Bạn muốn ký gửi nhà đất để tìm người mua, nhưng không chắc hình thức này có được pháp luật thừa nhận? Trong thực tế, ký gửi bất động sản là một giao dịch phổ biến, tuy nhiên nếu không nắm rõ các quy định pháp luật thì rất dễ phát sinh tranh chấp, thậm chí vô hiệu hợp đồng. Vậy ký gửi nhà đất được pháp luật điều chỉnh như thế nào? Trong bài viết dưới đây, luật sư của Luật Thiên Mã sẽ phân tích rõ các quy định pháp luật, giúp bạn hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi ký gửi tài sản cũng như cách đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch.
>>> Nhanh tay đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc pháp lý, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm cho bạn!
KÝ GỬI NHÀ ĐẤT LÀ GÌ?
Ký gửi nhà đất là một hình thức chủ sở hữu là cá nhân, doanh nghiệp, tổ chức muốn cho thuê hoặc bán Bất động sản gồm đất đai, nhà ở thông qua bên trung gian bằng cách giao trách nhiệm ký gửi và bán cho họ.
Trong quá trình ký gửi, chủ sở hữu và người môi giới sẽ thỏa thuận các điều khoản như giá trị tài sản, phí dịch vụ, thời hạn ký gửi, các điều kiện pháp lý liên quan.
Khi tài sản Bất động sản được bán hoặc cho thuê thành công, người môi giới sẽ nhận phí dịch vụ hoặc hoa hồng dựa trên thỏa thuận trước đó. Quy trình ký gửi Bất động sản giúp chủ sở hữu tiếp cận đến nhiều khách hàng tiềm năng hơn và tăng khả năng bán hoặc cho thuê tài sản Bất động sản.
Đặc điểm pháp lý của hoạt động ký gửi bất động sản
– Là giao dịch dân sự hợp pháp, không bắt buộc công chứng, nhưng cần lập hợp đồng bằng văn bản;
– Hợp đồng ký gửi có thể là hợp đồng dịch vụ, hợp đồng ủy quyền, hoặc kết hợp cả hai;
– Không có mẫu hợp đồng ký gửi cố định theo pháp luật – nên sử dụng mẫu chuẩn của các đơn vị pháp lý uy tín để phòng ngừa tranh chấp;
– Nếu có giao nhận giấy tờ, chìa khóa, nhà cần lập biên bản giao nhận riêng.
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
THỦ TỤC KÝ GỬI NHÀ ĐẤT ĐẦY ĐỦ – CẦN CHUẨN BỊ NHỮNG GÌ?
Để thực hiện việc ký gửi nhà đất đúng quy định, chủ sở hữu cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng):
o Bản gốc để đối chiếu;
o 02 bản sao công chứng trong vòng 06 tháng.
- CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của người sở hữu hoặc người được ủy quyền:
o 02 bản sao công chứng;
o Giấy tờ chứng minh mối quan hệ (nếu có đồng sở hữu).
- Hợp đồng ký gửi nhà đất:
o Soạn theo mẫu pháp luật;
o Thể hiện đầy đủ thông tin về tài sản, giá bán/cho thuê, thời hạn ký gửi, thù lao dịch vụ và cam kết pháp lý.
- Giấy ủy quyền (nếu người không phải là chủ đất trực tiếp ký gửi):
o Công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã.
- Bản mô tả chi tiết tài sản:
o Vị trí, diện tích, hiện trạng, tiện ích xung quanh;
o Kèm ảnh chụp, bản vẽ hiện trạng nếu có.
- Bảng giá mong muốn:
o Giá bán hoặc giá cho thuê đề xuất;
o Có thể thỏa thuận thêm với đơn vị môi giới để định giá phù hợp thị trường.
Quy trình ký gửi nhà đất đúng pháp luật
Bước 1: Lựa chọn đơn vị ký gửi uy tín
- Ưu tiên sàn giao dịch bất động sản có pháp nhân rõ ràng, được cấp phép hoạt động;
- Người nhận ký gửi phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Bước 2: Kiểm tra pháp lý tài sản
- Sàn giao dịch sẽ kiểm tra: tình trạng thế chấp, tranh chấp, quy hoạch treo…;
- Nếu hợp lệ, hai bên tiến hành bước ký kết.
Bước 3: Ký hợp đồng ký gửi
- Ghi rõ: thời hạn, giá, cam kết, quyền và nghĩa vụ của các bên;
- Nên công chứng để tăng tính pháp lý (dù pháp luật chưa bắt buộc).
