Chuyển nhượng đất đai, nhà ở khi chưa có sổ đỏ là một vấn đề nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Không ít người dân vì thiếu thông tin hoặc tin tưởng thỏa thuận miệng mà rơi vào tranh chấp kéo dài, mất trắng tài sản hoặc không được pháp luật bảo vệ quyền lợi.

Bài viết này, do Luật sư của Luật Thiên Mã biên soạn, sẽ giúp bạn hiểu rõ quy định mới nhất về việc chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.

Nếu bạn đang phân vân hoặc chuẩn bị thực hiện giao dịch, hãy đặt lịch tư vấn để được hỗ trợ pháp lý chính xác và kịp thời!

>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn luật đất đai chất lượng từ luật sư đất đai, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!

  Đặt lịch tư vấn

Đất chưa có sổ đỏ có được chuyển nhượng không?

1.1. Quy định pháp luật

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2024, một trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”), trừ một số trường hợp ngoại lệ được pháp luật cho phép.

Tuy nhiên, Điều 100 Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép một số trường hợp người sử dụng đất chưa có sổ đỏ nhưng có đủ giấy tờ hợp pháp thì được thực hiện chuyển nhượng và các giao dịch khác về quyền sử dụng đất, bao gồm:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế đất đã lập trước năm 2004 có xác nhận của chính quyền địa phương.
• Trường hợp có quyết định giao đất, cho thuê đất hợp pháp nhưng đang trong quá trình làm sổ đỏ.

1.2. Các trường hợp được phép chuyển nhượng dù chưa có sổ đỏ

Một số trường hợp cụ thể vẫn có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất hợp pháp nếu đáp ứng điều kiện theo quy định:

• Đất có giấy tờ hợp pháp theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2024 nhưng chưa được cấp sổ đỏ, ví dụ: giấy tờ giao đất của hợp tác xã, hóa đơn nộp thuế sử dụng đất lâu dài, quyết định giao đất của UBND cấp huyện.
• Đất đã được cấp sổ đỏ cho người chuyển nhượng, nhưng do các bên chưa hoàn thành thủ tục sang tên nên người nhận chưa có sổ.
• Giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã có hồ sơ đăng ký tại cơ quan nhà nước nhưng chưa được cấp sổ mới.

Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý, khi chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, các bên nên tiến hành thủ tục công chứng, xác nhận hồ sơ tại địa phương và ưu tiên làm thủ tục cấp sổ trước khi thực hiện giao dịch chính thức.

Dẫn chứng thực tế: Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý Đất đai năm 2024, khoảng 30% giao dịch đất đai tại Việt Nam liên quan đến đất chưa có sổ đỏ, tuy nhiên chỉ khoảng 50% trong số đó là hợp pháp, do phần lớn các trường hợp còn thiếu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện theo luật.

>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn luật đất đai chất lượng từ luật sư, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!

  Đặt lịch tư vấn

Chuyển nhượng đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ

2.1. Quy định pháp luật

Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng nếu có đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất. Cụ thể bao gồm:

• Giấy giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/7/2014;
• Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho có xác nhận của chính quyền địa phương;
• Giấy xác nhận kê khai, đăng ký sử dụng đất ổn định, lâu dài theo quy định của pháp luật trước đây.

Tuy nhiên, để đảm bảo giá trị pháp lý, hợp đồng chuyển nhượng đất nông nghiệp phải được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 27 Luật Đất đai 2024.

Việc chuyển nhượng không có sổ đỏ là một giao dịch có điều kiện, nghĩa là chỉ hợp pháp nếu người chuyển nhượng có căn cứ hợp pháp về quyền sử dụng đất, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận.

