Trong quản lý và sử dụng đất đai, lập bản đồ địa chính là nền tảng pháp lý thiết yếu, giúp Nhà nước kiểm soát hiện trạng sử dụng đất, xác định ranh giới từng thửa đất, đồng thời phục vụ hiệu quả cho công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, bồi thường, quy hoạch và giải quyết tranh chấp. Dù vậy, đây không chỉ là một công việc kỹ thuật thuần túy – nó đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc cả về pháp luật đất đai, kỹ thuật đo đạc bản đồ, cũng như quy trình hành chính tại địa phương.
Không ít tổ chức, cá nhân gặp khó khăn khi lập bản đồ địa chính do vướng mắc về hồ sơ pháp lý, không nắm rõ trình tự thực hiện hoặc chưa chọn được đơn vị đủ năng lực kỹ thuật – pháp lý để đảm bảo độ chính xác và phù hợp quy định.
Trong bối cảnh đó, Luật Thiên Mã đã và đang trở thành đơn vị tư vấn pháp lý – kỹ thuật đáng tin cậy, được nhiều chủ đầu tư, tổ chức hành chính cấp xã/phường và cá nhân lựa chọn đồng hành.
Tính đến quý I/2025, Luật Thiên Mã đã hỗ trợ lập và hiệu chỉnh bản đồ địa chính cho hơn 520 dự án trên toàn quốc, bao gồm các khu dân cư, khu đô thị mới, đất nông nghiệp và các thửa đất tranh chấp.
>>> Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn mất thời gian, hao tiền bạc và mệt mỏi thêm nữa! Hãy đặt lịch tư vấn với luật sư ngay hôm nay – Chỉ một khoản phí nhỏ, bạn tiết kiệm công sức và nhận giải pháp chuẩn tốt nhất từ luật sư.
Tổng quan về bản đồ địa chính
Khái niệm bản đồ địa chính
Theo Điều 3 Luật Đất đai 2024, bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và các đối tượng địa lý có liên quan, lập theo đơn vị hành chính cấp xã hoặc theo đơn vị hành chính cấp huyện nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Quy định về đo đạc lập bản đồ địa chính theo Luật đất đai
Theo Điều 50 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:
- Bản đồ địa chính là cơ sở để phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Việc đo đạc lập bản đồ địa chính được thực hiện chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính cấp xã; nơi không thành lập đơn vị hành chính cấp xã thì được lập theo đơn vị hành chính cấp huyện.
- Bản đồ địa chính phải được chỉnh lý khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính và đồng thời được cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý, quản lý bản đồ địa chính ở địa phương và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
- Chính phủ quy định chi tiết Điều này
Nguyên tắc, mục đích đo đạc lập bản đồ địa chính
Theo Điều 3 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về nguyên tắc và mục đích đo đạc lập bản đồ địa chính như sau:
- Việc đo đạc lập bản đồ địa chính phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Đảm bảo thống nhất trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000;
- Phản ánh trung thực, khách quan hiện trạng sử dụng đất, hiện trạng quản lý đất và ghi nhận tình trạng pháp lý của thửa đất tại thời điểm đo đạc;
- Ưu tiên ứng dụng công nghệ mới đảm bảo hiệu quả kinh tế, phù hợp với khu vực đo đạc và quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính;
- Bản đồ địa chính sau khi được phê duyệt phải đưa vào sử dụng cho công tác quản lý đất đai.
- Bản đồ địa chính được lập để sử dụng cho các mục đích sau:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai;
- Thống kê, kiểm kê đất đai; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; trưng dụng đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; điều tra, đánh giá đất đai;
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát việc quản lý, sử dụng đất; xử lý vi phạm pháp luật đất đai và giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai;
- Các mục đích quản lý đất đai khác theo quy định của pháp luật.
>>> Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn mất thời gian, hao tiền bạc và mệt mỏi thêm nữa! Hãy đặt lịch tư vấn với luật sư ngay hôm nay – Chỉ một khoản phí nhỏ, bạn tiết kiệm công sức và nhận giải pháp chuẩn tốt nhất từ luật sư.