Bước 4: Quảng bá và thực hiện giao dịch
- Sàn/môi giới đăng tin trên các nền tảng uy tín, tiếp khách xem nhà, đàm phán thay mặt chủ sở hữu;
- Khi tìm được người mua, các bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng theo quy định.
>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!
NHỮNG ĐIỀU KHOẢN BẮT BUỘC PHẢI CÓ TRONG HỢP ĐỒNG KÝ GỬI NHÀ ĐẤT
Để hợp đồng có giá trị pháp lý và phòng ngừa tranh chấp, nhất định phải có những điều khoản sau đây:
I. Thông tin pháp lý của các bên
- Họ tên, ngày sinh, số CMND/CCCD, hộ khẩu thường trú (đối với cá nhân)
- Tên công ty, mã số thuế, địa chỉ trụ sở, người đại diện (đối với pháp nhân)
- Số điện thoại, email liên hệ
Lưu ý: Thông tin phải trùng khớp với giấy tờ tùy thân hoặc đăng ký kinh doanh để đảm bảo hiệu lực pháp lý.
II. Thông tin chi tiết về bất động sản ký gửi
- Địa chỉ, số thửa/tờ bản đồ, diện tích, tình trạng pháp lý (đã có sổ đỏ, đang thế chấp, tranh chấp…)
- Mục đích sử dụng đất, công trình trên đất
- Giá trị mong muốn ký gửi (giá bán, giá thuê, giá chuyển nhượng…)
- Tài sản đi kèm (nội thất, thiết bị…)
Lưu ý: Đính kèm bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bản vẽ nếu có.
III. Phạm vi và hình thức ký gửi
- Ký gửi độc quyền hay không độc quyền (quan trọng!)
- Hình thức ký gửi: bán, cho thuê, chuyển nhượng
- Phương thức tiếp thị: đăng tin, đưa khách xem nhà, đăng sàn…
Lưu ý: Nếu là ký gửi độc quyền, cần ghi rõ điều khoản ràng buộc, chế tài nếu vi phạm.
IV. Thời hạn ký gửi
- Thời gian hiệu lực của hợp đồng (từ ngày nào đến ngày nào)
- Quy định về việc gia hạn hoặc chấm dứt hợp đồng
Lưu ý: Nên quy định rõ thời hạn để tránh bên nhận kéo dài không thực hiện.
V. Hoa hồng và phương thức thanh toán
- Mức hoa hồng (theo % giá trị giao dịch hoặc số tiền cụ thể)
- Thời điểm thanh toán: sau khi giao dịch hoàn tất, công chứng hay nhận cọc…
- Hình thức thanh toán: tiền mặt, chuyển khoản
Lưu ý: Ghi rõ ai là người chịu thuế thu nhập (nếu có).
VI. Trách nhiệm và quyền lợi của các bên
– Bên ký gửi:
- Giao tài liệu pháp lý đầy đủ, đúng sự thật
- Cho phép bên nhận đưa khách xem nhà, tiếp thị
- Cam kết không giao dịch riêng khi ký gửi độc quyền (nếu có)
– Bên nhận ký gửi:
- Chủ động tìm kiếm khách hàng
- Giữ bí mật thông tin khách hàng
- Không tự ý điều chỉnh giá trị ký gửi
VII. Điều khoản về chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng
- Các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng
- Thủ tục và thời gian báo trước
- Chế tài nếu một bên vi phạm cam kết
VIII. Giải quyết tranh chấp
- Ưu tiên giải quyết qua thương lượng, hòa giải
- Nếu không thành, đưa ra tòa án nơi bất động sản tọa lạc
IX. Cam kết cuối cùng và hiệu lực hợp đồng
- Cam kết các bên đã đọc, hiểu rõ, tự nguyện ký
- Số bản hợp đồng, hiệu lực kể từ ngày nào
- Chữ ký, họ tên, điểm chỉ (nếu là cá nhân)
>>> Thanh toán phí tư vấn hôm nay để nhận được giải pháp pháp lý tối ưu từ luật sư, bảo vệ quyền lợi của bạn một cách tốt nhất!
