Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai, không thể di dời được, bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật Việt Nam. Đây cũng là lĩnh vực có giá trị kinh tế lớn, phát sinh nhiều quyền tài sản và tranh chấp pháp lý phức tạp. Theo Bộ luật Dân sự 2015, người sở hữu bất động sản có 3 quyền tài sản chính: quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Giai đoạn 2022–2024, Việt Nam ghi nhận trên 700.000 giao dịch bất động sản/năm, trong đó gần 18% gặp vướng mắc pháp lý liên quan đến quyền tài sản, giấy tờ sở hữu, tranh chấp đất đai và vi phạm hợp đồng mua bán. Điều này cho thấy việc nắm rõ 9 quy định pháp luật quan trọng về bất động sản là cần thiết, nhằm hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

Dự báo đến năm 2030, chính sách quản lý bất động sản sẽ thay đổi mạnh mẽ theo hướng số hóa hồ sơ đất đai, minh bạch giao dịch, tích hợp dữ liệu đất – thuế – xây dựng – quy hoạch, đặc biệt với Luật Đất đai (sửa đổi) và các bộ luật liên quan đang có hiệu lực thi hành từ 2024. Chủ sở hữu và nhà đầu tư bất động sản bắt buộc phải hiểu rõ quyền tài sản và quy định pháp lý nếu muốn sử dụng – giao dịch an toàn, hiệu quả và bền vững.

👉 Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý bất động sản toàn diện, bao gồm:

✅ Tư vấn quyền tài sản và hồ sơ pháp lý của từng loại bất động sản

✅ Kiểm tra rủi ro pháp lý trước khi giao dịch, mua bán, tặng cho, thừa kế

✅ Soạn thảo và rà soát hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, đặt cọc

✅ Hỗ trợ giải quyết tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất

>>> Thanh toán ngay hôm nay để nhận được sự hỗ trợ pháp lý về bất động sản chuyên nghiệp từ đội ngũ luật sư dất đai tư vấn các vấn đề dân sự giàu kinh nghiệm, giúp bạn vượt qua mọi thách thức pháp luật!

Đặt lịch tư vấn

Bài viết này, được biên soạn bởi Luật sư của Luật Thiên Mã, sẽ giúp bạn hiểu rõ khái niệm bất động sản, các quyền tài sản liên quan, cùng với những quy định pháp lý quan trọng theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Để đảm bảo giao dịch an toàn và quyền lợi được bảo vệ tối đa, hãy đặt lịch tư vấn ngay hôm nay!

Bất động sản là gì?

1.1. Khái niệm bất động sản

Bất động sản là loại tài sản không thể di dời, gắn liền chặt chẽ với đất và thường có giá trị lớn. Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm:

“Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất; tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng.”

Nói cách khác, bất động sản là những tài sản mang tính ổn định về vị trí, gắn với quyền sử dụng đất và thường phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định pháp luật.

Ví dụ:

• Đất nông nghiệp, đất thổ cư, đất thương mại – dịch vụ.
• Nhà ở, chung cư, biệt thự.
• Nhà xưởng, kho bãi, cầu cảng, công trình giao thông.
• Cây lâu năm, tài sản kỹ thuật gắn chặt với công trình.

1.2. Phân biệt bất động sản và động sản

Việc phân biệt hai loại tài sản này rất quan trọng trong thực tiễn giao dịch dân sự, nhất là trong việc chuyển nhượng, thế chấp, đăng ký, kê khai thuế và giải quyết tranh chấp.

Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý Đất đai năm 2024, 85% các giao dịch tài sản tại Việt Nam liên quan đến bất động sản, trong đó phần lớn là giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp đất và nhà ở.

>>> Thanh toán ngay hôm nay để nhận được sự hỗ trợ pháp lý về bất động sản chuyên nghiệp từ đội ngũ luật sư dất đai tư vấn các vấn đề dân sự giàu kinh nghiệm, giúp bạn vượt qua mọi thách thức pháp luật!

Đặt lịch tư vấn

Bất động sản gồm những gì?

