Giá đất thổ cư luôn là vấn đề được nhiều cá nhân, doanh nghiệp quan tâm khi thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc mua bán bất động sản. Đặc biệt, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư không chỉ liên quan đến chi phí chuyển đổi mà còn phụ thuộc vào bảng giá đất do cơ quan nhà nước ban hành.

Trong bài viết này, luật sư chuyên về đất đai sẽ giúp bạn cập nhật đầy đủ các quy định về giá đất thổ cư, chi phí chuyển đổi đất thổ cư, chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, cùng với cách tính giá đất lên thổ cư theo quy định pháp luật mới nhất.

Nếu bạn cần tư vấn chi tiết, dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp, đừng ngần ngại liên hệ với Luật Thiên Mã để được hỗ trợ nhanh chóng và chính xác.

>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư tư vấn luật đất đai của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý về giá đất thổ cư các khu vực – hoạt động đền bù đất thổ cư – hoạt động mua bán đất thổ cư uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng! Hoặc gọi 0977.523.155 để được tư vấn miễn phí ban đầu và hướng dẫn đặt lịch với Luật sư.

  Đặt lịch tư vấn

Nhắc lại khái niệm “đất thổ cư” và giá đất thổ cư giai đoạn 2025-2030

Nhắc lại về khái niệm đất thổ cư

Đất thổ cư là cách gọi thông dụng của người dân, chỉ loại đất ở theo pháp luật đất đai Việt Nam. Trong Luật Đất đai, đất thổ cư được phân thành:

Đất ở tại nông thôn (ONT)

Đất ở tại đô thị (OĐT)

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được phép xây dựng nhà ở, công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt và được chuyển nhượng hợp pháp.

➡️ Nói đơn giản: Đất thổ cư = đất ở có sổ, được xây nhà hợp pháp.

Ký hiệu đất thổ cư và ký hiệu đất thổ cư trên sổ đỏ

Quan điểm về giá đất thổ cư giai đoạn 2025–2030 (để đưa vào phần nhận định – phân tích)

Theo chuyên gia quản lý đất đai và quy hoạch đô thị, giá đất thổ cư giai đoạn 2025–2030 sẽ tăng theo 4 nhóm động lực chính:

(1) Bỏ “khung giá đất” từ 01/01/2026

• Luật Đất đai 2024 quy định giá đất sẽ được xác định theo “giá thị trường”, không còn khung giá đất của Chính phủ.
• ➡️ Điều này dự báo giá đất ở sẽ tiến sát giá giao dịch thực tế, đặc biệt tại thành phố lớn và vùng ven.

(2) Tốc độ đô thị hóa

• Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến tăng từ 42,5% năm 2024 lên khoảng 50–52% vào năm 2030.
• ➡️ Nhu cầu đất thổ cư tăng cao, đặc biệt là đô thị mở rộng (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ).

(3) Hạ tầng giao thông bùng nổ

• Giai đoạn 2025–2030 dự kiến hoàn thành:
• Hơn 5.000 km cao tốc
• Nhiều tuyến vành đai (Hà Nội 4, Hà Nội 5; TP.HCM 3, TP.HCM 4)
• Hàng loạt cầu vượt sông, sân bay mới (Long Thành giai đoạn 1)
• ➡️ Các khu vực nằm gần hạ tầng mới sẽ có biên độ tăng giá mạnh hơn (15–30% tuỳ vị trí).

(4) Nhu cầu nhà ở gia tăng

• Dự báo Việt Nam sẽ có thêm ~6–7 triệu người vào năm 2030, kéo theo nhu cầu đất ở tăng mạnh.
• ➡️ Giá đất thổ cư tại các khu dân cư hiện hữu và các vùng giáp ranh sẽ tiếp tục tăng.

“Giai đoạn 2025–2030 là chu kỳ tăng của giá đất thổ cư, nhưng mức tăng tập trung vào các khu vực có hạ tầng – công nghiệp – đô thị hóa. Khu vực xa trung tâm, hạ tầng kém sẽ tăng rất chậm hoặc đi ngang.”

— Nhận định từ góc nhìn pháp lý – thị trường.