NHỮNG LƯU Ý KHI KÝ GỬI BẤT ĐỘNG SẢN CẦN BIẾT
Ký gửi bất động sản là hình thức phổ biến hiện nay để ủy quyền cho bên trung gian (sàn giao dịch, công ty môi giới, cá nhân) tìm kiếm người mua/thuê nhà đất thay bạn. Tuy nhiên, nếu không cẩn thận, bạn có thể gặp rủi ro về pháp lý, tài sản và uy tín. Dưới đây là những lưu ý quan trọng cần nắm rõ:
1. Chỉ ký gửi cho đơn vị/môi giới uy tín và có giấy phép hoạt động
- Ưu tiên chọn các sàn giao dịch BĐS có pháp nhân rõ ràng, văn phòng thật, được Sở Xây dựng cấp phép hoạt động.
- Tránh ký gửi cho môi giới tự do không có ràng buộc pháp lý, dễ bị lừa đảo, tự ý điều chỉnh giá, thu tiền đặt cọc trái phép.
Lưu ý: Yêu cầu xuất trình giấy phép hành nghề, giấy đăng ký doanh nghiệp, hợp đồng mẫu trước khi làm việc.
2. Phải lập hợp đồng ký gửi bằng văn bản có chữ ký rõ ràng
- Không giao dịch bằng lời nói, giấy tay sơ sài hoặc chỉ qua Zalo/điện thoại.
- Hợp đồng cần quy định rõ: thông tin bất động sản, giá mong muốn, thời hạn ký gửi, mức hoa hồng, trách nhiệm, chế tài…
Lưu ý: Có thể công chứng hoặc ký 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản có giá trị pháp lý tương đương.
3. Chọn hình thức ký gửi phù hợp: độc quyền hoặc không độc quyền
- Độc quyền: chỉ một đơn vị được phép chào bán/cho thuê. Thích hợp nếu đơn vị đó có năng lực tốt và cam kết rõ ràng.
- Không độc quyền: nhiều môi giới cùng giới thiệu, tăng cơ hội tiếp cận nhưng dễ bị làm loãng giá và thiếu kiểm soát.
Lưu ý: Nếu chọn độc quyền, nên có điều khoản ràng buộc trách nhiệm thực hiện trong thời gian cam kết.
4. Không giao giấy tờ gốc hoặc để người khác giữ bản chính
- Tuyệt đối không đưa sổ đỏ, sổ hồng, CMND/CCCD bản gốc cho bên nhận ký gửi.
- Nếu cần đối chiếu, chỉ cung cấp bản sao có chứng thực và đòi lại ngay sau khi sử dụng xong.
Cảnh báo: Một số trường hợp lừa đảo dùng giấy tờ gốc để làm giả hợp đồng chuyển nhượng hoặc vay tiền trái phép.
5. Quản lý giá niêm yết và người tiếp cận bất động sản
- Chủ động thống nhất giá bán/cho thuê cụ thể, tránh môi giới tự điều chỉnh giá kiếm lời chênh lệch.
- Yêu cầu được báo cáo khi có khách đến xem, tránh để môi giới tự dẫn người lạ vào tài sản mà bạn không biết.
Mẹo: Nên kiểm tra tình trạng đăng tin rao bán để tránh bị môi giới dùng thông tin sai lệch làm giảm uy tín BĐS của bạn.
6. Thỏa thuận rõ ràng mức hoa hồng và thời điểm thanh toán
- Hoa hồng thường dao động 1%–2% giá trị giao dịch (tùy khu vực và loại hình BĐS).
- Thanh toán chỉ thực hiện sau khi giao dịch thành công, công chứng hoặc nhận đủ tiền từ bên mua.
Cảnh báo: Không trả phí hoa hồng trước cho môi giới chưa mang lại kết quả.
7. Giám sát chặt chẽ việc rao bán và tránh tình trạng “treo hàng ảo”
- Một số môi giới nhận ký gửi nhưng không thực sự tiếp thị mà chỉ “giữ hàng”, khiến bạn mất thời gian.
- Nên yêu cầu đơn vị ký gửi báo cáo định kỳ kết quả tiếp cận khách hàng, phản hồi, lý do chưa giao dịch thành công…
Mẹo: Sau 10–15 ngày không có kết quả, có thể cân nhắc đổi môi giới/sàn hoặc điều chỉnh chiến lược bán.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ KÝ GỬI NHÀ ĐẤT
- Ký gửi bất động sản là gì? Có khác gì môi giới nhà đất không?
