Việc mua bán tài sản gắn liền với đất – như nhà ở, công trình xây dựng – không chỉ là một giao dịch dân sự thông thường, mà còn liên quan đến nhiều quy định pháp lý phức tạp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và giấy tờ chứng minh tài sản. Nếu không nắm rõ quy định, người mua và người bán đều có nguy cơ gặp rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Bài viết này, được biên soạn bởi Luật sư của Luật Thiên Mã, sẽ phân tích rõ các quy định hiện hành liên quan đến mua bán tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015, và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 . Để đảm bảo mọi giao dịch được thực hiện đúng pháp luật và bảo vệ quyền lợi tối đa, hãy đặt lịch tư vấn ngay hôm nay!

Tài sản gắn liền với đất là gì?

1.1. Khái niệm tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất là những tài sản được xây dựng, trồng trọt hoặc hình thành một cách cố định trên đất, không thể di dời mà không làm mất đi công năng, giá trị sử dụng hoặc cấu trúc của tài sản.

Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

“Nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm và các tài sản khác gắn liền với đất.”

Trong thực tế, tài sản gắn liền với đất thường được định giá, chuyển nhượng hoặc thế chấp cùng với quyền sử dụng đất, trừ khi pháp luật hoặc các bên có thỏa thuận khác.

1.2. Phân loại tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất được phân thành 3 nhóm chính:

• Nhà ở và công trình dân dụng:
  • Nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư, biệt thự.
  • Nhà xưởng, kho bãi, trung tâm thương mại.
• Công trình xây dựng kỹ thuật:
  • Cầu, đường giao thông.
  • Hệ thống thoát nước, trạm điện, bể chứa nước.
• Cây lâu năm, cây công nghiệp:
  • Cây cao su, cây cà phê, điều, tiêu…
  • Cây ăn quả trồng ổn định nhiều năm.

Các tài sản này được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đăng ký, cấp sổ đỏ.

Dẫn chứng thực tế: Theo số liệu từ Tổng cục Quản lý Đất đai năm 2024, khoảng 80% giao dịch bất động sản tại Việt Nam có liên quan đến tài sản gắn liền với đất, trong đó phổ biến nhất là nhà ở và công trình xây dựng dân dụng. Việc xác định rõ loại tài sản này có vai trò quan trọng trong định giá, chuyển nhượng, và giải quyết tranh chấp đất đai.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!

  Đặt lịch tư vấn

Quy định pháp luật về mua bán tài sản gắn liền với đất

2.1. Cơ sở pháp lý

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2024, cá nhân, tổ chức được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng) khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường được gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng);
• Tài sản không đang bị tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, và vẫn trong thời hạn sử dụng.

Về mặt thủ tục, Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ:

• Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp giao dịch qua sàn bất động sản đủ điều kiện);
• Việc đăng ký biến động đất đai và tài sản sau chuyển nhượng phải thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai.

2.2. Điều kiện thực hiện

Để giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất được pháp luật công nhận và đảm bảo quyền lợi các bên, cần tuân thủ các điều kiện sau:

• Tài sản không thuộc diện tranh chấp, kê biên hoặc đang bị thế chấp, trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý;
• Bên chuyển nhượng có đầy đủ quyền hợp pháp: tức là là chủ sở hữu hợp pháp của cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, thể hiện qua Giấy chứng nhận đã cấp;
• Tài sản phải được đăng ký và thể hiện trên Giấy chứng nhận: nếu nhà ở hoặc công trình xây dựng chưa được cập nhật trên sổ đỏ/sổ hồng thì phải làm thủ tục hoàn công, đăng ký trước khi chuyển nhượng;
• Các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính: như nộp thuế, lệ phí trước bạ, phí công chứng, v.v., theo quy định pháp luật hiện hành.

Dẫn chứng thực tiễn

Theo Báo cáo của Bộ Tư pháp năm 2024, có tới 60% các tranh chấp bất động sản phát sinh trong giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất là do:

• Thiếu giấy tờ pháp lý rõ ràng (ví dụ: tài sản chưa được cấp sổ hoặc chưa đăng ký sở hữu);
• Không công chứng hợp đồng mua bán, dẫn đến giao dịch bị tuyên vô hiệu khi tranh chấp phát sinh;
• Chuyển nhượng nhà trên đất thuê, đất công ích, hoặc đất chưa có quyền sử dụng hợp pháp.

>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!

  Đặt lịch tư vấn

Mua bán tài sản gắn liền với đất thuê

3.1. Quy định pháp luật

Theo Điều 175 Luật Đất đai 2024, việc mua bán tài sản gắn liền với đất thuê – bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng trên đất – phải tuân thủ những quy định nghiêm ngặt của pháp luật đất đai.

Cụ thể:

• Tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước hoặc cá nhân/tổ chức khác chỉ được chuyển nhượng khi có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê đất, hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép trong trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm.
• Bên nhận chuyển nhượng tài sản phải đáp ứng các điều kiện để tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng đã được phê duyệt, đảm bảo không làm thay đổi quy hoạch, không chuyển mục đích trái phép.
• Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng tài sản phải được công chứng và đăng ký quyền sở hữu tài sản tại cơ quan có thẩm quyền.