>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư tư vấn luật đất đai của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý về giá đất thổ cư các khu vực – hoạt động đền bù đất thổ cư – hoạt động mua bán đất thổ cư uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng! Hoặc gọi 0977.523.155 để được tư vấn miễn phí ban đầu và hướng dẫn đặt lịch với Luật sư.

  Đặt lịch tư vấn

Giá đất thổ cư và bảng giá đất năm 2025 và cho xu hướng tới 2030

1. Bảng giá đất năm 2025

Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Điều này đồng nghĩa với việc các bảng giá đất hiện hành của 63 tỉnh, thành phố vẫn giữ nguyên hiệu lực trong năm 2025, giúp ổn định thị trường và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong các giao dịch đất đai.

Ngoài ra, UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất theo tình hình thực tế tại địa phương để phù hợp với biến động thị trường và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội, căn cứ theo quy định tại Điều 17 Nghị định 71/2024/NĐ-CP. Việc điều chỉnh này nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh sát giá trị thực tế, đồng thời phù hợp với chính sách phát triển bền vững của từng địa phương.

2. Các trường hợp áp dụng bảng giá đất

Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
• Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
• Tính thuế sử dụng đất.
• Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
• Các trường hợp khác có liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Giá đền bù đất thổ cư tính như thế nào? – Nguyên tắc xác định

3. Bảng giá chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư năm 2025 và xu hướng tới 2030

Việc chuyển đổi đất vườn sang đất thổ cư là một thủ tục quan trọng trong quản lý đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí mà người dân phải nộp. Bảng giá chuyển đổi được xác định dựa trên bảng giá đất ở tại địa phương, diện tích đất chuyển đổi, vị trí địa lý, quy hoạch sử dụng đất và các yếu tố thị trường.

Cơ sở xác định bảng giá chuyển đổi:

• Giá đất ở theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
• Vị trí đất (mặt tiền, hẻm rộng trên 5m, hẻm nhỏ hơn 3m, v.v.).
• Diện tích đất chuyển đổi.
• Quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất chuyển đổi × Giá đất tính tiền sử dụng đất (theo bảng giá đất) – Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) của loại đất trước khi chuyển đổi.

Tác động của bảng giá đất

Bảng giá đất là căn cứ pháp lý quan trọng để tính các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai, đặc biệt là khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

• Việc UBND cấp tỉnh có thể điều chỉnh bảng giá đất giúp phản ánh sát giá trị thị trường, tránh tình trạng giá đất quá thấp hoặc quá cao so với thực tế, góp phần ổn định thị trường bất động sản.
• Người dân và doanh nghiệp cần theo dõi các thông báo điều chỉnh bảng giá đất của địa phương để chủ động trong việc tính toán chi phí và thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai.

>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư tư vấn luật đất đai của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý về giá đất thổ cư các khu vực – hoạt động đền bù đất thổ cư – hoạt động mua bán đất thổ cư uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng! Hoặc gọi 0977.523.155 để được tư vấn miễn phí ban đầu và hướng dẫn đặt lịch với Luật sư.

  Đặt lịch tư vấn

Chi phí chuyển đổi đất thổ cư và chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

1. Chi phí chuyển đổi đất thổ cư

Chi phí chuyển đổi đất thổ cư là các khoản phí, lệ phí mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Các khoản chi phí này bao gồm:

• Tiền sử dụng đất (nếu có phát sinh so với loại đất trước đó).
• Lệ phí thẩm định hồ sơ.
• Lệ phí trước bạ khi đăng ký biến động đất đai.
• Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
• Các khoản phí, lệ phí khác theo quy định của địa phương.

2. Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư

Khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư, chi phí chủ yếu phát sinh là tiền sử dụng đất được tính dựa trên bảng giá đất thổ cư tại địa phương, theo công thức quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

Trong đó:

– Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước chuyển đổi được tính theo giá đất nông nghiệp tương ứng trong bảng giá đất.

– Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

Đất thổ cư không được cấp phép xây dựng trong trường hợp nào?

