Khái quát thực trạng hiện nay: Cẩn trọng hơn với đặt cọc mua bán nhà đất
Trong những năm gần đây, cùng với làn sóng đầu tư bất động sản bùng nổ, tình trạng tranh chấp liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cũng ngày càng gia tăng. Theo thống kê của TAND Tối cao, tỷ lệ tranh chấp dân sự về đặt cọc mua bán đất chiếm tới 18% số vụ án dân sự năm qua, chủ yếu do giấy tờ đặt cọc sơ sài, không đúng pháp luật hoặc các bên không nắm rõ cách thức đặt cọc mua nhà hợp pháp.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa!
THẾ NÀO LÀ ĐẶT CỌC? CÓ BẮT BUỘC ĐẶT CỌC KHI MUA NHÀ ĐẤT KHÔNG?
Thế nào là đặt cọc?
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về khái niệm đặt cọc cụ thể như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Có bắt buộc đặt cọc khi mua nhà đất không?
Dù đặt cọc là một biện để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 thế nhưng hiện nay, không có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về việc bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất.
Trên thực tế, khi thực hiện mua bán nhà đất, các bên vẫn thường đặt cọc.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Dựa vào những bước được quy định như trên thì đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
NỘI DUNG BẮT BUỘC TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Một hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất chỉ có giá trị pháp lý nếu đáp ứng đầy đủ các nội dung sau:
- Thông tin về các bên tham gia
- Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc: ghi rõ họ tên, ngày tháng năm sinh, số CMND/CCCD/Hộ chiếu, địa chỉ thường trú.
- Nếu là tổ chức, cần ghi đầy đủ thông tin pháp nhân: tên doanh nghiệp, mã số thuế, người đại diện, chức danh, trụ sở.
- Thông tin về tài sản giao dịch
- Mô tả đầy đủ, chính xác về nhà đất giao dịch: diện tích, vị trí, số thửa, tờ bản đồ, tình trạng pháp lý, số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Ghi rõ tài sản thuộc quyền sở hữu của bên nào, có đồng sở hữu hay không, có đang thế chấp/tranh chấp không.
- Số tiền đặt cọc và hình thức thanh toán
- Ghi rõ số tiền đặt cọc (bằng số và bằng chữ), tỷ lệ so với giá trị chuyển nhượng.
- Hình thức thanh toán: chuyển khoản hay tiền mặt, có biên nhận hay chứng từ giao dịch kèm theo.
- Mục đích đặt cọc
- Cam kết của hai bên về việc ký kết hợp đồng mua bán nhà đất chính thức trong thời hạn cụ thể.
- Nêu rõ mục tiêu của khoản đặt cọc là để đảm bảo giao dịch không bị phá vỡ trái cam kết.
- Thời hạn đặt cọc
- Ghi rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc hiệu lực của đặt cọc.
- Trong khoảng thời gian đó, bên bán không được tự ý chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên
- Bên đặt cọc: có quyền yêu cầu hoàn trả hoặc nhận lại gấp đôi nếu bên bán vi phạm.
- Bên nhận đặt cọc: có quyền giữ tiền cọc nếu bên mua không ký hợp đồng như đã thỏa thuận.
- Phương án xử lý vi phạm đặt cọc
- Trường hợp bên nào vi phạm thì xử lý theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
- Bên đặt cọc vi phạm: bị mất tiền cọc.
- Bên nhận đặt cọc vi phạm: phải trả lại tiền cọc và bồi thường khoản tương đương.
- Điều khoản giải quyết tranh chấp
- Ưu tiên thương lượng, hòa giải. Nếu không thành, tranh chấp được đưa ra Tòa án có thẩm quyền nơi có bất động sản.
- Hiệu lực của hợp đồng
- Ghi rõ ngày hợp đồng có hiệu lực.
- Nêu rõ trường hợp sửa đổi, bổ sung hoặc chấm dứt hợp đồng.
- Chữ ký của các bên
- Bắt buộc có chữ ký tay của các bên hoặc đại diện hợp pháp.
- Nếu có bên làm chứng hoặc công chứng thì phải ghi rõ.
Lưu ý:
- Hợp đồng không bắt buộc phải công chứng nhưng nên thực hiện nếu giá trị tài sản lớn.
