Thực trạng giao dịch nhà đất và rủi ro pháp lý hiện nay
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản đang phục hồi mạnh mẽ sau dịch, với hơn 500.000 giao dịch nhà đất/năm (theo Tổng cục Quản lý đất đai – 2024). Tuy nhiên, tình trạng vi phạm pháp lý trong việc lập hợp đồng mua bán nhà đất vẫn diễn ra phổ biến: hợp đồng viết tay, không công chứng, ghi sai thông tin, chuyển nhượng trái phép…
Việc thiếu hiểu biết pháp luật hoặc không có sự hỗ trợ của đơn vị pháp lý uy tín khiến nhiều người “tiền mất, đất không có giấy”, dẫn đến tranh chấp kéo dài. Nếu bạn đang có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà đất, hãy đặt lịch tư vấn với Luật Thiên Mã để tránh rủi ro pháp lý không đáng có.
>>> Thanh toán nhanh, nhận tư vấn chất lượng từ luật sư, giải quyết vấn đề hiệu quả – tất cả chỉ trong một cuộc hẹn!
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT LÀ GÌ?
Tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hình thức thủ tục của hợp đồng như sau:
“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, hợp đồng mua bán đất là một loại hợp đồng dân sự. Phải được lập thành văn bản trên cơ sở tự nguyện và thỏa thuận của các bên và được xác nhận của cơ quan nhà nước bằng hình thức công chứng, chứng thực.
NỘI DUNG CẦN CÓ TRONG BẢN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT
- Thông tin các bên trong hợp đồng
- Họ và tên, ngày tháng năm sinh, số CMND/CCCD, hộ khẩu thường trú của bên bán và bên mua (nếu là cá nhân).
- Tên doanh nghiệp, mã số thuế, người đại diện theo pháp luật (nếu là tổ chức).
- Trường hợp là đồng sở hữu hoặc vợ chồng cùng sở hữu nhà đất phải ghi rõ đầy đủ thông tin của cả hai người.
- Thông tin về bất động sản giao dịch
- Loại tài sản: nhà ở, đất ở, nhà gắn liền với đất, căn hộ chung cư…
- Địa chỉ cụ thể của nhà, đất.
- Diện tích sử dụng (đất và/hoặc nhà), kết cấu, số tầng (nếu có nhà ở).
- Tình trạng pháp lý: ghi rõ số Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ/sổ hồng), số vào sổ cấp GCN.
- Thông tin về quy hoạch, hiện trạng sử dụng, có tranh chấp hay không.
- Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán
- Giá trị mua bán bằng số và chữ.
- Hình thức thanh toán: chuyển khoản, tiền mặt.
- Thời hạn và địa điểm thanh toán.
- Điều khoản phạt nếu bên mua không thanh toán đúng hạn.
- Thời điểm bàn giao tài sản
- Ngày bàn giao thực tế.
- Trạng thái tài sản khi bàn giao (trống, có nội thất, còn đang cho thuê…).
- Cam kết giao đầy đủ giấy tờ gốc liên quan (sổ đỏ, bản vẽ, giấy phép xây dựng…).
- Cam kết của các bên
- Tài sản không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án.
- Tài sản thuộc quyền sở hữu/sử dụng hợp pháp của bên bán.
- Hai bên tự nguyện, không bị ép buộc trong giao dịch.
- Trường hợp ủy quyền phải có giấy ủy quyền công chứng hợp lệ.
- Thuế, phí và chi phí liên quan
- Thỏa thuận bên nào chịu:
- Thuế thu nhập cá nhân (thường bên bán chịu).
- Lệ phí trước bạ (thường bên mua chịu).
- Phí công chứng.
- Phí đăng ký sang tên.
- Giải quyết tranh chấp
- Ghi rõ cơ quan giải quyết nếu có tranh chấp: thương lượng, hòa giải, tòa án nhân dân có thẩm quyền.
- Hiệu lực hợp đồng
- Ngày hợp đồng có hiệu lực (thường là ngày công chứng).
- Điều khoản về sửa đổi, bổ sung hợp đồng (nếu có).
- Chữ ký, điểm chỉ và công chứng
- Hai bên phải ký/điểm chỉ vào từng trang.
- Hợp đồng bắt buộc phải được công chứng tại phòng công chứng/Văn phòng công chứng theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013.