2.2. Rủi ro khi chuyển nhượng

Việc mua bán đất nông nghiệp chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý đáng kể, cụ thể:

• Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu nếu không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hoặc bên chuyển nhượng không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện chuyển nhượng. Trong trường hợp này, bên mua có thể bị mất tiền và không nhận được quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Người mua sẽ gặp khó khăn khi xin cấp sổ đỏ, do không có đủ căn cứ pháp lý chứng minh giao dịch hợp pháp và liên tục sử dụng đất. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi lâu dài và khả năng khai thác, thế chấp, chuyển nhượng tiếp theo.
• Dễ phát sinh tranh chấp với người thân trong gia đình, hàng xóm hoặc chính quyền địa phương, đặc biệt với đất khai hoang hoặc sử dụng lâu dài nhưng chưa đăng ký.

Dẫn chứng thực tiễn: Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2024, có đến 40% tranh chấp liên quan đến đất nông nghiệp phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, trong đó nguyên nhân phổ biến là thiếu giấy tờ hợp pháp, chuyển nhượng viết tay không công chứng, hoặc đất thuộc diện tranh chấp, quy hoạch.

>>> Hãy để các luật sư chuyên tranh chấp đất đai của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đai khi gặp vướng mắc trong các vấn đề sang nhượng bất động sản chưa có sổ đỏ !

  Đặt lịch tư vấn

Chuyển nhượng nhà chung cư chưa có sổ đỏ

3.1. Quy định pháp luật

Theo Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) vẫn có thể được chuyển nhượng trong một số điều kiện nhất định, nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua trong giai đoạn chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ.

Cụ thể:

• Chủ sở hữu hiện tại phải có hợp đồng mua bán căn hộ ký kết hợp pháp với chủ đầu tư;
• Đã hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư (tiền mua nhà, thuế, phí…);
• Hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản, công chứng và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đây là hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán – về bản chất là chuyển quyền và nghĩa vụ từ người mua ban đầu sang người mua mới, trước khi sổ hồng được cấp.

3.2. Điều kiện cụ thể

Ngoài điều kiện pháp lý nêu trên, để tránh rủi ro khi chuyển nhượng căn hộ chưa có sổ đỏ, các bên cần đảm bảo:

• Căn hộ không đang có tranh chấp, khiếu kiện hoặc bị thế chấp, kê biên;
• Chủ đầu tư đã hoàn thiện nghĩa vụ pháp lý liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận cho cư dân (ví dụ: đã xây dựng đúng thiết kế, nghiệm thu công trình, nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ…);
• Bên bán chưa sử dụng căn hộ làm tài sản bảo đảm hoặc có cam kết bằng văn bản chấm dứt mọi nghĩa vụ liên quan.

Ví dụ thực tế: Anh A mua căn hộ từ chủ đầu tư, chưa được cấp sổ hồng nhưng đã thanh toán đầy đủ. Anh A muốn bán lại cho chị B thì hai bên có thể ký hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, công chứng tại văn phòng công chứng và đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện.

Số liệu thực tiễn: Theo thống kê của Bộ Xây dựng năm 2024, có khoảng 25% giao dịch liên quan đến nhà chung cư chưa có sổ hồng gặp rủi ro pháp lý, chủ yếu tại các dự án chậm cấp sổ hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với cơ quan nhà nước.

Thủ tục chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ

4.1. Các bước thực hiện

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là thủ tục pháp lý phức tạp, cần căn cứ vào nguồn gốc đất và giấy tờ hiện có. Dưới đây là các bước cơ bản để thực hiện:

1. Kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:

Xác minh các tài liệu hợp pháp thay thế sổ đỏ như:

• Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
• Hợp đồng chuyển nhượng có xác nhận của UBND cấp xã.
• Biên lai nộp tiền sử dụng đất, giấy tờ kê khai trước đây,…

Việc kiểm tra nhằm xác định đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai.

2. Lập hợp đồng chuyển nhượng:

Soạn thảo hợp đồng với đầy đủ thông tin: thửa đất, giá chuyển nhượng, thời gian, cam kết, trách nhiệm các bên.

• Công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng để đảm bảo hiệu lực pháp lý.

3. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai:

Tùy từng trường hợp, có thể:

• Đăng ký biến động quyền sử dụng đất nếu bên chuyển nhượng có giấy tờ hợp pháp.
• Hoặc xin cấp sổ đỏ lần đầu cho bên chuyển nhượng, sau đó thực hiện thủ tục sang tên cho bên nhận chuyển nhượng.

4.2. Hồ sơ cần chuẩn bị

Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:

• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (theo hướng dẫn của địa phương).
• CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của cả bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng/chứng thực.
• Biên bản bàn giao đất, giấy xác nhận ranh giới, hiện trạng sử dụng đất (nếu có).
• Đơn đăng ký biến động đất đai hoặc đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Số liệu dẫn chứng: Theo Tổng cục Quản lý Đất đai năm 2024, có tới 60% hồ sơ chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ bị trả lại do thiếu giấy tờ hợp lệ hoặc hợp đồng không được công chứng/chứng thực đúng quy định.

>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!

  Đặt lịch tư vấn

Rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ

5.1. Rủi ro thường gặp

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, trong đó có thể kể đến:

• Giao dịch bị tuyên vô hiệu do không đủ điều kiện pháp lý

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự bao gồm: chủ thể có năng lực pháp luật, nội dung không trái pháp luật, và hình thức phù hợp quy định pháp luật. Trường hợp đất chưa có sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị coi là vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về đối tượng giao dịch.

• Người mua không thể đăng ký cấp sổ đỏ, dẫn đến tranh chấp sở hữu

Do quyền sử dụng đất chưa được công nhận hợp pháp, người mua sẽ không đủ điều kiện thực hiện thủ tục sang tên. Việc sử dụng đất chỉ dựa trên thỏa thuận dân sự có thể bị tranh chấp, đặc biệt nếu bên bán thay đổi ý chí hoặc bên thứ ba khởi kiện.

• Đất thuộc diện quy hoạch, tranh chấp, hoặc không rõ nguồn gốc pháp lý

Việc thiếu kiểm tra thông tin quy hoạch hoặc tình trạng pháp lý khiến người mua có thể mua phải đất không được phép chuyển nhượng, hoặc đang có tranh chấp, dẫn đến thiệt hại về tài chính.

5.2. Giải pháp phòng tránh

Để phòng ngừa rủi ro khi tham gia giao dịch chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, người mua cần thực hiện các biện pháp sau:

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan địa phương

Việc tra cứu thông tin về quy hoạch, tình trạng tranh chấp, quyền sử dụng và lịch sử đất đai là cơ sở để đánh giá tính hợp pháp của giao dịch.

• Nhờ luật sư tư vấn pháp lý trước khi ký kết hợp đồng

Luật sư có thể đánh giá khả năng hợp pháp hóa quyền sử dụng đất trong tương lai, hỗ trợ đàm phán điều khoản bảo vệ quyền lợi của bên mua, và soạn thảo hợp đồng đảm bảo rõ ràng, chặt chẽ, phù hợp quy định pháp luật.

5.3. Dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai và pháp lý bất động sản, Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện nhằm hỗ trợ khách hàng an toàn trong mọi giao dịch, kể cả với trường hợp đất chưa có sổ đỏ:

• Tư vấn thẩm định pháp lý quyền sử dụng đất

Luật sư sẽ kiểm tra hồ sơ gốc, xác minh tính hợp pháp của quyền sử dụng đất thông qua hệ thống dữ liệu địa phương, từ đó xác định rủi ro tiềm ẩn.

• Soạn thảo và rà soát hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng sẽ được thiết kế phù hợp với từng tình huống cụ thể: chuyển nhượng có điều kiện, hứa mua hứa bán, hoặc hợp đồng đặt cọc, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên mua.

• Hướng dẫn và hỗ trợ thủ tục xin cấp sổ đỏ

Luật Thiên Mã sẽ đồng hành cùng khách hàng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ, liên hệ với cơ quan chức năng và theo dõi kết quả xử lý để đảm bảo việc xin cấp sổ đỏ diễn ra đúng quy trình, đúng luật.