- Các giấy tờ đính kèm như bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CCCD, sổ hộ khẩu cần được kèm theo để đảm bảo tính pháp lý.
GIẤY TỜ CẦN CÓ TRONG HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất của bên bán
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc sổ hồng (nếu có cả quyền sở hữu nhà ở).
- Nếu tài sản thuộc đồng sở hữu: phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.
- Trường hợp tài sản thừa kế/chia tách: cần kèm theo giấy tờ phân chia di sản hoặc quyết định phân chia hợp pháp.
- Giấy tờ nhân thân của các bên giao dịch
Bên bán và bên mua (cá nhân):
- CMND/CCCD/Hộ chiếu còn hiệu lực (bản sao y công chứng kèm bản chính để đối chiếu).
- Sổ hộ khẩu (nếu có yêu cầu xác minh nơi cư trú, hoặc làm cơ sở xác định thuế chuyển nhượng).
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu là tài sản trong thời kỳ hôn nhân).
Bên giao dịch là tổ chức:
- Giấy phép đăng ký kinh doanh.
- Giấy ủy quyền hợp pháp cho người ký hợp đồng.
- CMND/CCCD của người đại diện theo pháp luật hoặc người được ủy quyền.
- Giấy tờ liên quan đến tài sản đặt cọc và thanh toán
- Biên lai/hóa đơn chuyển tiền đặt cọc (nếu chuyển khoản).
- Phiếu thu, biên nhận tiền mặt (có xác nhận 2 bên).
- Bảng kê tiền (nếu thanh toán tiền mặt).
- Giấy cam kết không có tranh chấp, không thế chấp nhà đất (nên có để tăng giá trị pháp lý).
- Hợp đồng mẫu hoặc điều khoản đặt cọc đã thỏa thuận trước (nếu có)
- Các bên có thể chuẩn bị sẵn bản dự thảo hợp đồng đặt cọc, để đảm bảo nội dung rõ ràng, tránh hiểu nhầm.
- Nếu có bên thứ ba làm chứng hoặc môi giới: kèm thông tin và chữ ký của người làm chứng/môi giới.
CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT
- Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?
Trả lời:
Không bắt buộc. Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, nên công chứng hoặc có người làm chứng để đảm bảo tính pháp lý, tránh rủi ro khi có tranh chấp xảy ra.
- Có được rút lại tiền đặt cọc nếu bên bán đổi ý không bán nữa?
Trả lời:
Nếu bên bán tự ý không thực hiện giao dịch, họ phải hoàn lại số tiền đặt cọc và bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận, theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (nếu không có thỏa thuận khác).
- 3. Thỏa thuận đặt cọc viết tay có giá trị pháp lý không?
Trả lời:
Có. Thỏa thuận đặt cọc viết tay vẫn có giá trị pháp lý nếu đáp ứng các điều kiện: có chữ ký (hoặc điểm chỉ) của các bên, có nội dung rõ ràng, thể hiện ý chí tự nguyện và không vi phạm điều cấm của luật. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý, nên có luật sư hỗ trợ soạn hợp đồng.
- Có thể đặt cọc trước khi nhà đất có sổ đỏ không?
Trả lời:
Không nên. Mặc dù pháp luật không cấm đặt cọc nhà đất chưa có sổ, nhưng điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro như tranh chấp quyền sở hữu, không đủ điều kiện chuyển nhượng, hoặc bị lừa đảo. Nên chỉ đặt cọc với tài sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rõ ràng.
- Nếu hợp đồng đặt cọc không ghi rõ thời hạn mua bán, có hiệu lực không?
Trả lời:
Hợp đồng vẫn có hiệu lực, nhưng thời hạn thực hiện nghĩa vụ không rõ ràng dễ dẫn đến tranh chấp. Theo luật, nếu các bên không thỏa thuận thời điểm thực hiện, bên mua có quyền yêu cầu thực hiện bất cứ lúc nào và bên bán phải đáp ứng trong thời gian hợp lý.
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là văn bản pháp lý quan trọng, quyết định trực tiếp đến quyền lợi của cả bên mua và bên bán. Thực tế cho thấy, rất nhiều tranh chấp phát sinh chỉ vì hợp đồng lập sơ sài, thiếu hiểu biết pháp luật hoặc không có sự tư vấn chuyên môn.
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
