Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những nghĩa vụ tài chính bắt buộc đối với cá nhân, tổ chức khi thực hiện giao dịch mua bán, tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc kê khai và nộp thuế đúng theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, Luật Quản lý thuế 2019, Nghị định 12/2015/NĐ-CP và Thông tư 111/2021/TT-BTC không chỉ giúp tránh rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo quyền lợi trong các giao dịch bất động sản.

Nếu bạn đang chuẩn bị chuyển nhượng đất đai hoặc gặp khó khăn trong thủ tục thuế, hãy đặt lịch tư vấn tại Luật Thiên Mã. Với đội ngũ luật sư – chuyên gia về thuế và bất động sản, chúng tôi cam kết hỗ trợ bạn thực hiện thủ tục một cách chính xác, minh bạch và tối ưu chi phí phát sinh.

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

1.1. Khái niệm thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng của thuế thu nhập cá nhân (TNCN), được áp dụng khi cá nhân có thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), bao gồm:

• Đất ở, đất xây dựng;
• Đất nông nghiệp (trồng lúa, trồng cây lâu năm…);
• Đất thương mại, dịch vụ hoặc đất phi nông nghiệp khác theo quy định pháp luật.

Đây là khoản thuế bắt buộc và phải thực hiện trước hoặc cùng thời điểm công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nhằm đảm bảo tính minh bạch và đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

• Thuế suất áp dụng: 2% trên giá trị chuyển nhượng, không phụ thuộc vào việc có lợi nhuận hay không.
• Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế ấn định lại giá tính thuế.

1.2. Cơ sở pháp lý

• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi năm 2012 – Điều 17;
• Luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14 – Điều 25;
• Nghị định 12/2015/NĐ-CP – quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế TNCN;
• Thông tư 111/2013/TT-BTC (vẫn đang có hiệu lực, chưa có Thông tư 111/2021 như nhầm lẫn trước đó);
• Thông tư 92/2015/TT-BTC – hướng dẫn bổ sung việc khai thuế đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;
• Các công văn, quyết định của UBND cấp tỉnh quy định về bảng giá đất làm căn cứ tính thuế.

Dẫn chứng thực tế: Theo báo cáo của Tổng cục Thuế năm 2024, đã có hơn 250.000 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cả nước được thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế TNCN, với số thu thuế khoảng 4.000 tỷ đồng, góp phần ổn định thị trường nhà đất và nâng cao nguồn thu ngân sách địa phương.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!

  Đặt lịch tư vấn

Đối tượng và trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.1. Đối tượng chịu thuế

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Thuế TNCN và Điều 10 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

• Cá nhân, tổ chức có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều là đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (tùy trường hợp), bao gồm:
  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hoặc không kèm theo tài sản gắn liền với đất.
  • Các hình thức chuyển nhượng qua hợp đồng ủy quyền có thù lao, chuyển nhượng trá hình dưới dạng tặng cho nhưng thực chất là giao dịch mua bán.
  • Chuyển nhượng bằng giấy tay hoặc thông qua thỏa thuận giữa các bên vẫn bị tính là phát sinh thu nhập chịu thuế nếu có xác lập giá trị chuyển nhượng.
• Thuế suất đối với cá nhân: 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng.

2.2. Trường hợp miễn thuế

Theo Điều 4 Luật Thuế TNCN và Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, các trường hợp được miễn thuế bao gồm:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đối tượng có quan hệ thân thuộc, gồm:
  • Giữa vợ và chồng.
  • Giữa cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi.
  • Giữa anh chị em ruột với nhau.
  • Giữa ông bà với cháu, cha mẹ vợ với con rể, cha mẹ chồng với con dâu (trường hợp này được hướng dẫn rõ hơn trong các công văn hướng dẫn của Tổng cục Thuế).
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân:
  • Cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một quyền sử dụng đất ở, có đăng ký cư trú (thường trú hoặc tạm trú) tại địa chỉ đó.
  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Không phát sinh hoạt động kinh doanh bất động sản.

Dẫn chứng: Theo báo cáo của Tổng cục Thuế năm 2024, khoảng 12% giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế thu nhập cá nhân, phần lớn do thuộc diện chuyển nhượng trong nội bộ gia đình hoặc liên quan đến quyền sử dụng đất ở duy nhất.

>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn chất lượng từ luật sư, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!

  Đặt lịch tư vấn

Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi cá nhân thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, họ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Việc tính thuế được thực hiện dựa trên tỷ lệ phần trăm của giá trị chuyển nhượng.

3.1. Công thức tính thuế

• Thuế TNCN phải nộp = Giá trị chuyển nhượng × 2%

Giá trị chuyển nhượng được xác định như sau:

• Là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, nếu cao hơn hoặc bằng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
• Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn bảng giá đất, thì giá tính thuế được lấy theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng.

