Trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, tình trạng đất nằm trong quy hoạch đang diễn ra phổ biến tại nhiều địa phương trên cả nước. Theo thống kê mới nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2025, hơn 27% diện tích đất ở các đô thị lớn nằm trong diện quy hoạch treo hoặc quy hoạch chưa rõ thời gian thực hiện. Điều này đặt ra câu hỏi lớn: đất nằm trong quy hoạch có được cấp sổ đỏ hay không?
Bài viết do Luật Thiên Mã biên soạn và cung cấp dưới sự tham vấn của đội ngũ chuyên gia pháp lý – hành chính, nhằm giúp người dân và doanh nghiệp hiểu rõ quyền lợi liên quan đến đất quy hoạch và cách soạn đơn phù hợp khi xin cấp sổ đỏ.
>>> Đừng để vấn đề pháp lý làm bạn mất thời gian, hao tiền bạc và mệt mỏi thêm nữa! Hãy đặt lịch tư vấn với luật sư ngay hôm nay – Chỉ một khoản phí nhỏ, bạn tiết kiệm công sức và nhận giải pháp chuẩn tốt nhất từ luật sư.
ĐẤT NẰM TRONG QUY HOẠCH LÀ GÌ?
* Theo góc độ pháp lý
Khoản 36 Điều 3 Luật đất đai quy định:
“36. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.”.
Theo đó, đất quy hoạch chính là diện tích đất thuộc không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, địa phương… Theo nghĩa này, đất ở khu vực nào cũng thuộc quy hoạch. Ví dụ: Theo quy hoạch có khu vực là đất ở, đất thương mại – dịch vụ, đất làm công viên, đất rừng, đất trồng lúa,…
Hậu quả pháp lý khi đất thuộc quy hoạch trong trường hợp này là phải chuyển, sử dụng đất đúng mục đích hoặc Nhà nước thu hồi (diện tích đất thu hồi so với tổng diện tích đất của địa phương là rất ít).
* Theo cách hiểu thực tế
Đất quy hoạch là diện tích đất thuộc quy hoạch, kế hoạch để thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh. Theo đó, hậu quả pháp lý của thửa đất khi thuộc trường hợp này chủ yếu sẽ thu hồi theo quy định của pháp luật.
Mặc dù có hai cách hiểu như trên nhưng đất quy hoạch hiện nay chủ yếu được hiểu theo nghĩa thực tế là đất thuộc quy hoạch thực hiện dự án, đường giao thông, công trình công cộng khác hoặc thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh.
ĐẤT QUY HOẠCH CÓ ĐƯỢC PHÉP SANG TÊN SỔ ĐỎ KHÔNG?
Sang tên Sổ đỏ là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai sang tên Sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Quy định về sang tên đất thuộc quy hoạch
Căn cứ Khoản 4 Điều 76 Luật đất đai quy định như sau:
“ 4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Đồng thời, Khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định
“6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.”
Theo đó, đất thuộc quy hoạch xảy ra 02 trường hợp sau:
- Chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế…
- Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm.
Như vậy, việc toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc quy hoạch không phải chuyện hiếm, trong một số trường hợp người sử dụng đất cũng không biết đất của mình thuộc quy hoạch. Tuy nhiên, khi đất thuộc quy hoạch thì vẫn có thể được sang tên.
Mặc dù vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng khi có quyết định thu hồi đất thì bị thu hồi (không được đăng ký sang tên).
ĐẤT NẰM TRONG QUY HOẠCH TREO CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ KHÔNG?
- Quy hoạch treo là gì?
Hiện nay thuật ngữ “quy hoạch treo” không được pháp luật nói chung và pháp luật quy định về đất đai nói riêng giải thích một cách cụ thể. Tuy nhiên căn cứ theo Luật đất đai 2024 có quy định liên quan đến vấn đề này.
Cụ thể tại khoản 7 điều 76 Luật này có quy định rằng diện tích đất trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện nhưng chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích, cơ quan phê duyệt kế hoạch phải xem xét, điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ này. Trên thực tiễn người dân sử dụng thuật ngữ “quy hoạch treo” nhằm để chỉ về việc quy hoạch sử dụng đất thực hiện dự án nhưng không thực hiện.
Như vậy, về cơ bản có thể kết luận rằng quy hoạch treo là diện tích đất thuộc khu vực có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nhưng sau 02 năm không thực hiện hoặc không điều chỉnh hay hủy bỏ việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
>>> Vấn đề pháp lý kéo dài khiến bạn mất việc, tốn tiền và kiệt sức? Đặt lịch tư vấn với luật sư giỏi ngay bây giờ! Chỉ một phí nhỏ, bạn được hỗ trợ tận tình, bảo vệ quyền lợi tối đa. Hoàn phí tư vấn khi thuê luật sư trọn gói. Điền form và thanh toán để gặp luật sư!
- Nguyên tắc chung
Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận khi đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định về việc thu hồi đất mà cơ quan có thẩm quyền không thực hiện.
