Mua nhà ở xã hội chuẩn pháp luật: hồ sơ, hợp đồng và những điều cần biết

Mua nhà ở xã hội đang là lựa chọn ưu tiên của nhiều cá nhân, hộ gia đình có thu nhập thấp, công nhân, viên chức hoặc người có công với cách mạng… nhờ mức giá ưu đãi, chính sách hỗ trợ vay vốn và thủ tục mua bán đơn giản hơn nhà thương mại. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích rõ ràng, việc mua bán nhà ở xã hội cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không nắm rõ quy định pháp luật hoặc chủ quan trong khâu ký kết hợp đồng.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích những điểm pháp lý cần lưu ý khi giao dịch nhà ở xã hội, các điều kiện để được mua – bán theo quy định hiện hành và cung cấp mẫu hợp đồng mua nhà ở xã hội do luật sư biên soạn, đảm bảo tính pháp lý, dễ chỉnh sửa, dễ sử dụng. Bạn có thể tải mẫu hợp đồng tại Luật Thiên Mã để áp dụng ngay vào thực tế.

>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!

Đặt lịch tư vấn

Nội Dung Bài Viết

Tổng quan về Nhà ở xã hội

1. Nhà ở xã hội là gì ?

Theo Luật nhà ở, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên.

2. Đặc điểm của nhà ở xã hội

Giá rẻ hơn loại nhà thương mại cùng phân khúc, cùng khu vực
Phải bán đúng đối tượng
Sau 5 năm bàn giao mới được chuyển nhượng
Chủ đầu tư bị khống chế trần lợi nhuận 10%

Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về mua nhà ở xã hội hiện nay?

Căn cứ theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:

Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng 2020.
Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định Luật Nhà ở 2023.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Điều kiện mua nhà ở xã hội

Căn cứ theo Điều 78 Luật Nhà ở 2023, Điều 29 và Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP thì điều kiện mua nhà ở xã hội 2025 cần đáp ứng như sau:

Đối tượng (1), từ (4) đến (10) mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, điều kiện về nhà ở

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó.
Chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đó Hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu;

Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 45 Luật Nhà ở 2023 thì phải không đang ở nhà ở công vụ.

Thứ hai, điều kiện về thu nhập:

(i) Đối với đối tượng (5), (6), (8):

Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Chú ý: Thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề, tính từ thời điểm đối tượng quy định tại khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

(ii) Đối với đối tượng (5) không có hợp đồng lao động:

Nếu là người độc thân thì thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng.
Nếu đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng.
Chú ý: Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc xác nhận điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề tính từ thời điểm đối tượng quy định tại khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

(iii) Đối với đối tượng (2), (3), (4):

Phải thuộc trường hợp hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo chuẩn nghèo của Chính phủ.

(iv) Đối với đối tượng (7):

Áp dụng điều kiện thu nhập như sau:

Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định) được cơ quan, đơn vị nơi công tác, quản lý xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật:

Người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó đều thuộc đối tượng (7) thì có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 2,0 lần tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định) được cơ quan, đơn vị nơi công tác, quản lý xác nhận;
Vợ (chồng) của người đứng đơn không thuộc đối tượng (7) có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 1,5 lần tổng thu nhập của sỹ quan có cấp bậc hàm Đại tá (gồm lương cơ bản và phụ cấp theo quy định) được cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

Trường hợp vợ (chồng) của người đứng đơn không có Hợp đồng lao động thì Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện xác nhận điều kiện về thu nhập.

Chú ý: Thời gian xác nhận điều kiện về thu nhập trong 01 năm liền kề, tính từ thời điểm nộp hồ sơ mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

>>> Thanh toán phí tư vấn hôm nay để nhận được giải pháp pháp lý tối ưu từ luật sư, bảo vệ quyền lợi của bạn một cách tốt nhất! Đặt lịch tư vấn

Mẫu hồ sơ mua nhà ở xã hội

Căn cứ theo Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Điều 6, 7, 8 Thông tư 05/2024/TT-BXD hướng dẫn hồ sơ mua nhà ở xã hội 2025.

Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội trực tiếp cho chủ đầu tư dự án. Mẫu hồ sơ mua nhà ở xã hội 2025 gồm:

Đơn mua nhà ở xã hội

Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội

Đối tượng (1) thì giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh người có công với cách mạng hoặc bản sao có chứng thực giấy chứng nhận thân nhân liệt sỹ theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng;
Đối tượng (2), (3), (4) thì giấy tờ chứng minh đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là bản sao có chứng thực giấy chứng nhận hộ gia đình nghèo, cận nghèo theo quy định;
Các đối tượng (5), (6), (8), (9), (10), (11) thực hiện theo Mẫu số 01 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD
Mẫu giấy tờ chứng minh đối tượng (7) thực hiện theo hướng dẫn của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an.

Mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở

Mẫu số 02 (đối với trường hợp chưa có nhà ở) Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD
Mẫu số 03 (đối với trường hợp có nhà ở) Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn thì vợ hoặc chồng của người đó cũng phải kê khai mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở theo Mẫu số 02 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD

Mẫu giấy chứng minh về điều kiện thu nhập

Đối tượng (5), (6), (7), (8) là Mẫu số 04 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD
Đối tượng (5) nhưng không có hợp đồng lao động là Mẫu số 05 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD
Trường hợp người đứng đơn đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội đã kết hôn thì vợ hoặc chồng của người đó cũng phải kê khai mẫu giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập theo Mẫu số 04 hoặc Mẫu số 05 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD.