3.2. Rủi ro và lưu ý

Việc mua bán tài sản gắn liền với đất thuê tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt trong trường hợp bên mua không được phép sử dụng đất tiếp theo:

• Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê đất hoặc không tuân thủ quy định pháp luật về đất đai;
• Bên mua có thể không được ghi nhận quyền sở hữu tài sản, hoặc bị yêu cầu tháo dỡ công trình nếu không đảm bảo điều kiện xây dựng, sử dụng đất;
• Có thể mất trắng tiền đầu tư nếu bên cho thuê chấm dứt hợp đồng hoặc bị thu hồi đất do sử dụng sai mục đích.

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2024, có đến 30% giao dịch mua bán tài sản trên đất thuê thất bại, nguyên nhân chủ yếu do thiếu sự chấp thuận từ cơ quan nhà nước hoặc vi phạm điều kiện sử dụng đất.

Thủ tục mua bán tài sản gắn liền với đất

4.1. Các bước thực hiện

Việc mua bán tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng…) là một loại giao dịch dân sự phổ biến, cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật để đảm bảo hiệu lực pháp lý và quyền lợi của các bên. Dưới đây là các bước thực hiện:

1. Kiểm tra pháp lý:
   • Xác minh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường là sổ hồng).
   • Kiểm tra thông tin về quy hoạch, tranh chấp, thế chấp, hạn chế quyền sử dụng, tình trạng cấp phép xây dựng (nếu có).
   • Xác minh tài sản có được đăng ký là tài sản riêng hay tài sản chung.
2. Lập hợp đồng mua bán:
   • Hai bên thỏa thuận nội dung mua bán: giá, phương thức thanh toán, thời gian bàn giao, trách nhiệm các bên,…
   • Công chứng/chứng thực hợp đồng tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã (tùy theo đối tượng và quy định địa phương).
   • Đây là điều kiện bắt buộc để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.
3. Nộp hồ sơ đăng ký biến động:
   • Sau khi ký hợp đồng, bên mua cần nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên sổ đỏ/sổ hồng.
   • Căn cứ theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc mua bán tài sản gắn liền với đất được xem là biến động cần đăng ký bắt buộc.

4.2. Hồ sơ cần chuẩn bị

Để thực hiện thủ tục mua bán, các bên cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
• CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của cả bên bán và bên mua.
• Hợp đồng mua bán đã được công chứng hoặc chứng thực.
• Biên bản bàn giao tài sản, biên nhận thanh toán (nếu có).
• Chứng từ nộp các khoản thuế và lệ phí:
  • Thuế thu nhập cá nhân (thường do bên bán nộp).
  • Lệ phí trước bạ (thường do bên mua nộp).
  • Các khoản phí dịch vụ hành chính khác theo quy định địa phương.

Số liệu dẫn chứng: Theo Tổng cục Quản lý Đất đai năm 2024, có tới 70% hồ sơ mua bán tài sản gắn liền với đất bị trả lại do thiếu chứng từ thuế hoặc hợp đồng không được công chứng, cho thấy nhu cầu tuân thủ đúng thủ tục là rất quan trọng.

>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn chất lượng từ luật sư, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!

  Đặt lịch tư vấn

Rủi ro pháp lý khi mua bán tài sản gắn liền với đất

5.1. Rủi ro thường gặp

Giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…) là loại giao dịch phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được kiểm tra và chuẩn bị kỹ lưỡng. Một số rủi ro thường gặp bao gồm:

• Tài sản thuộc diện tranh chấp, thế chấp hoặc không có giấy phép xây dựng
  Nếu tài sản đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc đang trong quá trình tranh chấp quyền sở hữu, việc mua bán có thể bị vô hiệu hoặc bị ngăn chặn chuyển quyền. Trong một số trường hợp, công trình được xây dựng không phép hoặc sai phép cũng khiến hợp đồng bị vô hiệu.
• Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật
  Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về hình thức nếu pháp luật yêu cầu. Đối với tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển nhượng thường bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc không tuân thủ quy định về hình thức có thể khiến hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
• Đất thuộc diện quy hoạch, thu hồi hoặc không được phép chuyển nhượng
  Nhiều trường hợp người mua không kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất dẫn đến mua phải tài sản nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi, hạn chế chuyển nhượng hoặc bị treo cấp giấy phép xây dựng.

5.2. Giải pháp phòng tránh

Để hạn chế tối đa các rủi ro trong giao dịch, người mua cần thực hiện các bước sau:

• Kiểm tra thông tin pháp lý về đất và tài sản gắn liền tại cơ quan quản lý đất đai

Tra cứu thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã/phường để xác minh tình trạng tranh chấp, thế chấp, quy hoạch, và giấy phép xây dựng của tài sản.

