Thực trạng cá nhân cho thuê nhà và nghĩa vụ kê khai thuế môn bài
Hiện nay, hoạt động cho thuê nhà của cá nhân tại các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng,… ngày càng phát triển mạnh mẽ. Theo Tổng cục Thuế, năm 2024 có hơn 150.000 cá nhân khai thuế cho thuê tài sản, trong đó phần lớn là cho thuê nhà ở với doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên – thuộc diện phải kê khai và nộp thuế môn bài.
Tuy nhiên, nhiều người chưa nắm rõ khi nào kê khai, thủ tục kê khai thuế môn bài cá nhân cho thuê nhà ra sao, cũng như các quy định pháp luật liên quan, dẫn đến vi phạm không đáng có.
Trong bài viết này, Luật Thiên Mã sẽ hướng dẫn chi tiết các quy trình cần thiết, giúp cá nhân cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ thuế đúng pháp luật và tránh bị xử phạt.
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
THUẾ MÔN BÀI LÀ GÌ? KHI NÀO PHẢI KÊ KHAI THUẾ MÔN BÀI CÁ NHÂN CHO THUÊ NHÀ?
Thuế môn bài, hay còn gọi là lệ phí môn bài, là một loại thuế trực thu mà các tổ chức, cá nhân kinh doanh phải nộp hàng năm khi hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ tại Việt Nam. Lệ phí môn bài được áp dụng theo vốn điều lệ, vốn đầu tư hoặc doanh thu của doanh nghiệp trong năm trước.
Khi nào phải kê khai thuế môn bài cá nhân cho thuê nhà?
Theo quy định tại Nghị định 126/2020/NĐ-CP và Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê nhà phải kê khai thuế môn bài trong các trường hợp sau:
- Khi doanh thu cho thuê nhà trong năm trên 100 triệu đồng
Nếu cá nhân có tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà (bao gồm cả thuê nhà nguyên căn, phòng trọ, cho thuê căn hộ…) trên 100 triệu đồng/năm dương lịch, thì bắt buộc phải kê khai và nộp lệ phí môn bài.
- Khi bắt đầu hoạt động cho thuê trong năm
Nếu cá nhân bắt đầu cho thuê nhà trong năm, thì:
- Trong vòng 30 ngày kể từ ngày bắt đầu hoạt động, phải kê khai lệ phí môn bài.
- Trường hợp bắt đầu cho thuê trước ngày 01/7, phải nộp 100% lệ phí môn bài.
- Nếu bắt đầu từ ngày 01/7 trở đi, thì chỉ nộp 50% lệ phí môn bài cả năm.
- Mỗi năm kê khai một lần (nếu vẫn tiếp tục cho thuê)
Kể từ năm thứ hai trở đi:
- Nếu cá nhân tiếp tục cho thuê, thì không cần kê khai lại (cơ quan thuế sẽ xác định và gửi thông báo nộp lệ phí môn bài).
- Chỉ cần nộp tiền lệ phí môn bài vào đầu mỗi năm (thời hạn chậm nhất là 30/01 hàng năm).
Lưu ý: Trường hợp không phải kê khai, không phải nộp thuế môn bài
- Cá nhân cho thuê nhà có doanh thu ≤ 100 triệu đồng/năm: không phải kê khai, không phải nộp thuế môn bài.
- Cá nhân ngừng hoạt động cho thuê: không phải kê khai trong năm không có doanh thu.
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KÊ KHAI THUẾ MÔN BÀI CÁ NHÂN CHO THUÊ NHÀ
- Chi phí thuế môn bài cho thuê nhà là bao nhiêu?
1.1 Đối với thuế môn bài cho thuê nhà
Mức lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê nhà được quy định dựa trên doanh thu hàng năm từ hoạt động cho thuê.
Cụ thể, theo Điều 4, Khoản 2 Nghị định 139/2016/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Điểm a Khoản 2 Điều 1 Nghị định 22/2020/NĐ-CP, mức lệ phí môn bài áp dụng cho cá nhân cho thuê nhà như sau:
- Nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà của cá nhân trên 500 triệu đồng/năm, mức lệ phí môn bài là 1.000.000 đồng.
- Nếu doanh thu từ 300 triệu đến 500 triệu đồng/năm, mức lệ phí môn bài là 500.000 đồng.
- Nếu doanh thu từ 100 triệu đến 300 triệu đồng/năm, mức lệ phí môn bài là 300.000 đồng.
Mức lệ phí môn bài sẽ được xác định dựa trên doanh thu mà cá nhân, nhóm cá nhân hoặc hộ gia đình thu được từ hoạt động cho thuê nhà, theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Cụ thể, theo Điều 4 Khoản 2 Thông tư 302/2016/TT-BTC (được sửa đổi bổ sung tại Thông tư 65/2020/TT-BTC), doanh thu được sử dụng làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê nhà như sau:
- Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân từ các hợp đồng cho thuê nhà trong năm tính thuế sẽ là căn cứ xác định mức lệ phí môn bài.