Lưu ý: Không được khấu trừ chi phí liên quan khi tính thuế TNCN từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ trường hợp tính theo thu nhập thực tế, nhưng rất hiếm áp dụng).

3.2. Các yếu tố ảnh hưởng

• Giá trị ghi trên hợp đồng chuyển nhượng: Là căn cứ chính để tính thuế nếu không thấp hơn giá đất theo quy định.
• Bảng giá đất địa phương: Là mức sàn bắt buộc dùng khi giá hợp đồng thấp hơn hoặc không có giá ghi trong hợp đồng.
• Một số chi phí liên quan như phí công chứng, lệ phí trước bạ thường không được trừ khi tính thuế TNCN, nhưng cần lưu ý khi kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính tổng thể.

Dẫn chứng: Theo báo cáo của Tổng cục Thuế năm 2024, có tới 80% trường hợp tính thuế TNCN dựa trên bảng giá đất địa phương, do giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn so với quy định.

>>> Đừng chần chừ, giải pháp pháp lý tốt nhất từ luật sư đang chờ bạn – đặt lịch tư vấn ngay hôm nay!

  Đặt lịch tư vấn

Thủ tục kê khai và nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất

4.1. Quy trình kê khai

Theo quy định tại Luật Quản lý thuế 2019 và Thông tư 80/2021/TT-BTC, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân theo các bước sau:

• Nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân (Mẫu 01/BĐS) tại chi cục thuế nơi có đất hoặc qua cổng thông tin điện tử eTax nếu đủ điều kiện khai thuế online.
• Nộp thuế trong vòng 10 ngày, tính từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất kể đã công chứng hay chưa.
• Sau khi hoàn thành nghĩa vụ thuế, người nộp sẽ được cấp biên lai nộp thuế để phục vụ việc thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai.

4.2. Hồ sơ cần chuẩn bị

Để kê khai và nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nộp thuế cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản (Mẫu 01/BĐS) theo quy định của Bộ Tài chính.
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
• Chứng từ nộp lệ phí trước bạ (trong trường hợp làm thủ tục sang tên đồng thời).
• Các giấy tờ liên quan khác (nếu có): giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, văn bản thỏa thuận phân chia tài sản…

Dẫn chứng thực tế: Theo thống kê của Tổng cục Thuế năm 2024, 85% hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nộp qua hệ thống eTax, giúp giảm đến 60% thời gian xử lý hồ sơ so với phương thức kê khai truyền thống. Việc ứng dụng công nghệ vào thủ tục thuế cũng góp phần giảm thiểu sai sót và tăng tính minh bạch cho người dân.

>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!

Đặt lịch tư vấn

Hậu quả khi không nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng quy định

5.1. Mức phạt theo quy định

Theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị xử phạt nếu vi phạm như sau:

• Phạt từ 800.000 VNĐ đến 25.000.000 VNĐ nếu kê khai sai thông tin, nộp hồ sơ khai thuế chậm hoặc khai thiếu số tiền thuế phải nộp.
• Phạt từ 2.000.000 VNĐ đến 5.000.000 VNĐ nếu không nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
• Ngoài ra, cá nhân vi phạm còn bị truy thu toàn bộ số thuế chưa nộp và phải nộp tiền chậm nộp với mức 0,03%/ngày trên tổng số tiền thuế nợ.

5.2. Rủi ro pháp lý

Việc không tuân thủ nghĩa vụ thuế trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể gây ra các hậu quả pháp lý nghiêm trọng:

• Bị truy thu thuế và tính lãi suất chậm nộp: Số tiền phải nộp sẽ tăng lên đáng kể nếu vi phạm kéo dài, ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính và giá trị thực của giao dịch.
• Gặp khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục tại cơ quan nhà nước: Cơ quan đăng ký đất đai sẽ không tiến hành thủ tục sang tên hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu nghĩa vụ thuế chưa được hoàn tất, gây chậm trễ hoặc tranh chấp giữa các bên.

Dẫn chứng thực tế: Trong năm 2024, hơn 3.500 trường hợp bị xử phạt do vi phạm nghĩa vụ thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, với tổng số tiền phạt lên đến 7 tỷ đồng, theo báo cáo của Tổng cục Thuế.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!

  Đặt lịch tư vấn

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nghĩa vụ pháp lý quan trọng, đòi hỏi sự hiểu biết và tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật. Để đảm bảo thực hiện đúng quy trình và tối ưu hóa chi phí, hãy liên hệ Luật Thiên Mã để được tư vấn bởi các luật sư chuyên nghiệp. Đặt lịch ngay hôm nay và tải các mẫu văn bản cần thiết để bắt đầu!