Dự án đất nền hiện là một trong những kênh đầu tư bất động sản được nhiều nhà đầu tư và người dân quan tâm. Việc mua đất dự án, buôn bán đất nền đòi hỏi phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro.

Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các dự án đất nền, quy trình mua bán đất dự án, cùng hướng dẫn soạn thảo hợp đồng mua bán đất nền chuẩn pháp luật. Nếu bạn cần tư vấn pháp lý hoặc hỗ trợ soạn thảo hợp đồng mua bán đất nền, đội ngũ luật sư của Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng đồng hành, giúp bạn giải quyết mọi vướng mắc nhanh chóng và hiệu quả.

>>> Chỉ một cuộc hẹn với luật sư, mọi vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết triệt để, tiết kiệm thời gian và chi phí cho bạn!

  Đặt lịch tư vấn

Tổng quan về Đất nền dự án

1. Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án được hiểu đơn giản là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.

Loại đất này ở khu vực đã được Nhà nước phê duyệt và quy hoạch rõ ràng, xung quanh có nhiều tiện ích, hệ thống giao thông tiện lợi. Mục đích của loại đất này thường là khu dân cư, sinh thái,… Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan đến mảnh đất.

2. Pháp lý đầy đủ của đất nền dự án 

Căn cứ vào Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định:

“Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1, Có giấy tờ về quyết định giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án, quyền sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, bản vẽ 1/500 của dự án được phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai và giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư.

giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2, Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Điều 56. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Điều kiện để được bán đất nền dự án

Căn cứ Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định:

Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;

Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Theo đó, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án nếu đảm bảo các điều kiện theo quy định trên.

Thủ tục mua bán đất nền dự án

Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

Hồ sơ chuyển nhượng đất nền:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
• Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Lưu ý gì khi mua đất nền dự án?

• Lựa chọn chủ đầu tư uy tín: Nên chọn những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hồ sơ tốt, thành tích tốt. Có thể tham khảo các dự án đã được thực hiện trước đó và cả cách chủ đầu tư giải quyết những tranh chấp có xảy ra trong quá khứ,..
• Giao dịch với giấy tờ rõ ràng: có thể yêu cầu bên bán các giấy tờ pháp lý liên quan đến lô đất như về vị trí, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế xây dựng tương lai,…
• Người mua cần kiểm tra kỹ xem chủ đầu tư có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền của chủ đầu tư thông qua các giấy tờ pháp lý như:

• Văn bản chấp thuận/cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền của Sở Xây dựng nơi có dự án
• Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất/quyết định cho thuê đất
• Giấy tờ xác minh hoàn thành nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư để được sử dụng đất hợp pháp
• Giấy phép xây dựng (nếu có);

• Xem xét kỹ hợp đồng: trong hợp đồng mua bán cần phải ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin về phương thức, thời hạn thanh toán; thời hạn giao đất; các điều khoản phạt như mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí thì giải quyết thế nào,… Hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
• Cân nhắc khả năng tài chính: nên dùng số tiền có sẵn của bản thân để mua, nếu Vay ngân hàng thì không vượt quá 50% giá trị lô đất. Nếu mua bằng các góp vốn với bạn bè, người thân cần có bản cam kết thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm, nghĩa vụ các bên tránh tranh chấp về sau.

Hợp đồng mua bán đất nền dự án: Nội dung và lưu ý quan trọng

1. Khái niệm và vai trò của hợp đồng mua bán đất nền dự án

Hợp đồng mua bán đất nền dự án là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán (chủ đầu tư hoặc cá nhân) và bên mua về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền trong dự án. Hợp đồng này xác định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên, đảm bảo tính pháp lý và minh bạch cho giao dịch, từ đó bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên.

