Mua bán nhà là một trong những giao dịch tài sản quan trọng nhất trong đời người, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện đúng quy trình. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2024, hơn 30% tranh chấp bất động sản tại Việt Nam xuất phát từ việc thiếu hiểu biết về pháp lý mua bán nhà đất, đặc biệt liên quan đến giấy tờ và hợp đồng chuyển nhượng. Trong bài viết này, Luật Thiên Mã sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy trình mua bán nhà, các mẫu hợp đồng mua bán chuẩn, cùng với những lưu ý quan trọng khi giao dịch nhà đất. 

>>> Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn mất thời gian, hao tiền bạc và mệt mỏi thêm nữa! Hãy đặt lịch tư vấn với luật sư ngay hôm nay – Chỉ một khoản phí nhỏ, bạn tiết kiệm công sức và nhận giải pháp chuẩn tốt nhất từ luật sư.

Đặt lịch tư vấn

Mua bán nhà đất là gì?

Mua bán nhà đất là cách gọi thông thường và ngắn gọn. Đúng theo pháp luật thì cụm từ mua bán nhà đất được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất trong trường hợp này là nhà ở.

Hiểu một cách đơn giản mua bán nhà đất là một bên chuyển giao quyền sử dụng nhà và đất của mình cho bên mua theo đúng pháp luật.

Thủ tục mua bán nhà đất

1. Kiểm tra thông tin để loại trừ rủi ro

Kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà đất

* Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận quyền, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

* Điều kiện mua bán nhà ở

Theo khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, để được phép mua bán thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp sau đây không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, cụ thể:

• Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;
• Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
• Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;
• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Nhận thừa kế nhà ở.

• Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Lưu ý: Dù không có Giấy chứng nhận nhưng phải có giấy tờ khác chứng minh.

–  Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;

– Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;

–  Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Kiểm tra Sổ đỏ thật giả, quy hoạch, thế chấp

Để tránh mua phải nhà đất chưa có Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận giả hoặc nhà đất thuộc quy hoạch hoặc đang bị thế chấp thì người mua cần kiểm tra thông tin về nhà đất. Có nhiều cách kiểm tra nhưng chính xác nhất thì nên kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Để kiểm tra thông tin về thửa đất thì hộ gia đình, cá nhân điền đầy đủ thông tin theo phiếu yêu cầu. Sau khi điền đầy đủ thông tin thì hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1: Nộp phiếu yêu cầu

Căn cứ Điều 60 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân nộp phiếu yêu cầu theo một trong các cách sau:

– Nộp trên Cổng thông tin đất đai quốc gia, Cổng dịch vụ công quốc gia, Cổng dịch vụ công Bộ Tài nguyên và Môi trường, Cổng dịch vụ công cấp tỉnh;

– Nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường công văn, điện tín, qua dịch vụ bưu chính;

– Nộp thông qua các phương tiện điện tử khác theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Tiếp nhận và xử lý

Bước 3: Trả kết quả

Thời hạn thực hiện: Nếu nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa! Đặt lịch tư vấn

2. Quy trình, thủ tục mua bán

Bước 1: Đặt cọc (không bắt buộc)

Mặc dù pháp luật không bắt buộc các bên phải đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất nhưng thông thường người dân thường lập hợp đồng đặt cọc để “làm tin”. Để đặt cọc an toàn và hợp pháp thì người dân nên thực hiện theo hướng dẫn đặt cọc khi chuyển nhượng nhà đất.

Bước 2: Công chứng, chứng thực

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2014, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Bước 3: Khai thuế, lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.

Bước 4: Đăng ký sang tên

* Chuẩn bị hồ sơ

Nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay thì hồ sơ đăng ký biến động gồm:

– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.

– Hợp đồng chuyển nhượng.

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.

– Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, lệ phí trước bạ (nếu có).

* Nộp hồ sơ

– Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

– Trường hợp không nộp tại UBND cấp xã thì:

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện.

+ Nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

* Tiếp nhận, giải quyết

* Thời hạn giải quyết: Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp xã (theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).

Chi phí khi mua bán nhà đất

Ngoài thù lao, phí công chứng nộp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì khi sang tên các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu không được miễn) và phí thẩm định hồ sơ theo thông báo. Từng khoản chi phí được quy định cụ thể như sau:

* Thù lao, phí công chứng

– Nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận.

– Mức phí công chứng

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng được tính như sau:

* Thuế thu nhập cá nhân

– Người có nghĩa vụ nộp thuế: Bên bán phải nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.

– Mức thuế thu nhập cá nhân: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (nộp cùng với hồ sơ đăng ký sang tên).
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

* Lệ phí trước bạ

– Người có nghĩa vụ nộp: Thông thường do người mua nộp, nhưng các bên được phép thỏa thuận.