Trả lời:
Ký gửi bất động sản là việc chủ sở hữu ủy quyền cho một bên trung gian (sàn giao dịch hoặc cá nhân môi giới) thay mặt mình tìm người mua hoặc thuê nhà đất. Bên nhận ký gửi sẽ tiếp thị, giới thiệu sản phẩm, dẫn khách xem và hỗ trợ thủ tục giao dịch.
Điểm khác biệt:
- Ký gửi thường có hợp đồng rõ ràng, ràng buộc pháp lý và có thể độc quyền hoặc không độc quyền.
- Môi giới nhà đất có thể chỉ là người giới thiệu hoặc kết nối, không ràng buộc trách nhiệm nếu không có ký gửi chính thức.
- Có cần làm hợp đồng ký gửi không? Nếu không làm có sao không?
Trả lời:
Có, hợp đồng ký gửi là bắt buộc để đảm bảo quyền lợi hai bên.
Nếu không có hợp đồng, bạn sẽ không thể ràng buộc nghĩa vụ về giá bán, thời gian, trách nhiệm, mức hoa hồng… Điều này dễ dẫn đến các tranh chấp như:
- Môi giới tự ý điều chỉnh giá bán.
- Không chịu trách nhiệm nếu làm lộ thông tin.
- Lấy tiền cọc từ người mua rồi biến mất.
Lời khuyên: Hợp đồng nên có đầy đủ chữ ký, nội dung minh bạch, thời hạn rõ ràng, và nếu cần có thể công chứng để tăng tính pháp lý.
- Nên chọn ký gửi độc quyền hay không độc quyền? Cái nào tốt hơn?
Trả lời:
Tùy vào mục tiêu và chiến lược bán, bạn có thể cân nhắc:
| Tiêu chí | Độc quyền | Không độc quyền |
| Số bên được ký gửi | 1 bên duy nhất | Nhiều bên môi giới |
| Cơ hội bán nhanh | Có thể chậm hơn | Cao hơn, tiếp cận nhiều kênh |
| Kiểm soát thông tin | Dễ kiểm soát, nhất quán | Dễ bị loạn giá, thông tin không đồng nhất |
| Trách nhiệm | Ràng buộc và có cam kết rõ ràng | Khó kiểm soát trách nhiệm |
– Nếu chọn độc quyền: Chỉ nên ký với đơn vị uy tín, có năng lực, cam kết bán đúng thời gian.
– Nếu không độc quyền: Bạn phải tự theo dõi và quản lý các kênh đăng tin để tránh bị môi giới làm sai lệch giá.
- Bên ký gửi có được giữ giấy tờ gốc không?
Trả lời:
Không! Tuyệt đối không giao giấy tờ gốc (sổ đỏ, CMND, sổ hồng…) cho bất kỳ bên môi giới nào.
Việc giữ giấy tờ gốc có thể bị lợi dụng để làm giả hồ sơ, cầm cố tài sản, hoặc thậm chí lừa bán. Nếu cần cung cấp hồ sơ, bạn chỉ nên:
- Giao bản sao có công chứng.
- Yêu cầu đối chiếu tại chỗ và lấy lại ngay.
- Không ký bất cứ văn bản nào mà bạn không hiểu rõ nội dung.
- Làm sao biết môi giới có đang rao bán tài sản của mình thật sự hay không?
Trả lời:
Bạn có thể kiểm tra qua các bước sau:
- Yêu cầu cung cấp link đăng tin, hình ảnh, hoặc nội dung tiếp thị cụ thể mà môi giới đã thực hiện.
- Tự mình tìm kiếm trên các nền tảng như batdongsan.com.vn, Chợ Tốt, Zalo, Facebook để xem có tin rao đúng thông tin nhà đất của mình hay không.
- Định kỳ hỏi kết quả tiếp cận khách hàng, số lượng khách đã xem nhà, phản hồi từ khách…
Lưu ý: Nếu sau 10–15 ngày không có phản hồi hay kết quả rõ ràng, có thể bạn nên cân nhắc chấm dứt hoặc thay đổi đơn vị ký gửi.
Ký gửi nhà đất là phương thức thuận tiện để giao dịch bất động sản, nhưng nếu không có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý, bạn có thể gặp phải nhiều rủi ro. Để đảm bảo quyền lợi và hạn chế tranh chấp, bạn nên đặt lịch tư vấn với luật sư tại Luật Thiên Mã. Với sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn, luật sư sẽ hỗ trợ bạn xây dựng hợp đồng ký gửi chặt chẽ, đúng luật và an toàn tuyệt đối trong từng giao dịch.
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