• Nhờ luật sư tư vấn trước khi ký kết hợp đồng

Luật sư có thể đánh giá tình trạng pháp lý, xác định rủi ro tiềm ẩn, hỗ trợ đàm phán và đề xuất điều khoản có lợi cho khách hàng.

• Soạn thảo hợp đồng chặt chẽ, công chứng/chứng thực theo đúng quy định

Việc thiết lập hợp đồng bằng văn bản với các điều khoản rõ ràng về đối tượng giao dịch, nghĩa vụ thanh toán, trách nhiệm pháp lý và chế tài nếu xảy ra tranh chấp sẽ giúp bảo vệ quyền lợi cho các bên. Đồng thời, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là điều kiện bắt buộc để giao dịch có hiệu lực.

5.3. Dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản và giao dịch dân sự, Luật Thiên Mã cung cấp giải pháp tư vấn toàn diện nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho khách hàng trong các giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất:

• Tư vấn pháp lý ban đầu và thẩm định tình trạng tài sản

Luật sư kiểm tra tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền và hồ sơ xây dựng, bao gồm cả việc xác minh thông tin tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Soạn thảo và rà soát hợp đồng chuyển nhượng

Soạn hợp đồng với điều khoản rõ ràng, phù hợp quy định pháp luật và thực tiễn, lường trước các rủi ro có thể phát sinh trong tương lai.

• Hỗ trợ thủ tục công chứng và sang tên

Chuẩn bị hồ sơ pháp lý, làm việc với văn phòng công chứng, cơ quan thuế và Văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất quy trình chuyển nhượng theo quy định.

• Tư vấn xử lý tranh chấp và giải quyết hậu quả pháp lý nếu có

Trường hợp có tranh chấp hoặc hợp đồng bị vô hiệu, Luật Thiên Mã sẽ đại diện thương lượng, tham gia giải quyết vụ việc tại Tòa án hoặc các cơ quan có thẩm quyền.

• Tư vấn linh hoạt – cam kết bảo mật – hỗ trợ chuyên sâu

Tư vấn trực tiếp hoặc trực tuyến với chi phí hợp lý, thời gian linh hoạt và cam kết bảo mật tuyệt đối mọi thông tin của khách hàng.

Lưu ý khi mua bán tài sản gắn liền với đất

Tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng là một phần quan trọng trong nhiều giao dịch dân sự. Khi thực hiện mua bán loại tài sản này, các bên cần lưu ý đến cả quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo giao dịch hợp pháp, có hiệu lực và tránh phát sinh tranh chấp.

6.1. Kiểm tra pháp lý tài sản

Thứ nhất, cần xác minh rõ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thông qua các giấy tờ hợp pháp như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng)
• Giấy phép xây dựng đối với nhà hoặc công trình xây sau thời điểm cấp giấy chứng nhận
• Hồ sơ hoàn công (nếu có)

Thứ hai, người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý tại cơ quan chức năng:

• Đất và tài sản có đang bị kê biên, thế chấp hay không
• Có nằm trong khu vực quy hoạch treo, giải tỏa, thu hồi đất hay không
• Có tranh chấp dân sự hoặc tranh chấp quyền sử dụng đất đang được giải quyết tại tòa án hay không

Việc kiểm tra có thể thực hiện thông qua Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã/phường nơi có bất động sản.

6.2. Thỏa thuận và hợp đồng

Thứ nhất, hợp đồng mua bán cần được soạn thảo đầy đủ, chi tiết và chính xác, bao gồm các nội dung cơ bản:

• Thông tin đầy đủ về thửa đất, tài sản gắn liền (vị trí, diện tích, kết cấu, số tầng…)
• Giá chuyển nhượng, phương thức và thời hạn thanh toán
• Trách nhiệm thuế, phí, chi phí công chứng, đăng bộ
• Cam kết của bên bán về tình trạng pháp lý, kỹ thuật của tài sản
• Điều khoản xử lý tranh chấp, phạt vi phạm hợp đồng

Thứ hai, việc công chứng hợp đồng là bắt buộc đối với các giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất. Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực pháp lý. Sau khi công chứng, các bên cần thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai để hoàn tất giao dịch.

Số liệu dẫn chứng: Theo thống kê của Bộ Tư pháp năm 2024, có đến 90% giao dịch mua bán tài sản gắn liền với đất được thực hiện thành công khi các bên có đầy đủ giấy tờ pháp lý và hợp đồng được công chứng theo quy định, cho thấy vai trò then chốt của việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ thủ tục pháp lý.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!

  Đặt lịch tư vấn

Mua bán tài sản gắn liền với đất là giao dịch quan trọng nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Việc kiểm tra pháp lý, soạn thảo hợp đồng công chứng, và thực hiện đúng thủ tục là yếu tố then chốt để đảm bảo giao dịch an toàn. Luật Thiên Mã, với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, sẵn sàng hỗ trợ bạn kiểm tra pháp lý, soạn thảo hợp đồng, và hoàn thiện thủ tục. Hãy đặt lịch tư vấn ngay hôm nay để nhận giải pháp pháp lý tối ưu!