Trước nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người thu nhập thấp, công nhân, viên chức và người lao động, các dự án nhà ở xã hội đang được triển khai mạnh mẽ trên khắp cả nước với nhiều chính sách ưu đãi về giá bán, thuê và hỗ trợ vay vốn. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ điều kiện để được tham gia các dự án này, cũng như quy trình mua – thuê đúng quy định pháp luật.
Thực tế cho thấy, nhiều người dù có nhu cầu thực sự nhưng lại gặp vướng mắc vì thiếu thông tin, hồ sơ không đúng, hoặc hợp đồng ký kết chưa đảm bảo quyền lợi. Việc chuẩn bị kỹ hồ sơ và sử dụng mẫu hợp đồng mua/thuê nhà ở xã hội chuẩn pháp lý là yếu tố then chốt giúp người dân tiếp cận nhà ở xã hội một cách minh bạch, an toàn.
Bài viết này sẽ làm rõ các quy định pháp lý liên quan đến dự án nhà ở xã hội và phân tích những điểm cần lưu ý trong quá trình thực hiện. Nếu bạn cần tư vấn pháp lý hoặc hỗ trợ về thủ tục pháp lý liên quan đến dự án nhà ở xã hội, dịch vụ tư vấn từ luật sư của Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng đồng hành, giúp bạn giải quyết nhanh chóng và hiệu quả mọi vấn đề.
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả! Đặt lịch tư vấn
Tổng quan về Dự án nhà ở xã hội
Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 quy định:
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này.
Theo đó, mặc dù là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước nhưng phải đáp ứng tiêu chuẩn về diện tích theo từng loại nhà theo quy định tại Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, cụ thể:
Loại 1: Nhà chung cư
Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2, tối đa là 70m2, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Dự án đầu tư xây dựng được tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Việc tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất phải đảm bảo sự phù hợp với chỉ tiêu dân số, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian, kiến trúc cảnh quan trong phạm vi đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch đó phê duyệt điều chỉnh.
Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án có diện tích sử dụng trên 70m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
Loại 2: Nhà ở liền kề thấp tầng
Trường hợp là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về thuê nhà ở xã hội hiện nay?
Căn cứ theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội như sau:
- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng 2020.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
- Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định Luật Nhà ở 2023.
- Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
- Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa! Đặt lịch tư vấn
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện nào?
Tại Điều 54 Luật Nhà ở có quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như sau:
“Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội:
Đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 19 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.
Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê quy định tại khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê; chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê theo quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm cho thuê.
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở.”
Như vậy, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cần đáp ứng các điều kiện như sau:
- Đáp ứng các yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy hoạch khu vực riêng;
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua, giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở.
Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm những nhóm đất nào?
Tại Luật Nhà ở có quy định về đất để xây dựng nhà ở xã hội như sau:
Đất để xây dựng nhà ở xã hội
Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán;
b) Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;
c) Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này;
d) Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.
Như vậy, đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán;
- Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;
- Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội;
- Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.
Báo cáo tiến độ thực hiện các dự án xây dựng nhà ở xã hội: Nội dung và lưu ý quan trọng
1. Nội dung báo cáo tiến độ thực hiện dự án nhà ở xã hội
Thông tin dự án: Tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm, quy mô (số căn hộ, diện tích xây dựng).
Tiến độ thực hiện: Các giai đoạn đã hoàn thành (khởi công, xây dựng, nghiệm thu, bàn giao), số lượng căn hộ đã hoàn thành và đang thi công.
Tình hình giải phóng mặt bằng, thủ tục pháp lý: Tiến độ hoàn thành các thủ tục liên quan như phê duyệt quy hoạch, cấp giấy phép xây dựng, giải phóng mặt bằng.
Nguồn vốn và tài chính: Tình hình huy động vốn, giải ngân, chi phí đã sử dụng.
Khó khăn, vướng mắc: Các vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai như thủ tục pháp lý, tài chính, vật liệu xây dựng, nhân lực.
Kế hoạch tiếp theo: Các bước triển khai dự kiến, thời gian hoàn thành dự án, biện pháp tháo gỡ khó khăn.