– Mức lệ phí trước bạ: Căn cứ Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nếu giá nhà đất trong hợp đồng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%

* Phí thẩm định hồ sơ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng nhà đất phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Mỗi tỉnh thành có mức thu phí thẩm định khác nhau vì do HĐND cấp tỉnh quy định.

Các rủi ro pháp lý thường gặp và cách phòng ngừa

Theo thống kê của Tòa án Nhân dân Tối cao (2024), hơn 25% vụ kiện liên quan đến bất động sản xuất phát từ các rủi ro pháp lý như giấy tờ giả, tranh chấp quyền sở hữu, hoặc bất động sản nằm trong quy hoạch. Dưới đây là các rủi ro phổ biến và cách phòng tránh.

1. Rủi ro từ giấy tờ giả hoặc tranh chấp

Giấy tờ giả hoặc bất động sản đang có tranh chấp là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến thiệt hại tài chính trong giao dịch mua bán nhà.

Cách phòng ngừa:

• Kiểm tra mã vạch và dấu mộc trên sổ đỏ/sổ hồng tại văn phòng đăng ký đất đai.
• Xác minh lịch sử giao dịch của bất động sản qua cơ quan quản lý đất đai.
• Mẹo từ luật sư: Thuê luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để rà soát giấy tờ và lịch sử sở hữu trước khi đặt cọc.

2. Rủi ro liên quan đến quy hoạch hoặc thế chấp

Một số bất động sản nằm trong diện quy hoạch hoặc đang được thế chấp tại ngân hàng, gây khó khăn cho việc chuyển nhượng. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM (2024), khoảng 10% giao dịch bất động sản tại thành phố lớn gặp vấn đề do quy hoạch không được kiểm tra trước.

Cách phòng ngừa:

• Kiểm tra thông tin quy hoạch tại Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện hoặc cổng thông tin quy hoạch trực tuyến.
• Xác minh tình trạng thế chấp tại ngân hàng hoặc văn phòng công chứng.
• Mẹo từ luật sư: Yêu cầu bên bán cung cấp giấy xác nhận không thế chấp từ ngân hàng trước khi ký hợp đồng.

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

• Tư vấn pháp lý đa lĩnh vực chuyên sâu: Luật Thiên Mã cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu trong nhiều lĩnh vực như hôn nhân gia đình, dân sự, hành chính, doanh nghiệp, đầu tư, lao động, sở hữu trí tuệ, hình sự và giao thông, đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu pháp lý của khách hàng.
• Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp: Các luật sư tại Luật Thiên Mã có nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, tham gia giải quyết hàng ngàn vụ việc lớn nhỏ, đảm bảo tư vấn chính xác, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
• Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên, kịp thời: Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên 24/7, giúp doanh nghiệp và cá nhân rà soát, xử lý rủi ro pháp lý liên tục, đảm bảo hoạt động kinh doanh và sinh hoạt pháp lý an toàn, hiệu quả.
• Hỗ trợ thủ tục hành chính nhanh chóng, chính xác: Luật Thiên Mã hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính, đăng ký kinh doanh, chuyển đổi giấy tờ, gia hạn quyền sử dụng đất… giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai sót.
• Chi phí hợp lý, nhiều hình thức tư vấn: Cung cấp tư vấn cho các trường hợp đơn giản hoặc đối tượng được trợ giúp pháp lý, đồng thời có các gói tư vấn theo giờ, theo vụ việc phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
• Đồng hành giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi: Luật Thiên Mã tham gia tranh tụng, đại diện khách hàng trong các vụ án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, giúp bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp hiệu quả.
• Cập nhật kiến thức pháp luật mới nhất: Luật sư luôn cập nhật các quy định, chính sách pháp luật mới để tư vấn kịp thời, giúp khách hàng tránh rủi ro và tận dụng cơ hội pháp lý.

Nhờ những lợi ích trên, Luật Thiên Mã là lựa chọn tin cậy giúp khách hàng và doanh nghiệp an tâm, thuận lợi trong mọi vấn đề pháp lý.

Mua bán nhà đất là một quyết định tài chính và pháp lý quan trọng, đòi hỏi sự cẩn trọng trong từng bước từ kiểm tra giấy tờ, ký hợp đồng, đến nộp thuế và phí. Với những hướng dẫn chi tiết từ đội ngũ luật sư của chúng tôi, bạn có thể tránh được các rủi ro pháp lý phổ biến và thực hiện giao dịch an toàn, minh bạch. Hãy luôn kiểm tra kỹ lưỡng thông tin bất động sản, tham khảo ý kiến luật sư, và sử dụng các mẫu hợp đồng chuẩn để bảo vệ quyền lợi của mình. Nếu bạn cần hỗ trợ thêm, đừng ngần ngại liên hệ với Luật Thiên Mã để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ.

>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả! Đặt lịch tư vấn