THỦ TỤC CÔNG CHỨNG GIẤY TỜ MUA BÁN ĐẤT
Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện như sau:
- Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
| Bên bán, bên tặng cho | Bên mua, bên nhận tặng cho |
| – Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). – Giấy tờ tùy thân: Thẻ Căn cước/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng). – Giấy xác nhận cư trú – Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn). – Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác). | – Giấy tờ tùy thân: Thẻ Căn cước/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu. – Giấy xác nhận cư trú – Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân. |
| – Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. – Các bên có thể soạn trước hợp đồng. | |
>>> Liên hệ ngay để được hỗ trợ pháp lý tận tâm và chuyên nghiệp từ các luật sư, giúp bạn an tâm hơn trong mọi quyết định!
- Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu công chứng
– Đánh giá yêu cầu của pháp luật với người công chứng:
Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (nếu không sẽ từ chối yêu cầu công chứng).
– Kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ công chứng:
Trường hợp 1: Hồ sơ đầy đủ, đúng pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
Trường hợp 2. Hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu bổ sung..
Bước 2. Thực hiện công chứng
Trường hợp 1. Nếu các bên có hợp đồng soạn trước
– Công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
+ Nếu đáp ứng được yêu cầu thì chuyển sang đoạn tiếp theo.
+ Nếu không đúng hoặc có vi phạm thì yêu cầu sửa, nếu không sửa thì từ chối công chứng.
Trường hợp 2. Với hợp đồng công chứng viên soạn thảo theo yêu cầu người công chứng
– Người yêu cầu công chứng (2 bên mua bán) đọc lại toàn bộ hợp đồng để kiểm tra và xác nhận vào hợp đồng.
– Người yêu cầu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng (việc ký phải thực hiện trước mặt công chứng viên).
– Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
– Ghi lời chứng, ký và đóng dấu.
Những lưu ý khi công chứng hợp đồng mua bán đất:
– Phải công chứng tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có nhà đất.
– Được công chứng tại tổ chức công chứng: Gồm Phòng công chứng (đơn vị sự nghiệp của Nhà nước) và Văn phòng công chứng (tư nhân). Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được…
– Thời hạn công chứng:
+ Không quá 02 ngày làm việc;
+ Với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
- Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính như sau:
Trường hợp 1. Chỉ có đất
– Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2. Đất có nhà ở, công trình xây dựng trên đất
– Phí công chứng tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng chuyển nhượng | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
- Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hiệu lực không?
Trả lời:
Không. Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Hợp đồng viết tay không công chứng sẽ không có giá trị pháp lý, và không thể dùng để sang tên sổ đỏ.
- Không đứng tên trong sổ đỏ thì có được ký hợp đồng bán nhà đất không?
Trả lời:
Không. Người không đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà không có quyền định đoạt tài sản, trừ khi được ủy quyền hợp pháp hoặc là đồng sở hữu ghi trong sổ. Việc giao dịch phải có đủ tất cả chủ sở hữu hợp pháp.
- Sau khi ký hợp đồng công chứng, bên bán có được hủy ngang?
Trả lời:
Không dễ dàng. Sau khi hợp đồng đã được công chứng, việc hủy hợp đồng chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của cả hai bên hoặc theo quyết định có hiệu lực của Tòa án. Nếu một bên đơn phương chấm dứt, có thể bị yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Mua đất đang thế chấp ngân hàng có được không?
Trả lời:
Được, nhưng phải thỏa mãn điều kiện: ngân hàng (bên nhận thế chấp) phải đồng ý bằng văn bản về việc chuyển nhượng và giải chấp tài sản. Giao dịch phải được thực hiện sau khi xóa đăng ký thế chấp, trừ khi ngân hàng trực tiếp giải ngân và thực hiện sang tên theo thỏa thuận ba bên.
- Có bắt buộc phải sang tên sổ đỏ ngay sau khi mua bán không?
Trả lời:
Theo quy định tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, người nhận chuyển nhượng có thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng công chứng để làm thủ tục sang tên. Nếu quá hạn, sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
Trong mọi giao dịch nhà đất, hợp đồng mua bán là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi và làm thủ tục sở hữu hợp pháp. Vì vậy:
– Cần lập hợp đồng đầy đủ, chính xác
– Bắt buộc công chứng hợp đồng
– Tư vấn pháp lý trước khi giao dịch để tránh rủi ro
>>> Đặt lịch ngay để được tư vấn bởi đội ngũ luật sư hàng đầu, giúp bạn giải quyết mọi khó khăn pháp lý một cách hiệu quả!