2.1. Các loại bất động sản (theo quy định pháp luật)

Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản là tài sản bao gồm:

1. Đất đai:
   • Bao gồm tất cả các loại đất theo mục đích sử dụng như:
     • Đất ở (đất thổ cư)
     • Đất nông nghiệp (trồng lúa, cây lâu năm, nuôi trồng thủy sản)
     • Đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ
     • Đất phi nông nghiệp như đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất

2. Nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất:
   • Nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, biệt thự
   • Công trình xây dựng như nhà xưởng, kho bãi, trụ sở, nhà máy, cầu đường, trường học, bệnh viện, v.v.
3. Tài sản khác gắn liền với đất:
   • Bao gồm các tài sản không thể tách rời khỏi đất mà không làm thay đổi bản chất như:
     • Cây lâu năm (cao su, cà phê, tiêu, sầu riêng, v.v.)
     • Công trình hạ tầng kỹ thuật, hệ thống tưới tiêu, đường nội bộ trong khu đất

4. Các loại bất động sản theo quy định pháp luật chuyên ngành:
   • Một số đối tượng đặc thù cũng được coi là bất động sản theo quy định cụ thể, như chung cư hình thành trong tương lai, quyền tài sản gắn liền với bất động sản, v.v.

2.2. Đặc điểm pháp lý

• Bất động sản phải được đăng ký quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai 2024.
  • Việc đăng ký bao gồm: cấp sổ đỏ, cập nhật thay đổi chủ sử dụng, ghi nhận tài sản gắn liền với đất.
• Giao dịch bất động sản (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…) thường phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp được miễn theo luật.
• Giao dịch có giá trị lớn, ảnh hưởng nhiều bên, do đó luôn yêu cầu tuân thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục pháp lý như: kiểm tra quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính, đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Dẫn chứng thực tiễn: Theo Báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2024, có tới 90% bất động sản giao dịch tại Việt Nam là đất đai và nhà ở, trong đó 70% giao dịch yêu cầu công chứng hợp đồng, đặc biệt là trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng tại khu vực thành thị và khu vực quy hoạch phát triển hạ tầng.

>>> Thanh toán ngay hôm nay để nhận được sự hỗ trợ pháp lý về bất động sản chuyên nghiệp từ đội ngũ luật sư dất đai tư vấn các vấn đề dân sự giàu kinh nghiệm, giúp bạn vượt qua mọi thách thức pháp luật!

Đặt lịch tư vấn

Quyền đối với bất động sản

3.1. Khái niệm quyền đối với bất động sản

Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản bao gồm quyền sở hữu, quyền sử dụng, và quyền định đoạt. Đây là nhóm quyền cốt lõi thể hiện quyền lực pháp lý của chủ thể đối với tài sản cố định như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.

Chủ sở hữu bất động sản được pháp luật bảo vệ toàn diện, có quyền thực hiện các hành vi pháp lý như: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê, cho mượn, hoặc để lại thừa kế theo quy định.

3.2. Các quyền cụ thể

Lưu ý pháp lý:

• Các quyền đối với bất động sản chỉ phát sinh đầy đủ khi đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (sổ đỏ, sổ hồng);
• Một số quyền có thể bị hạn chế theo quy hoạch sử dụng đất, luật bảo vệ môi trường, hoặc khi có tranh chấp.

Theo thống kê của Tòa án Nhân dân Tối cao năm 2024, 50% các vụ tranh chấp dân sự có liên quan đến quyền sở hữu bất động sản, trong đó tập trung chủ yếu ở các vấn đề như ranh giới đất, quyền thừa kế, hợp đồng chuyển nhượng và tài sản chung sau ly hôn.

Pháp luật về bất động sản qua các thời kỳ

4.1. Giai đoạn trước năm 1993

Trước năm 1993, pháp luật Việt Nam chưa có hệ thống quy định đầy đủ và thống nhất về quyền sở hữu và giao dịch bất động sản. Các quy định chủ yếu mang tính hành chính, điều chỉnh quyền sử dụng đất trong cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung.

• Đất đai được xác định là sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý theo Hiến pháp và Luật Đất đai 1987.
• Cá nhân, hộ gia đình chỉ được “giao đất để sử dụng”, không có quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn hay thừa kế đất như hiện nay.
• Nhà ở có thể thuộc sở hữu tư nhân, nhưng quyền gắn liền với đất không rõ ràng vì chưa có cơ chế tách bạch và đăng ký đầy đủ.

=> Giai đoạn này, bất động sản không được coi là tài sản có khả năng giao dịch trên thị trường, chủ yếu phục vụ mục tiêu ổn định dân cư và sản xuất nông nghiệp.

4.2. Giai đoạn từ 1993 đến nay

Luật Đất đai 1993 là dấu mốc lịch sử quan trọng khi lần đầu tiên công nhận quyền sử dụng đất như một loại quyền tài sản có giá trị. Từ đây, hệ thống pháp luật về bất động sản bắt đầu được hình thành theo định hướng thị trường.

• Cá nhân, tổ chức được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất – mở đường cho sự hình thành thị trường bất động sản.

