Trong những năm gần đây, nhu cầu thuê quyền sử dụng đất để làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, nông nghiệp hoặc dự án đầu tư đang gia tăng mạnh. Tuy nhiên, không ít giao dịch bị vô hiệu hoặc phát sinh tranh chấp nghiêm trọng do các bên không lập đúng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Theo báo cáo từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, các tranh chấp liên quan đến đất đai chiếm hơn 65% tổng số vụ việc dân sự tại tòa án, trong đó hợp đồng thuê đất không rõ ràng chiếm tỷ lệ lớn.
Bài viết dưới đây do Luật Thiên Mã thực hiện sẽ giúp bạn:
- Hiểu rõ bản chất, điều kiện pháp lý và các mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phổ biến hiện nay;
- Tránh những lỗi pháp lý nghiêm trọng trong việc lập, công chứng và thực hiện hợp đồng;
- Tự tin giao kết, đàm phán và xử lý tranh chấp phát sinh nếu có.
>>> Nhanh tay đặt lịch tư vấn với luật sư của chúng tôi để được giải đáp mọi thắc mắc pháp lý, đảm bảo quyền lợi và sự an tâm cho bạn!
HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ GÌ?
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Có thể nói hiện nay, việc cho thuê quyền sử dụng đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp ở các vùng nông thôn diễn ra chưa phố biến nhưng phần nào có tác dụng cho việc sử dụng và cải tạo đất được thường xuyên, tạo điều kiện cho những người lao động thiếu đất có đất để canh tác đồng thời khắc phục tình trạng khó khăn cho những gia đình thiểu vốn, thiếu lao động… không đủ điều kiện sử dụng đất có hiệu quả.
NHỮNG NỘI DUNG BẮT BUỘC PHẢI CÓ TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
- Thông tin các bên tham gia hợp đồng
- Họ tên, năm sinh, địa chỉ, số CCCD/hộ chiếu của bên cho thuê và bên thuê (nếu là cá nhân).
- Tên doanh nghiệp, mã số thuế, địa chỉ trụ sở, người đại diện theo pháp luật (nếu là tổ chức).
Lưu ý: Chủ thể cho thuê phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tin về quyền sử dụng đất cho thuê
- Địa chỉ thửa đất, số thửa, tờ bản đồ, diện tích đất thuê.
- Loại đất theo sổ đỏ (đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh…).
- Tình trạng pháp lý: Đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không bị tranh chấp, không bị kê biên…
Cần đính kèm bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục bản đồ địa chính (nếu có).
- Mục đích và thời hạn thuê đất
- Mục đích sử dụng đất của bên thuê (xây dựng nhà xưởng, trồng trọt, kinh doanh…).
- Thời hạn thuê cụ thể (ví dụ: 5 năm, 10 năm…). Có thể gia hạn nếu các bên thỏa thuận.
Không được thỏa thuận trái mục đích sử dụng đất đã được cấp phép.
- Giá thuê, hình thức thanh toán và thời điểm thanh toán
- Tổng giá trị hợp đồng thuê (có thể theo năm/tháng).
- Phương thức thanh toán (tiền mặt, chuyển khoản…).
- Thời điểm thanh toán lần đầu, định kỳ các kỳ tiếp theo (nếu có).
- Các loại thuế, phí phát sinh và bên chịu trách nhiệm nộp (phí công chứng, lệ phí trước bạ…).
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Bên cho thuê: Bàn giao đất đúng thời hạn, đảm bảo không tranh chấp, không cản trở quá trình sử dụng hợp pháp của bên thuê.
- Bên thuê: Sử dụng đất đúng mục đích, thanh toán đúng hạn, không chuyển nhượng trái phép, hoàn trả đất sau khi hết thời hạn.
- Cam kết bảo đảm và biện pháp xử lý vi phạm
- Trách nhiệm khi một bên vi phạm nghĩa vụ (ví dụ: chậm trả tiền, tự ý thay đổi mục đích sử dụng…).
- Mức phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại (nếu có).
- Giải quyết tranh chấp
- Cơ chế giải quyết tranh chấp: ưu tiên hòa giải; nếu không được thì khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.
- Cam đoan của các bên
- Các bên xác nhận cung cấp thông tin trung thực, tự nguyện giao kết hợp đồng, không bị ép buộc, lừa dối.
- Cam kết thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận.
- Hiệu lực hợp đồng và chữ ký
- Thời điểm hợp đồng có hiệu lực (thường từ ngày ký hoặc ngày công chứng).
- Số bản, nơi lưu giữ hợp đồng.
- Chữ ký, họ tên (hoặc đóng dấu nếu là pháp nhân) của các bên.
Lưu ý quan trọng: Nếu thuê đất từ hộ gia đình, cá nhân, thì hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Trong một số trường hợp (thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên), còn phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai.
HỢP ĐỒNG CHO THUÊ ĐẤT CÓ PHẢI CÔNG CHỨNG KHÔNG?
Liên quan đến vấn đề này, tại điểm a, b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
…
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
- b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
…
Theo quy định nêu trên, đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Điều này có nghĩa, pháp luật không bắt buộc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực mà chỉ bắt buộc công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Tuy vậy, các giao dịch liên quan đến bất động sản thường tương đối phức tạp và dễ xảy ra tranh chấp, do đó các bên được khuyến khích nên thực hiện công chứng, chứng thực đối với hợp đồng cho thuê đất để đảm bảo giá trị pháp lý.
CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
- Có được cho thuê đất khi chưa có sổ đỏ?
Không được. Chủ thể muốn cho thuê quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Bên thuê có được xây dựng công trình trên đất thuê không?
Trả lời:
Được, nếu phù hợp với mục đích sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận và được sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê. Ngoài ra, nếu việc xây dựng cần xin phép xây dựng thì bên thuê phải thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng.
- Có được thế chấp quyền sử dụng đất đang thuê không?
Trả lời:
Không. Bên thuê không được thế chấp quyền sử dụng đất, vì quyền thuê không phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của họ. Tuy nhiên, nếu là tổ chức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, họ có thể thế chấp tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Khi hợp đồng hết hạn, có thể gia hạn thuê đất được không?
Trả lời:
Có. Các bên có thể thỏa thuận gia hạn hợp đồng trước khi thời hạn thuê kết thúc. Tuy nhiên, nếu muốn gia hạn lâu dài hoặc thay đổi điều kiện thuê, cần lập phụ lục hợp đồng hoặc hợp đồng mới và thực hiện công chứng, đăng ký lại nếu cần.
- Trường hợp một bên chết (với hợp đồng dân sự cá nhân) thì hợp đồng thuê đất có chấm dứt không?
Trả lời:
Không nhất thiết. Quyền và nghĩa vụ thuê đất có thể được thừa kế, nếu không có điều khoản chấm dứt trong hợp đồng. Người thừa kế có thể tiếp tục thực hiện hợp đồng, hoặc hai bên có thể thương lượng lại các điều kiện tiếp theo.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là công cụ pháp lý quan trọng, nhưng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro nếu không được lập chặt chẽ và đúng quy định.
Để tránh tranh chấp và bảo đảm quyền lợi lâu dài, bạn nên:
- Kiểm tra kỹ pháp lý đất đai;
- Lập hợp đồng theo mẫu chuẩn pháp luật;
- Thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng, đăng ký cần thiết.
>>> Thanh toán ngay hôm nay để nhận được sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp từ đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, giúp bạn vượt qua mọi thách thức pháp luật!