Nội dung và hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính
Theo Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định như sau:
Nội dung chính của bản đồ địa chính gồm:
- Thửa đất: Ranh giới thửa đất, loại đất, số thứ tự thửa đất, diện tích thửa đất;
- Các yếu tố khác liên quan đến nội dung bản đồ địa chính bao gồm: Khung bản đồ; điểm khống chế tọa độ, độ cao; mốc địa giới và đường địa giới đơn vị hành chính các cấp; các đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất; nhà ở và công trình xây dựng khác; địa vật, công trình có ý nghĩa định hướng cao; mốc giới quy hoạch; chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn các công trình theo quy định của pháp luật; ghi chú thuyết minh; dáng đất hoặc điểm ghi chú độ cao (nếu có).
Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính gồm:
- Đo đạc lập mới bản đồ địa chính đối với khu vực chưa có bản đồ địa chính gắn với hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia;
- Đo đạc lập lại bản đồ địa chính đối với khu vực đã có bản đồ địa chính nhưng đã thay đổi ranh giới của 75% thửa đất trở lên khi thực hiện dồn điền, đổi thửa; khu vực chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng không thể khôi phục và không thể sử dụng để số hóa; khu vực đã có bản đồ địa chính được lập bằng phương pháp ảnh hàng không, phương pháp bàn đạc bằng máy kinh vĩ quang cơ có tỷ lệ bản đồ nhỏ hơn so với tỷ lệ bản đồ cần đo vẽ theo quy định; khu vực đã thực hiện quy hoạch sử dụng đất để hình thành các khu trung tâm hành chính, khu đô thị, khu dân cư, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp;
- Đo đạc bổ sung bản đồ địa chính thực hiện đối với khu vực đã có bản đồ địa chính nhưng chưa đo vẽ khép kín phạm vi đơn vị hành chính, bao gồm cả khu vực đã do khoang bao trên mảnh bản đồ địa chính trước đó nhưng chưa đo chi tiết đến từng thửa đất;
- Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính thực hiện với khu vực đã có bản đồ địa chính khi có sự thay đổi một trong các yếu tố về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính;
- Số hóa, chuyển hệ tọa độ bản đồ địa chính thực hiện ở những khu vực chỉ có bản đồ địa chính giấy lập trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ HN-72 nay chuyển thành bản đồ địa chính số trong hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia VN-2000 (sau đây gọi là hệ VN-2000);
- Trích đo bản đồ địa chính được thực hiện riêng đối với từng thửa đất hoặc nhiều thửa đất trong phạm vi một mảnh trích đo bản đồ địa chính theo tỷ lệ cần thành lập đối với nơi chưa có bản đồ địa chính.
Điều kiện thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:
- Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 2 Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì lập thiết kế kỹ thuật – dự toán trình cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai, trừ trường hợp chỉnh lý bản đồ địa chính thực hiện thường xuyên theo kế hoạch thực hiện nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
- Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính quy định tại điểm đ và điểm e khoản 2 Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì lập phương án nhiệm vụ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai, trừ hoạt động trích đo bản đồ địa chính thực hiện theo nhu cầu của người sử dụng đất mà không sử dụng ngân sách nhà nước thì theo hợp đồng dịch vụ;
- Trường hợp thực hiện đồng thời một trong các hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính quy định tại điểm a và điểm b Điều 4 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì lập thiết kế kỹ thuật – dự toán trình cấp có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai.
>>> Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn mất thời gian, hao tiền bạc và mệt mỏi thêm nữa! Hãy đặt lịch tư vấn với luật sư ngay hôm nay – Chỉ một khoản phí nhỏ, bạn tiết kiệm công sức và nhận giải pháp chuẩn tốt nhất từ luật sư.
Tại sao nên lựa chọn Luật Thiên Mã làm đối tác đồng hành ?