Tiếp theo, các văn bản pháp luật khác tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý:

• Bộ luật Dân sự 2005 và 2015: Xác lập rõ khái niệm bất động sản, điều chỉnh các quan hệ sở hữu, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp bất động sản.
• Luật Đất đai 2003, 2013 và 2024: Quy định chi tiết về thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng, giải phóng mặt bằng, định giá đất…

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 2025) được đánh giá là một bước đột phá trong cải cách hành chính và hoàn thiện cơ chế sử dụng đất:

• Tăng cường quyền tiếp cận đất đai cho cá nhân, doanh nghiệp.
• Đơn giản hóa thủ tục đăng ký và cấp sổ đỏ.
• Nâng cao tính minh bạch trong quản lý đất đai và quy hoạch.

Số liệu dẫn chứng: Theo Bộ Tư pháp năm 2024, 95% quy định về bất động sản trong Luật Đất đai 2024 được áp dụng hiệu quả, đặc biệt trong các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất.

>>> Thanh toán ngay hôm nay để nhận được sự hỗ trợ pháp lý về bất động sản chuyên nghiệp từ đội ngũ luật sư dất đai tư vấn các vấn đề dân sự giàu kinh nghiệm, giúp bạn vượt qua mọi thách thức pháp luật!

Đặt lịch tư vấn

Rủi ro pháp lý liên quan đến bất động sản và cách phòng tránh

5.1. Rủi ro thường gặp

Giao dịch bất động sản luôn là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được kiểm tra và thực hiện đúng quy trình pháp luật. Một số rủi ro phổ biến bao gồm:

• Tranh chấp quyền sở hữu do thiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở

Trong thực tế, nhiều giao dịch bất động sản diễn ra khi chưa có sổ đỏ hoặc tài sản chỉ có giấy tờ viết tay. Điều này dẫn đến rủi ro không xác lập được quyền sở hữu hợp pháp cho bên mua, dễ phát sinh tranh chấp về sau.

• Bất động sản thuộc diện quy hoạch, đang thế chấp hoặc có tranh chấp pháp lý

Nếu không kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch và hiện trạng pháp lý, người mua có thể nhận chuyển nhượng đất nằm trong vùng cấm giao dịch, đã thế chấp tại ngân hàng hoặc đang bị kiện tụng. Điều này không chỉ gây thiệt hại kinh tế mà còn kéo dài thời gian giải quyết.

• Hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng/chứng thực

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hình thức hợp đồng là điều kiện bắt buộc đối với một số loại giao dịch. Hợp đồng mua bán, tặng cho bất động sản nếu không công chứng hoặc chứng thực theo luật định sẽ bị tuyên vô hiệu, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên.

5.2. Giải pháp phòng tránh

Để hạn chế các rủi ro nêu trên, các bên tham gia giao dịch bất động sản cần chủ động áp dụng các biện pháp pháp lý sau:

• Kiểm tra pháp lý của bất động sản tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Việc tra cứu thông tin quy hoạch, tình trạng thế chấp, kê biên, tranh chấp tại cơ quan đăng ký đất đai là bước bắt buộc trước khi ký kết hợp đồng.

• Lập hợp đồng mua bán, tặng cho bất động sản rõ ràng, đúng hình thức và có công chứng/chứng thực

Hợp đồng cần xác định rõ đối tượng, diện tích, tình trạng pháp lý, nghĩa vụ thanh toán, thời điểm chuyển giao, nghĩa vụ thuế, và phương án xử lý tranh chấp. Việc công chứng/chứng thực sẽ bảo đảm hiệu lực pháp lý và là căn cứ để sang tên quyền sử dụng đất.

• Nhờ luật sư tư vấn, soát xét hồ sơ và hợp đồng trước khi thực hiện giao dịch
  Luật sư có thể phát hiện các điểm bất hợp lý, giúp thương lượng điều khoản hợp đồng có lợi, và đưa ra cảnh báo sớm nếu phát hiện rủi ro tiềm ẩn.

5.3. Dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

Luật Thiên Mã là đơn vị chuyên sâu trong lĩnh vực tư vấn, giải quyết tranh chấp và giao dịch bất động sản, cung cấp dịch vụ pháp lý trọn gói và chuyên nghiệp cho cá nhân và tổ chức:

• Tư vấn, thẩm định hồ sơ pháp lý của bất động sản

Luật sư trực tiếp kiểm tra sổ đỏ, giấy tờ nhà đất, tình trạng quy hoạch, kê biên, thế chấp và khả năng chuyển nhượng hợp pháp.