3. Các khoản phí liên quan khác

Ngoài tiền sử dụng đất, người sử dụng đất còn phải nộp các khoản phí, lệ phí khác bao gồm:

• Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, có thể khác nhau giữa các địa phương và không phải địa phương nào cũng thu.
• Lệ phí trước bạ: Áp dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, đặc biệt trong trường hợp cấp lại hoặc chuyển đổi Giấy chứng nhận. Mức lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá trị đất tại bảng giá đất nhân với diện tích đất.
• Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Mức phí này thường dưới 100.000 đồng/lần cấp, tùy theo quy định của từng tỉnh, thành phố.

4. Lưu ý quan trọng

• Mức phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư có thể thay đổi tùy theo từng tỉnh, thành phố do UBND cấp tỉnh quyết định và điều chỉnh hàng năm dựa trên bảng giá đất.
• Bảng giá đất được điều chỉnh sát với giá thị trường nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc thu tiền sử dụng đất.
• Người dân cần liên hệ với cơ quan địa chính hoặc cơ quan thuế tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể về mức phí và quy trình nộp tiền.

Ví dụ minh họa

• Giả sử một hộ gia đình có 100 m² đất trồng lúa (đất nông nghiệp) muốn chuyển sang đất thổ cư.
• Giá đất trồng lúa theo bảng giá đất là 50.000 đồng/m².
• Giá đất thổ cư theo bảng giá đất là 1.000.000 đồng/m².

Tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi :

(100m2 x 1.000.000 đồng) – (100m2 x 50.000 đồng) = 100.000.000 – 5.000.000=95.000.000

Ngoài ra, hộ gia đình còn phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí thẩm định hồ sơ và phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định địa phương.

>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư tư vấn luật đất đai của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý về giá đất thổ cư các khu vực – hoạt động đền bù đất thổ cư – hoạt động mua bán đất thổ cư uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng! Hoặc gọi 0977.523.155 để được tư vấn miễn phí ban đầu và hướng dẫn đặt lịch với Luật sư.

  Đặt lịch tư vấn

Cách tính giá đất lên thổ cư theo quy định pháp luật

1. Công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sang đất thổ cư

Theo quy định hiện hành, tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất = Diện tích đất x Giá đất tính tiền sử dụng đất

Trong đó:

• Diện tích đất: Là diện tích đất chuyển đổi sang đất thổ cư, tính bằng mét vuông (m²).
• Giá đất tính tiền sử dụng đất: Là giá đất thổ cư áp dụng tại khu vực đất chuyển đổi, được quy định trong bảng giá đất hàng năm do UBND cấp tỉnh ban hành.

2. Giá đất tính tiền sử dụng đất

• Giá đất tính tiền sử dụng đất là mức giá đất thổ cư được Nhà nước quy định tại từng khu vực cụ thể (phường, xã, quận, huyện) và được cập nhật hàng năm trong bảng giá đất của từng tỉnh, thành phố.
• Giá đất này phản ánh giá trị trung bình của thị trường đất ở tại khu vực đó, được sử dụng làm căn cứ để tính các khoản thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
• UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất theo tình hình thực tế tại địa phương nhằm đảm bảo tính phù hợp và công bằng.

Đất thổ cư có phải đất ở không ?

3. Ảnh hưởng của thời hạn sử dụng đất

• Theo Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng đất cũng là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tính tiền sử dụng đất.
• Đất có thời hạn sử dụng lâu dài thường có giá trị cao hơn so với đất có thời hạn sử dụng ngắn hạn.
• Khi tính tiền sử dụng đất, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào thời hạn sử dụng đất còn lại để điều chỉnh giá đất cho phù hợp (nếu có quy định cụ thể tại địa phương).

4. Ví dụ minh họa

Giả sử một hộ gia đình chuyển đổi 100 m² đất nông nghiệp sang đất thổ cư tại khu vực có bảng giá đất thổ cư là 10.000.000 đồng/m², thì tiền sử dụng đất phải nộp được tính như sau:

100 m2×10.000.000 đồng/m2=1.000.000.000 đồng(1 tỷ đồng)

Người sử dụng đất sẽ phải nộp 1 tỷ đồng tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.