Trong lĩnh vực pháp lý đất đai – xây dựng, việc lựa chọn một đơn vị đồng hành không chỉ đơn thuần dựa vào mức phí dịch vụ hay lời quảng cáo hấp dẫn. Quan trọng hơn cả là kinh nghiệm thực tiễn, độ tin cậy và khả năng xử lý các tình huống pháp lý phức tạp. Dưới đây là những lý do khiến Luật Thiên Mã trở thành sự lựa chọn hàng đầu của nhiều cá nhân, doanh nghiệp và cơ quan hành chính:
Chuyên môn sâu – Đội ngũ kết hợp kỹ thuật & pháp lý
Luật Thiên Mã là một trong số ít đơn vị kết hợp luật sư giàu kinh nghiệm về đất đai cùng với đội ngũ kỹ sư địa chính – đo đạc – bản đồ có chứng chỉ hành nghề, giúp tư vấn và thực hiện các công việc như:
- Lập bản đồ địa chính
- Khảo sát địa hình
- Hiệu chỉnh bản đồ phục vụ cấp sổ đỏ, giải phóng mặt bằng, quy hoạch…
Điều này giúp đảm bảo tính đồng bộ giữa kỹ thuật đo đạc và quy định pháp luật, hạn chế tối đa sai sót và tranh chấp về sau.
Kinh nghiệm thực tiễn phong phú
- Hơn 520+ dự án bản đồ địa chính được Luật Thiên Mã hỗ trợ hoàn thiện trong 5 năm qua.
- Hơn 200 xã/phường tại các tỉnh thành như Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh… đã ký hợp đồng dịch vụ hoặc phối hợp với Luật Thiên Mã.
Đặc biệt, Luật Thiên Mã thường xuyên tiếp nhận các vụ việc có yếu tố tranh chấp ranh giới đất, chồng lấn thửa, thất lạc mốc giới, đòi hỏi tư duy pháp lý sắc bén để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.
Tỷ lệ hồ sơ được chấp thuận cao – Tiết kiệm thời gian và chi phí
Với quy trình làm việc bài bản và chuẩn xác:
- 97% hồ sơ bản đồ địa chính do Luật Thiên Mã thực hiện được chấp thuận ngay lần đầu tại cơ quan tài nguyên môi trường.
- Thời gian hoàn thiện hồ sơ chỉ từ 3–7 ngày làm việc, nhanh hơn nhiều so với mặt bằng chung.
Nhờ đó, khách hàng không mất thời gian chỉnh sửa, đi lại nhiều lần, giảm thiểu chi phí và rủi ro hành chính.
Tư vấn minh bạch – Hỗ trợ tận tâm
Tại Luật Thiên Mã, mọi quy trình, chi phí và kết quả cam kết đều được thể hiện rõ ràng bằng văn bản. Khách hàng luôn được:
- Giải đáp chi tiết về quy trình pháp lý
- Hỗ trợ kiểm tra, rà soát hồ sơ kỹ lưỡng trước khi thực hiện
- Đồng hành đến khi hoàn tất toàn bộ thủ tục theo yêu cầu
Dịch vụ toàn diện – Linh hoạt theo nhu cầu khách hàng
- Dù bạn là hộ gia đình muốn cấp sổ đỏ, chủ đầu tư cần lập bản đồ địa chính cho khu đất lớn, hay cơ quan hành chính cần hỗ trợ kỹ thuật, Luật Thiên Mã đều có gói dịch vụ phù hợp, với giải pháp “đo ni đóng giày” cho từng tình huống.
>>> Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn mất thời gian, hao tiền bạc và mệt mỏi thêm nữa! Hãy đặt lịch tư vấn với luật sư ngay hôm nay – Chỉ một khoản phí nhỏ, bạn tiết kiệm công sức và nhận giải pháp chuẩn tốt nhất từ luật sư.
Lập bản đồ địa chính không đơn giản là đo đạc và trình bày ranh giới trên giấy – đó là công việc yêu cầu độ chính xác tuyệt đối, tính pháp lý chặt chẽ và hiểu biết sâu rộng về thực tiễn quản lý đất đai. Sai sót nhỏ trong quá trình này có thể dẫn đến hậu quả lớn: tranh chấp ranh giới, không được cấp sổ đỏ, rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng hoặc bị xử phạt hành chính.
Luật Thiên Mã tự hào là đơn vị tiên phong trong việc kết hợp giữa dịch vụ đo đạc – lập bản đồ với tư vấn pháp lý chuyên sâu, nhằm mang đến giải pháp toàn diện – an toàn – tiết kiệm cho khách hàng.