2. Lưu ý quan trọng khi lập báo cáo tiến độ
Báo cáo định kỳ: Các chủ đầu tư phải thực hiện báo cáo tiến độ theo định kỳ (hàng quý, hàng năm) cho cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan.
Minh bạch, chính xác: Thông tin báo cáo cần đầy đủ, trung thực, phản ánh đúng thực trạng dự án để phục vụ công tác quản lý và giám sát.
Đôn đốc, tháo gỡ khó khăn: Các cơ quan quản lý cần sử dụng báo cáo để kịp thời chỉ đạo, đôn đốc, xử lý vướng mắc nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.
Tích hợp chỉ tiêu phát triển: Các địa phương cần bổ sung chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội để ưu tiên nguồn lực.
Thành lập Ban Chỉ đạo: Nhiều địa phương đã thành lập Ban Chỉ đạo phát triển nhà ở xã hội để trực tiếp kiểm tra, giám sát tiến độ và tháo gỡ khó khăn.
3. Ví dụ thực tiễn
Trong 4 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 15.600 căn hộ nhà ở xã hội và khởi công 17 dự án mới với quy mô hơn 17.600 căn.
Một số địa phương như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Nghệ An đã có tiến độ triển khai khả quan, trong khi một số nơi vẫn chậm tiến độ hoặc chưa có dự án mới.
UBND các tỉnh, thành phố thường xuyên làm việc với chủ đầu tư để rà soát tiến độ, chỉ đạo tập trung nguồn lực hoàn thành dự án đúng kế hoạch.
Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã
- Tư vấn pháp lý đa lĩnh vực chuyên sâu: Luật Thiên Mã cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu trong nhiều lĩnh vực như hôn nhân gia đình, dân sự, hành chính, doanh nghiệp, đầu tư, lao động, sở hữu trí tuệ, hình sự và giao thông, đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu pháp lý của khách hàng.
- Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp: Các luật sư tại Luật Thiên Mã có nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, tham gia giải quyết hàng ngàn vụ việc lớn nhỏ, đảm bảo tư vấn chính xác, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
- Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên, kịp thời: Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên 24/7, giúp doanh nghiệp và cá nhân rà soát, xử lý rủi ro pháp lý liên tục, đảm bảo hoạt động kinh doanh và sinh hoạt pháp lý an toàn, hiệu quả.
- Hỗ trợ thủ tục hành chính nhanh chóng, chính xác: Luật Thiên Mã hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính, đăng ký kinh doanh, chuyển đổi giấy tờ, gia hạn quyền sử dụng đất… giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai sót.
- Chi phí hợp lý, nhiều hình thức tư vấn: Cung cấp tư vấn cho các trường hợp đơn giản hoặc đối tượng được trợ giúp pháp lý, đồng thời có các gói tư vấn theo giờ, theo vụ việc phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
- Đồng hành giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi: Luật Thiên Mã tham gia tranh tụng, đại diện khách hàng trong các vụ án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, giúp bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp hiệu quả.
- Cập nhật kiến thức pháp luật mới nhất: Luật sư luôn cập nhật các quy định, chính sách pháp luật mới để tư vấn kịp thời, giúp khách hàng tránh rủi ro và tận dụng cơ hội pháp lý.
Nhờ những lợi ích trên, Luật Thiên Mã là lựa chọn tin cậy giúp khách hàng và doanh nghiệp an tâm, thuận lợi trong mọi vấn đề pháp lý.
Các dự án nhà ở xã hội là cơ hội tốt để người dân có thu nhập thấp hiện thực hóa ước mơ an cư, tuy nhiên đi kèm là những điều kiện chặt chẽ và thủ tục pháp lý không thể bỏ qua. Việc nắm rõ thông tin dự án, đối tượng đủ điều kiện, và chuẩn bị hợp đồng đúng mẫu là những bước cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp trong quá trình mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Nếu bạn cần hỗ trợ pháp lý, soạn thảo hợp đồng hoặc tư vấn chi tiết về các thủ tục liên quan đến dự án nhà ở xã hội, dịch vụ tư vấn từ luật sư của Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng đồng hành, giúp bạn giải quyết nhanh chóng, chính xác mọi vướng mắc pháp lý.
>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!
