pháp lý, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm cho bạn!