2. Các điều khoản cần có trong hợp đồng mua bán đất nền

• Thông tin các bên: Họ tên, địa chỉ, giấy tờ tùy thân của bên mua và bên bán.
• Thông tin đất nền: Vị trí, diện tích, số thửa, số tờ bản đồ, loại đất.
• Giá bán và phương thức thanh toán: Giá cả, cách thức và thời hạn thanh toán.
• Thời hạn giao đất: Thời gian bên bán bàn giao đất cho bên mua.
• Quyền và nghĩa vụ các bên: Cam kết về quyền sử dụng đất, trách nhiệm nộp thuế, phí, nghĩa vụ bàn giao.
• Điều khoản phạt vi phạm: Xử lý khi một bên vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại.
• Điều khoản giải quyết tranh chấp: Phương thức giải quyết tranh chấp (thương lượng, hòa giải, tòa án).

3. Hình thức hợp đồng và yêu cầu công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật

• Hợp đồng mua bán đất nền phải được lập thành văn bản.
• Bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp bên bán là tổ chức kinh doanh bất động sản và các bên có thỏa thuận không bắt buộc công chứng.
• Việc công chứng giúp đảm bảo tính pháp lý, tránh rủi ro tranh chấp và bảo vệ quyền lợi các bên.

4. Những lưu ý khi soạn thảo và ký kết hợp đồng mua bán đất nền để bảo vệ quyền lợi

• Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của đất nền (sổ đỏ, quy hoạch, quyền sử dụng đất).
• Thỏa thuận rõ ràng về giá, tiến độ thanh toán và thời hạn giao đất.
• Chú ý điều khoản phạt vi phạm và xử lý tranh chấp.
• Nên công chứng hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
• Giữ lại bản sao hợp đồng công chứng để làm bằng chứng khi cần thiết

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

• Tư vấn pháp lý đa lĩnh vực chuyên sâu: Luật Thiên Mã cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu trong nhiều lĩnh vực như hôn nhân gia đình, dân sự, hành chính, doanh nghiệp, đầu tư, lao động, sở hữu trí tuệ, hình sự và giao thông, đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu pháp lý của khách hàng.
• Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp: Các luật sư tại Luật Thiên Mã có nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, tham gia giải quyết hàng ngàn vụ việc lớn nhỏ, đảm bảo tư vấn chính xác, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
• Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên, kịp thời: Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên 24/7, giúp doanh nghiệp và cá nhân rà soát, xử lý rủi ro pháp lý liên tục, đảm bảo hoạt động kinh doanh và sinh hoạt pháp lý an toàn, hiệu quả.
• Hỗ trợ thủ tục hành chính nhanh chóng, chính xác: Luật Thiên Mã hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính, đăng ký kinh doanh, chuyển đổi giấy tờ, gia hạn quyền sử dụng đất… giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai sót.
• Chi phí hợp lý, nhiều hình thức tư vấn: Cung cấp tư vấn cho các trường hợp đơn giản hoặc đối tượng được trợ giúp pháp lý, đồng thời có các gói tư vấn theo giờ, theo vụ việc phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
• Đồng hành giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi: Luật Thiên Mã tham gia tranh tụng, đại diện khách hàng trong các vụ án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, giúp bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp hiệu quả.
• Cập nhật kiến thức pháp luật mới nhất: Luật sư luôn cập nhật các quy định, chính sách pháp luật mới để tư vấn kịp thời, giúp khách hàng tránh rủi ro và tận dụng cơ hội pháp lý.

Nhờ những lợi ích trên, Luật Thiên Mã là lựa chọn tin cậy giúp khách hàng và doanh nghiệp an tâm, thuận lợi trong mọi vấn đề pháp lý.

Mua bán đất nền dự án là hoạt động đầu tư hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không nắm rõ quy định và thực hiện đúng thủ tục. Việc soạn thảo hợp đồng mua bán đất nền chuẩn pháp luật là bước then chốt giúp bảo vệ quyền lợi của các bên và đảm bảo giao dịch minh bạch, an toàn. Nếu bạn cần hỗ trợ tư vấn pháp lý hoặc soạn thảo hợp đồng mua bán đất nền dự án, dịch vụ tư vấn từ luật sư của Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng đồng hành, giúp bạn giải quyết nhanh chóng, chính xác mọi vướng mắc pháp luật liên quan.

>>> Hãy để các luật sư của chúng tôi đồng hành cùng bạn trong mọi vấn đề pháp luật, mang lại sự an tâm và bảo vệ quyền lợi tối đa! Đặt lịch tư vấn