• Đại diện giải quyết tranh chấp nếu phát sinh

Trong trường hợp có xung đột giữa các bên liên quan, Luật Thiên Mã cử luật sư đại diện khách hàng đàm phán, hòa giải, hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

• Tư vấn linh hoạt, chuyên sâu và bảo mật tuyệt đối

Dịch vụ tư vấn được thực hiện trực tiếp hoặc trực tuyến qua các kênh như Zalo, email, Zoom, đáp ứng nhanh chóng và bảo mật thông tin khách hàng tuyệt đối.

Lưu ý khi chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự phổ biến, tuy nhiên khi mảnh đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), việc mua bán tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Để đảm bảo quyền lợi và hạn chế tranh chấp, các bên cần đặc biệt lưu ý đến tính pháp lý và hình thức của giao dịch.

6.1. Kiểm tra pháp lý

Thứ nhất, cần xác minh nguồn gốc và tình trạng pháp lý của thửa đất. Mặc dù chưa có sổ đỏ, người sử dụng đất có thể có các loại giấy tờ khác như:

• Giấy tờ mua bán viết tay từ trước năm 1993
• Văn bản giao đất của cơ quan có thẩm quyền
• Biên lai nộp thuế sử dụng đất, các giấy xác nhận của chính quyền địa phương

Việc xác minh cần thực hiện trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã/phường, nhằm làm rõ chủ sử dụng thực tế và tình trạng tranh chấp, quy hoạch hoặc kê biên đất.

Thứ hai, cần kiểm tra xem đất có thuộc diện bị hạn chế chuyển nhượng hay không, cụ thể:

• Đất đang tranh chấp, bị kê biên thi hành án
• Đất nằm trong khu vực quy hoạch treo hoặc chưa được phép chuyển nhượng
• Đất đang bị thế chấp tại ngân hàng

Chỉ nên thực hiện giao dịch khi xác định đất không có tranh chấp, không thuộc quy hoạch cấm và người bán có quyền sử dụng hợp pháp.

6.2. Soạn thảo hợp đồng

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng cần được soạn thảo rõ ràng, trong đó:

• Mô tả đầy đủ vị trí, diện tích, ranh giới và hiện trạng sử dụng đất
• Ghi rõ thông tin của các bên (họ tên, giấy tờ tùy thân, địa chỉ cư trú)
• Nêu rõ cam kết về quyền sử dụng hợp pháp, tình trạng pháp lý của đất và nghĩa vụ liên quan
• Đưa vào điều khoản về trách nhiệm pháp lý nếu sau này phát sinh tranh chấp hoặc không thể sang tên

Thứ hai, nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để bảo đảm giá trị pháp lý của giao dịch. Mặc dù pháp luật hiện hành không cho phép sang tên đối với đất chưa có sổ đỏ, hợp đồng công chứng vẫn có giá trị làm chứng cứ về thỏa thuận giữa các bên, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải quyết khiếu nại, tranh chấp hoặc hợp thức hóa sau này.

Số liệu dẫn chứng: Theo báo cáo của Bộ Tư pháp năm 2024, có đến 80% giao dịch đất chưa có sổ đỏ được thực hiện thành công khi các bên có hợp đồng được công chứng và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, cho thấy vai trò quan trọng của việc chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ và hình thức giao dịch.

>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn chất lượng từ luật sư, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!

  Đặt lịch tư vấn

Chuyển nhượng đất, nhà ở chưa có sổ đỏ là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.

Dù pháp luật cho phép chuyển nhượng trong một số trường hợp, việc kiểm tra pháp lý và soạn thảo hợp đồng cẩn thận là yếu tố then chốt để đảm bảo an toàn.

Luật Thiên Mã, với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, sẵn sàng hỗ trợ bạn kiểm tra giấy tờ, soạn thảo hợp đồng, và hoàn thiện thủ tục. Hãy đặt lịch tư vấn ngay hôm nay để nhận giải pháp pháp lý tối ưu!