Lưu ý quan trọng

• Người sử dụng đất cần kiểm tra bảng giá đất thổ cư tại địa phương để biết chính xác mức giá áp dụng.
• Ngoài tiền sử dụng đất, còn có các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Việc tính toán chính xác tiền sử dụng đất giúp người dân và doanh nghiệp chủ động trong việc chuẩn bị tài chính và thực hiện các thủ tục hành chính liên quan.

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ tư vấn tại Luật Thiên Mã

• Tư vấn pháp lý đa lĩnh vực chuyên sâu: Luật Thiên Mã cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu trong nhiều lĩnh vực như hôn nhân gia đình, dân sự, hành chính, doanh nghiệp, đầu tư, lao động, sở hữu trí tuệ, hình sự và giao thông, đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu pháp lý của khách hàng.
• Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chuyên nghiệp: Các luật sư tại Luật Thiên Mã có nhiều năm kinh nghiệm thực tiễn, tham gia giải quyết hàng ngàn vụ việc lớn nhỏ, đảm bảo tư vấn chính xác, hiệu quả và bảo vệ quyền lợi tối đa cho khách hàng.
• Dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên, kịp thời: Luật Thiên Mã cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật thường xuyên 24/7, giúp doanh nghiệp và cá nhân rà soát, xử lý rủi ro pháp lý liên tục, đảm bảo hoạt động kinh doanh và sinh hoạt pháp lý an toàn, hiệu quả.
• Hỗ trợ thủ tục hành chính nhanh chóng, chính xác: Luật Thiên Mã hỗ trợ khách hàng chuẩn bị hồ sơ, thực hiện các thủ tục hành chính, đăng ký kinh doanh, chuyển đổi giấy tờ, gia hạn quyền sử dụng đất… giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai sót.
• Chi phí hợp lý, nhiều hình thức tư vấn: Cung cấp tư vấn cho các trường hợp đơn giản hoặc đối tượng được trợ giúp pháp lý, đồng thời có các gói tư vấn theo giờ, theo vụ việc phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của khách hàng.
• Đồng hành giải quyết tranh chấp và bảo vệ quyền lợi: Luật Thiên Mã tham gia tranh tụng, đại diện khách hàng trong các vụ án hình sự, dân sự, kinh tế, lao động, giúp bảo vệ quyền lợi và giải quyết tranh chấp hiệu quả.
• Cập nhật kiến thức pháp luật mới nhất: Luật sư luôn cập nhật các quy định, chính sách pháp luật mới để tư vấn kịp thời, giúp khách hàng tránh rủi ro và tận dụng cơ hội pháp lý.

Nhờ những lợi ích trên, Luật Thiên Mã là lựa chọn tin cậy giúp khách hàng và doanh nghiệp an tâm, thuận lợi trong mọi vấn đề pháp lý.

>>> Đặt lịch tư vấn với luật sư tư vấn luật đất đai của chúng tôi và trải nghiệm dịch vụ pháp lý về giá đất thổ cư các khu vực – hoạt động đền bù đất thổ cư – hoạt động mua bán đất thổ cư uy tín, nơi mọi vấn đề của bạn sẽ được giải quyết hiệu quả và nhanh chóng! Hoặc gọi 0977.523.155 để được tư vấn miễn phí ban đầu và hướng dẫn đặt lịch với Luật sư.

  Đặt lịch tư vấn

Kết luận về giá đất thổ cư của luật sư đất đai chu kì 2025-2030

Việc hiểu rõ về giá đất thổ cư, chi phí chuyển đổi đất thổ cư cũng như cách tính giá đất lên thổ cư theo quy định pháp luật là vô cùng quan trọng.

Điều này giúp bạn tránh được những sai sót không đáng có và hạn chế phát sinh chi phí không mong muốn trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nếu bạn đang có nhu cầu chuyển đổi đất hoặc cần tư vấn pháp luật về đất đai, đừng ngần ngại liên hệ với Luật Thiên Mã – đơn vị tư vấn pháp lý chuyên sâu về đất đai, bất động sản.

Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, Luật Thiên Mã cam kết hỗ trợ bạn từ A đến Z với dịch vụ chuyên nghiệp, nhanh chóng và hiệu quả, giúp bạn giải quyết mọi vướng mắc pháp lý một cách thuận lợi và an tâm.