- Nếu cá nhân cho thuê nhiều nhà tại một địa điểm, doanh thu để tính lệ phí môn bài sẽ là tổng doanh thu từ tất cả các hợp đồng cho thuê tại địa điểm đó trong năm tính thuế.
- Trong trường hợp cá nhân cho thuê nhà tại nhiều địa điểm, doanh thu để xác định lệ phí môn bài cho mỗi địa điểm sẽ là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản tại từng địa điểm trong năm tính thuế. Điều này áp dụng ngay cả khi một địa điểm có nhiều hợp đồng cho thuê.
- Nếu cá nhân ký hợp đồng cho thuê nhà kéo dài trong nhiều năm, mức lệ phí môn bài sẽ được nộp hàng năm, tương ứng với mỗi năm mà cá nhân khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.
- Nếu cá nhân khai thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân một lần cho hợp đồng cho thuê nhà kéo dài nhiều năm, chỉ cần nộp lệ phí môn bài cho một năm duy nhất.
- Trong trường hợp doanh thu phát sinh trong nửa cuối năm(từ ngày 1 tháng 7 trở đi), cá nhân chỉ cần nộp 50% mức lệ phí của cả năm.
1.2 Đối tượng thuế giá trị gia tăng
Theo hướng dẫn tại Thông tư 219/2013/TT-BTC, phần phụ lục về các ngành nghề chịu thuế giá trị gia tăng, dịch vụ lưu trú như khách sạn, nhà nghỉ, nhà trọ sẽ áp dụng mức thuế GTGT là 5%.
Để tính số thuế GTGT phải nộp đối với các dịch vụ trên, bạn có thể áp dụng công thức đơn giản sau:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%
1.3 Đối với thuế thu nhập cá nhân
Trong quá trình tham gia hoạt động cho thuê nhà, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là một nghĩa vụ tài chính bắt buộc mà cá nhân cho thuê nhà cần thực hiện đúng theo quy định pháp luật. Khoản thuế này được xem là một phần chi phí quan trọng mà người cho thuê cần tính đến trong quá trình lập kế hoạch tài chính.
Việc xác định doanh thu tính thuế sẽ phụ thuộc vào hình thức thanh toán được ghi trong hợp đồng thuê nhà. Nếu bên thuê thanh toán theo kỳ, chẳng hạn như hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm, thì doanh thu tính thuế là tổng số tiền thực nhận trong từng kỳ. Trong trường hợp bên thuê thanh toán một lần cho nhiều năm, toàn bộ số tiền nhận được sẽ được tính là doanh thu gộp, dùng để xác định thuế phải nộp cho toàn bộ thời gian thuê.
Theo quy định hiện hành, thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà là 5%. Do đó, số thuế TNCN phải nộp được tính theo công thức:
Số thuế TNCN = Doanh thu x 5%
Ví dụ, nếu cá nhân nhận trước 100 triệu đồng cho hợp đồng thuê kéo dài hai năm, thì số tiền thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ là 100 triệu nhân với 5%, tức là 5 triệu đồng.
Bên cạnh đó, tùy trường hợp cụ thể, người cho thuê nhà còn có thể phải nộp thêm thuế giá trị gia tăng (GTGT) với mức 5%.
Việc kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ cho thuê nhà hiện nay đã rất thuận tiện. Người nộp thuế có thể thực hiện tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê, hoặc thông qua ngân hàng thương mại và cổng dịch vụ công quốc gia với hình thức nộp thuế điện tử, nhanh chóng và minh bạch.
>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn chất lượng từ luật sư, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!
- Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà cần những gì?
2.1. Tờ khai lệ phí môn bài:
- Mẫu 01/MBAI là tờ khai lệ phí môn bài cần nộp cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
- Thời hạn nộp: Trước ngày 30 tháng 01 của năm sau khi bắt đầu hoạt động cho thuê nhà.
2.2. Hóa đơn hoặc hợp đồng cho thuê:
- Nếu có phát sinh doanh thu từ việc cho thuê nhà, cá nhân cần cung cấp hóa đơn cho thuê hoặc hợp đồng cho thuê nhà để chứng minh doanh thu.
- Những tài liệu này là căn cứ để xác định nghĩa vụ thuế.
2.3. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản:
- Cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hoặc các giấy tờ hợp pháp khác liên quan đến tài sản cho thuê.
- Đây là tài liệu chứng minh quyền sở hữu tài sản cho thuê của cá nhân.
2.4. Bảng kê doanh thu:
- Cá nhân phải nộp bảng kê doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm tính thuế.