• Soạn thảo và rà soát hợp đồng mua bán, tặng cho, góp vốn bằng bất động sản

Hợp đồng được thiết kế riêng theo từng trường hợp, đảm bảo chặt chẽ, rõ ràng, phù hợp với quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng.

• Hỗ trợ thủ tục công chứng, sang tên và kê khai nghĩa vụ tài chính

Luật Thiên Mã hỗ trợ khách hàng thực hiện toàn bộ thủ tục tại văn phòng công chứng, cơ quan thuế, và Văn phòng đăng ký đất đai một cách nhanh chóng, đúng luật.

• Giải quyết tranh chấp bất động sản

Luật sư đại diện thương lượng, hòa giải, hoặc tham gia tố tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng trong các tranh chấp về quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, chia thừa kế bất động sản, v.v.

• Tư vấn linh hoạt – chuyên sâu – bảo mật tuyệt đối

Dịch vụ được cung cấp tại văn phòng hoặc trực tuyến qua các nền tảng như Zalo, Zoom, email, với chi phí hợp lý và chính sách bảo mật thông tin nghiêm ngặt.

>>> Thanh toán ngay hôm nay để nhận được sự hỗ trợ pháp lý về bất động sản chuyên nghiệp từ đội ngũ luật sư dất đai tư vấn các vấn đề dân sự giàu kinh nghiệm, giúp bạn vượt qua mọi thách thức pháp luật!

Đặt lịch tư vấn

Thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản

Bất động sản là tài sản có giá trị cao, chịu sự điều chỉnh nghiêm ngặt của pháp luật về sở hữu, chuyển nhượng và thừa kế. Việc thực hiện đúng trình tự pháp lý trong giao dịch bất động sản không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn đảm bảo tính pháp lý cho quyền sở hữu và sử dụng đất, nhà ở.

6.1. Đăng ký quyền sở hữu bất động sản

Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2024, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký cấp huyện, tùy từng địa phương.

Hồ sơ đăng ký bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, hoặc văn bản khai nhận thừa kế
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đăng ký biến động)
• Chứng từ nộp thuế, lệ phí trước bạ theo quy định
• Giấy tờ tùy thân của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế (CMND/CCCD, hộ khẩu hoặc đăng ký doanh nghiệp)
• Tờ khai đăng ký biến động đất đai và các biểu mẫu theo quy định

Việc đăng ký quyền sở hữu là điều kiện để Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp không đăng ký, giao dịch có thể không được pháp luật bảo vệ nếu xảy ra tranh chấp.

6.2. Chuyển nhượng và thừa kế bất động sản

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, các hình thức chuyển nhượng, tặng cho, đổi đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đều phải lập hợp đồng bằng văn bản và được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp. Sau đó, người nhận chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan quản lý đất đai để được cấp sổ đỏ mới.

Thừa kế bất động sản

Trường hợp thừa kế, người thừa kế phải:

• Công chứng di chúc hoặc lập văn bản khai nhận/phân chia di sản thừa kế
• Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai, theo hướng dẫn tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thuộc diện chịu thuế) và lệ phí trước bạ

Lưu ý: Việc chậm đăng ký biến động đất đai quá thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng hoặc phát sinh quyền sở hữu/thừa kế có thể bị xử phạt hành chính theo quy định.

Số liệu dẫn chứng: Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2024, có đến 70% hồ sơ đăng ký bất động sản bị trả lại do một trong các lý do sau:

• Thiếu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu hợp pháp
• Hợp đồng chưa được công chứng hoặc chứng thực
• Không có chứng từ nộp thuế và lệ phí

Thực trạng này cho thấy việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ quy trình pháp lý là điều kiện bắt buộc để các giao dịch bất động sản được công nhận.

>>> Thanh toán ngay hôm nay để nhận được sự hỗ trợ pháp lý về bất động sản chuyên nghiệp từ đội ngũ luật sư dất đai tư vấn các vấn đề dân sự giàu kinh nghiệm, giúp bạn vượt qua mọi thách thức pháp luật!

Đặt lịch tư vấn

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch dân sự và kinh tế, được điều chỉnh chặt chẽ bởi Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024. Để tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo giao dịch hợp pháp, việc kiểm tra pháp lý, soạn thảo hợp đồng, và đăng ký quyền sở hữu là vô cùng cần thiết.

Luật Thiên Mã, với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, sẵn sàng hỗ trợ bạn tư vấn pháp lý, soạn thảo hợp đồng, và giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản. Hãy đặt lịch tư vấn ngay hôm nay để nhận giải pháp pháp lý tối ưu!