Đăng ký đất đai là một trong những thủ tục pháp lý quan trọng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất tại Việt Nam. Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, nhu cầu tìm hiểu về thủ tục đăng ký đất đai, hợp đồng đăng ký đất đai, và lệ phí đăng ký đất đai không ngừng gia tăng. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ quy trình, điều kiện, và các quy định pháp luật mới nhất liên quan.
Bài viết này, được thực hiện bởi đội ngũ luật sư của Luật Thiên Mã, sẽ cung cấp thông tin toàn diện về đăng ký đất đai, từ định nghĩa, cơ sở pháp lý, đến các mẫu hợp đồng chuẩn theo Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15). Đặc biệt, chúng tôi sẽ phân tích thực trạng và đưa ra những mẹo hữu ích từ góc nhìn luật sư để hỗ trợ bạn thực hiện thủ tục một cách suôn sẻ.
>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư chuyên về tranh chấp đất đai khi gặp các tranh chấp đo đạc đất, bản đồ địa chính của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng!
Đăng ký đất đai là gì?
Khái niệm và nghĩa vụ đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là nghĩa vụ phải thực hiện và được giải thích rõ tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật này.
Căn cứ khoản 1, 2 Điều 131 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý có nghĩa vụ bắt buộc phải đăng ký đất đai; riêng tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Phân loại
Khoản 3 Điều 131, Điều 132, Điều 133 Luật Đất đai 2024 phân loại đăng ký đất đai, tài sản gắn liền thành đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, cụ thể:
– Đăng ký lần đầu gồm các trường hợp sau:
- Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
- Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong các trường hợp trên.
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu về tranh chấp đất đai, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý khi đăng ký đất đai một cách hiệu quả!
Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024
Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 131 Luật Đất đai 2024 như sau:
- Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.
- Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Quy định về đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024
Theo Điều 132 Luật Đất đai 2024 quy định đăng ký lần đầu đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
(1) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
(2) Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;
(3) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
(4) Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong các trường hợp quy định tại (1), (2) và (3) mục này.
Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc phổ biến, tuyên truyền và tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu cho các trường hợp chưa đăng ký.
Đăng ký biến động đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đai 2024
Đăng ký biến động đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024 như sau:
– Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
(1) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
(2) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
(3) Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm (2) mục này;
(4) Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
(5) Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
(6) Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
(7) Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
(8) Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này;
(9) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
(10) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
(11) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
(12) Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
(13) Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
(14) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
(15) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
(16) Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
– Các trường hợp đăng ký biến động theo quy định nêu trên được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.
Đối với trường hợp đăng ký biến động quy định tại điểm (15) mục này thì được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.
– Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm (1), (2), (9), (10), (11), (12) và (16) mục này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền;
Trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá;
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
>>> Đừng chần chừ, giải pháp pháp lý tốt nhất từ luật sư đang chờ bạn – đặt lịch tư vấn ngay hôm nay!
Thủ tục đăng ký đất đai lần đầu của người sử dụng đất là cá nhân
Đăng ký đất đai lần đầu trong trường hợp nào?
Căn cứ theo quy định tại Điều 132 Luật Đất đai 2024 thì có 04 trường hợp đăng ký đất đai lần đầu như sau:
(1) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
(2) Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;
(3) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
(4) Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong các trường hợp quy định tại các khoản (1), (2) và (3).
Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc phổ biến, tuyên truyền và tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu cho các trường hợp chưa đăng ký.
Hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu
Hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu của cá nhân theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (theo Điều 137, 148, 149 Luật Đất đai 2024) hoặc sơ đồ nhà ở, công trình (nếu có).
- Giấy tờ thừa kế quyền sử dụng đất (nếu chưa có Giấy chứng nhận).
- Giấy tờ thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất (theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024).
- Giấy tờ giao đất không đúng thẩm quyền, mua, thanh lý nhà ở, công trình (theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, nếu có).
- Giấy tờ xử phạt vi phạm hành chính về đất đai (nếu có).
- Hợp đồng, văn bản thỏa thuận hoặc quyết định Tòa án về quyền sử dụng đất liền kề (nếu đăng ký quyền đất liền kề).
- Văn bản xác định thành viên chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình (nếu là hộ gia đình).
- Trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có).
- Hồ sơ thiết kế xây dựng hoặc văn bản nghiệm thu công trình (nếu chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất nông nghiệp).
- Quyết định xử phạt và chứng từ nộp phạt (nếu vi phạm phải buộc đăng ký đất đai).
- Chứng từ nghĩa vụ tài chính, giấy tờ miễn giảm (nếu có).
- Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu chưa làm thủ tục chuyển quyền).
- Giấy xác nhận đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình của cơ quan quản lý xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng).
Cá nhân nộp hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu tại đâu?
Cá nhân nộp hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu tại đâu thì căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:
Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Nghị định này đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định này.
…
Chiếu theo quy định trên, tại điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:
Tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả:
- a) Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
…
Theo đó, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân đăng ký đất đai lần đầu thì nộp hồ sơ đăng ký đất đai tại bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã.
Bộ phận Một cửa được giải thích tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 61/2018/NĐ-CP là tên gọi chung của Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh, thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn hướng dẫn, tiếp nhận, giải quyết hoặc chuyển hồ sơ giải quyết, trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, theo dõi, giám sát, đánh giá việc giải quyết thủ tục hành chính cho tổ chức, cá nhân.
>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn chất lượng từ luật sư, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!
Không đăng ký có thể bị phạt bao nhiêu?
Đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Nếu không đăng ký là vi phạm nhưng không phải mọi trường hợp đều có quy định xử phạt vi phạm hành chính.
Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi không đăng ký như sau:
Điều 16. Không đăng ký đất đai
- Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai.
- Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.
- Biện pháp khắc phục hậu quả:
Như vậy, để tránh bị phạt cần phải thực hiện đăng ký đất đai theo đúng quy định.
Kết luận
Đăng ký đất đai không chỉ là thủ tục pháp lý bắt buộc mà còn là cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn trong các giao dịch đất đai. Với sự hỗ trợ từ các quy định pháp luật mới nhất như Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc thực hiện thủ tục này ngày càng được chuẩn hóa.
Tuy nhiên, để tránh rủi ro và tiết kiệm thời gian, bạn nên chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ, nắm rõ lệ phí đăng ký đất đai, và sử dụng mẫu hợp đồng đăng ký đất đai mới nhất. Đội ngũ luật sư của Luật Thiên Mã hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn cái nhìn toàn diện và những mẹo hữu ích để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai một cách hiệu quả.