- Mục đích: Xác định mức thu lệ phí môn bài phải nộp.
2.5. Giấy tờ liên quan đến phương pháp kê khai thuế:
- Nếu cá nhân chọn phương pháp kê khai thuế, cần nộp các giấy tờ chứng minh phương pháp này, ví dụ như hợp đồng cho thuê tài sản.
- Điều này giúp cơ quan thuế xác nhận phương pháp khai thuế đã áp dụng.
2.6. Thông tin tài khoản ngân hàng:
- Nếu cá nhân có tài khoản ngân hàng để nhận thanh toán từ việc cho thuê nhà, thông tin tài khoản ngân hàng có thể được yêu cầu.
- Giúp cơ quan thuế kiểm tra các giao dịch tài chính liên quan.
2.7. Giấy tờ bổ sung theo yêu cầu:
- Cơ quan thuế có thể yêu cầu các giấy tờ bổ sung tùy thuộc vào tính chất của hoạt động cho thuê và yêu cầu cụ thể.
- Các tài liệu này có thể là hợp đồng phụ hoặc tài liệu khác hỗ trợ việc xác định nghĩa vụ thuế chính xác.
- Thời hạn để kê khai và nộp thuế môn bài
3.1 Thời hạn để kê khai thuế môn bài
Theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, các cá nhân cho thuê nhà có quy mô lớn hoặc lựa chọn phương pháp kê khai thuế sẽ phải khai thuế khi có phát sinh nghĩa vụ thuế, căn cứ vào thời điểm bắt đầu kỳ thanh toán của hợp đồng cho thuê. Ngoài ra, cá nhân cũng có thể lựa chọn phương án khai thuế theo năm dương lịch.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với trường hợp khai thuế theo từng lần phát sinh là muộn nhất vào ngày 10 sau khi nghĩa vụ thuế phát sinh. Trong trường hợp khai thuế một lần theo năm, hồ sơ phải được nộp chậm nhất vào ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm sau.
Thời gian nộp thuế được xác định là ngày cuối cùng của thời gian nộp hồ sơ khai thuế. Nếu có sự điều chỉnh hay bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế sẽ tính theo thời gian của kỳ thuế bị sai sót.
3.2 Thời gian để nộp lệ phí môn bài
Cá nhân bắt đầu kinh doanh cho thuê nhà cần thực hiện khai lệ phí môn bài và gửi tờ khai đến cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước ngày 30 tháng 01 của năm sau khi bắt đầu hoạt động kinh doanh. Cụ thể, nếu cá nhân bắt đầu cho thuê nhà trong năm 2025, tờ khai lệ phí môn bài cần được nộp trước ngày 30 tháng 01 năm 2026.
Cá nhân cho thuê nhà áp dụng phương pháp khoán không phải thực hiện khai lệ phí môn bài. Điều này có nghĩa là đối với những cá nhân chọn phương pháp khoán, họ không cần khai thuế môn bài hàng năm.
Thời hạn nộp lệ phí môn bài cho cá nhân cho thuê nhà là chậm nhất vào ngày 30 tháng 01 hàng năm, dù là khai thuế theo phương pháp kê khai hay khoán. Nếu không thực hiện nộp đúng hạn, cá nhân có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.
CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
- Tôi chỉ cho thuê phòng trọ nhỏ, có cần nộp thuế môn bài không?
Nếu tổng doanh thu từ tiền thuê nhà trong năm vượt 100 triệu đồng thì bạn vẫn phải kê khai thuế môn bài.
- Năm nay tôi ngừng cho thuê, có phải nộp thuế môn bài không?
Không. Chỉ khi có phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà thì mới phải nộp thuế môn bài.
- Có thể kê khai thuế môn bài cá nhân online không?
Có. Bạn có thể thực hiện kê khai qua Cổng Dịch vụ công của Tổng cục Thuế.
- Nếu kê khai trễ thì có bị xử phạt không?
Có. Mức phạt từ 2 đến 8 triệu đồng, tùy theo thời gian chậm kê khai.
- Tôi cho thuê nhà ở nhiều tỉnh, có phải kê khai ở từng nơi không?
Có. Mỗi bất động sản cho thuê ở đâu thì kê khai thuế tại Chi cục Thuế nơi đó.
Kê khai thuế môn bài cá nhân cho thuê nhà là thủ tục bắt buộc nếu doanh thu vượt ngưỡng quy định. Việc thực hiện đúng thời hạn, mức kê khai, và cơ quan tiếp nhận không chỉ giúp bạn tuân thủ pháp luật mà còn tránh rủi ro bị xử phạt.
Nếu bạn còn vướng mắc hoặc không rõ thủ tục, hãy để Luật Thiên Mã đồng hành hỗ trợ bạn từ A–Z trong toàn bộ quá trình kê khai.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