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

1. Cơ sở pháp lý và mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội mới nhất

Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội được thực hiện theo Mẫu số 01, Phụ lục VI ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng có hiệu lực từ 01/08/2024.
Hợp đồng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ thông tin các bên, mô tả chi tiết nhà ở xã hội, giá bán, phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn giao nhận nhà, điều khoản xử lý vi phạm, cam kết và thỏa thuận khác.

2. Nội dung chính của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Thông tin bên mua, bên bán (chủ đầu tư) và địa chỉ liên hệ.
Mô tả đặc điểm nhà ở xã hội: căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ, diện tích sử dụng, phần sở hữu chung, mục đích sử dụng theo hồ sơ thiết kế đã phê duyệt.
Giá bán nhà ở xã hội và các khoản phí liên quan (nếu có).
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền mua nhà.
Thời gian giao nhận nhà và thời gian bảo hành (nếu là nhà xây mới).
Quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán.
Cam kết đảm bảo về chất lượng nhà ở, pháp lý dự án.
Điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng, trách nhiệm bồi thường, phạt vi phạm.
Quy định về chuyển nhượng nhà ở xã hội: bên mua không được bán lại trong vòng 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, trừ trường hợp được bán lại cho chủ đầu tư hoặc đối tượng ưu tiên với giá không vượt quá giá bán trong hợp đồng.

3. Trình tự, thủ tục ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Chủ đầu tư gửi danh sách đối tượng được mua nhà ở xã hội cho Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra, loại trừ trường hợp trùng hỗ trợ.
Sau khi được phê duyệt, chủ đầu tư thông báo cho người mua đến thỏa thuận và ký hợp đồng mua bán.
Các bên thỏa thuận lập hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo mẫu quy định.
Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua sau khi hoàn thành nghĩa vụ thanh toán.

4. Một số lưu ý khi soạn và ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Kiểm tra kỹ thông tin về dự án, chủ đầu tư và pháp lý nhà ở xã hội trước khi ký hợp đồng.
Đảm bảo các điều khoản về giá bán, phương thức thanh toán, thời hạn giao nhà rõ ràng, minh bạch.
Hiểu rõ quy định về hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm đầu và các điều kiện chuyển nhượng sau đó.
Tham khảo ý kiến luật sư để rà soát hợp đồng, tránh rủi ro tranh chấp, bảo vệ quyền lợi chính đáng.
Lưu giữ hợp đồng và các chứng từ thanh toán để làm căn cứ pháp lý khi cần.

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

Tư vấn pháp lý đa lĩnh vực chuyên sâu: Luật Thiên Mã cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu trong nhiều lĩnh vực như hôn nhân gia đình, dân sự, hành chính, doanh nghiệp, đầu tư, lao động, sở hữu trí tuệ, hình sự và giao thông, đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu pháp lý của khách hàng.
Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp: Các luật sư tại Luật Thiên Mã có nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, tham gia giải quyết hàng ngàn vụ việc lớn nhỏ, đảm bảo tư vấn chính xác, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên, kịp thời: Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên 24/7, giúp doanh nghiệp và cá nhân rà soát, xử lý rủi ro pháp lý liên tục, đảm bảo hoạt động kinh doanh và sinh hoạt pháp lý an toàn, hiệu quả.
Hỗ trợ thủ tục hành chính nhanh chóng, chính xác: Luật Thiên Mã hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính, đăng ký kinh doanh, chuyển đổi giấy tờ, gia hạn quyền sử dụng đất… giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai sót.
Chi phí hợp lý, nhiều hình thức tư vấn: Cung cấp tư vấn cho các trường hợp đơn giản hoặc đối tượng được trợ giúp pháp lý, đồng thời có các gói tư vấn theo giờ, theo vụ việc phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
Đồng hành giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi: Luật Thiên Mã tham gia tranh tụng, đại diện khách hàng trong các vụ án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, giúp bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp hiệu quả.
Cập nhật kiến thức pháp luật mới nhất: Luật sư luôn cập nhật các quy định, chính sách pháp luật mới để tư vấn kịp thời, giúp khách hàng tránh rủi ro và tận dụng cơ hội pháp lý.

Nhờ những lợi ích trên, Luật Thiên Mã là lựa chọn tin cậy giúp khách hàng và doanh nghiệp an tâm, thuận lợi trong mọi vấn đề pháp lý.

Mua nhà ở xã hội là một giải pháp an cư hợp lý và có ý nghĩa đối với nhiều đối tượng có thu nhập thấp tại Việt Nam. Tuy nhiên, để quá trình giao dịch được diễn ra minh bạch, đúng pháp luật và tránh phát sinh tranh chấp, việc sử dụng một hợp đồng mua bán nhà ở xã hội chặt chẽ, đúng mẫu và đủ điều khoản là vô cùng cần thiết.

Hy vọng những phân tích trong bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về điều kiện mua bán, quyền và nghĩa vụ các bên cũng như các lưu ý pháp lý quan trọng. Để hỗ trợ người mua và người bán thuận tiện hơn trong quá trình giao dịch, chúng tôi cung cấp mẫu hợp đồng mua bán nhà ở xã hội do luật sư soạn thảo, cập nhật theo quy định pháp luật mới nhất.

Trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến nhà ở xã hội, hãy cân nhắc tham vấn ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý tại Luật Thiên Mã để bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.

>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn! Đặt lịch tư vấn