Như vậy, theo nguyên tắc chung thì đất đã có quyết định thu hồi đất thì sẽ không được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, vẫn có trường hợp người sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ đối với đất có quyết định thu hồi đất nếu trong trường hợp đã quá thời hạn 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện thu hồi đất.
- Trường hợp được cấp sổ đỏ
Như đã phân tích ở trên thì trong một số trường hợp thì đất nằm trong quy hoạch có thể được cấp sổ đỏ trong một số trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật. Thứ nhất, khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định hủy bỏ quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch, phần diện tích đất bị ảnh hưởng bởi quy hoạch này sẽ không còn ràng buộc, từ đó người sử dụng đất có thể tiến hành các thủ tục để được cấp sổ đỏ.
Thứ hai, đối với các dự án đã được đưa vào quy hoạch nhưng không triển khai trong thời gian dài, vượt quá thời hạn thực hiện theo quy định, người dân có quyền yêu cầu cơ quan chức năng rà soát và điều chỉnh lại tình trạng quy hoạch, tạo điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi của người dân mà còn giúp sử dụng đất hiệu quả, tránh tình trạng lãng phí và gây khó khăn cho đời sống của người dân tại khu vực quy hoạch treo.
- Trường hợp không được cấp sổ đỏ
Dựa theo nguyên tắc chung thì đất thuộc quy hoạch không được cấp sổ đỏ trong một số trường hợp cụ thể, và đây là vấn đề được nhiều người quan tâm bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Thứ nhất, nếu đất đã có quyết định thu hồi từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện dự án theo quy hoạch, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không được thực hiện. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất đã bị chấm dứt để phục vụ mục đích chung, đảm bảo thực hiện các dự án theo kế hoạch đã được phê duyệt.
Thứ hai, nếu quy hoạch vẫn còn hiệu lực và đang trong quá trình triển khai, đất cũng không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ, bởi phần diện tích này đang nằm trong kế hoạch sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển như xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, hoặc các dự án công cộng khác.
Tuy nhiên, đối với đất thuộc quy hoạch treo thì quyền sử dụng đất của người dân thường bị hạn chế nghiêm trọng. Những hạn chế này bao gồm việc không thể chuyển nhượng, tách thửa, thế chấp hay xây dựng công trình mới trên phần đất đó. Điều này gây ra nhiều bất cập, đặc biệt đối với các hộ dân sống trong khu vực quy hoạch treo, khi họ không thể tận dụng đất để phát triển kinh tế, ổn định cuộc sống hoặc thực hiện các giao dịch hợp pháp.
Ngoài ra, quy hoạch treo còn khiến giá trị sử dụng đất giảm sút, dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai và ảnh hưởng đến đời sống kinh tế – xã hội của cả cộng đồng trong khu vực. Để giải quyết vấn đề này, pháp luật quy định rằng các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải rà soát, điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch treo nếu không còn phù hợp, từ đó tạo điều kiện để người dân thực hiện quyền lợi của mình đối với đất đai. Việc nắm rõ các quy định pháp luật và hiểu rõ tình trạng pháp lý của đất trong quy hoạch là điều cần thiết để người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
THỦ TỤC XIN CẤP SỔ ĐỎ KHI QUY HOẠCH BỊ HỦY BỎ, ĐIỀU CHỈNH
Căn cứ theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP và pháp luật đất đai hiện hành thì khi đất quy hoạch treo đã có quyết định thu hồi đất thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chính vì vậy đất quy hoạch treo chỉ được cấp sổ đỏ khi đã có công bố hủy bỏ thu hồi đất.
Như vậy chỉ khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa ra công bố chính thức về việc hủy bỏ thu hồi đất thì người sử dụng đất mới được tiến hành thủ tục xin cấp sổ đỏ. Tuy nhiên nếu sau khi hủy bỏ quyết định thu hồi đất, quyền sử dụng đất của người dân vẫn giữ nguyên không có sự thay đổi về ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất hoặc thông tin của người sử dụng đất thì Giấy chứng nhận trước đó vẫn có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, nếu trong quá trình giải quyết việc hủy bỏ thu hồi đất nhưng xuất hiện sự thay đổi về diện tích đất, mục đích sử dụng đất hoặc các thông tin khác liên quan đến thửa đất thì người dân sẽ cần tiến hành thủ tục đính chính. Căn cứ theo Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp thì đầu tiên về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính diện tích sổ đỏ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Giấy tờ chứng minh thay đổi thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính hoặc thay đổi thông tin về thửa đất so với thông tin trên Giấy chứng nhận đã cấp.
- Trường hợp người sử dụng đất tiến hành thủ tục thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự thì phải có văn bản về việc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.
Về trình tự thủ tục cần tiến hành:
Bước 1. Nộp hồ sơ
- Đối với trường hợp cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2024 phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo cho người được cấp Giấy chứng nhận và đề nghị nộp lại bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.
- Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện ra có sai sót thì nộp hồ sơ theo quy định đến Bộ phận Một cửa.
- Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thì đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ sau:
- Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai. Nếu trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì tiến hành chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tiến hành kiểm tra và giải quyết hồ sơ và yêu cầu của người sử dụng. Xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, tiến hành trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Bước 3. Nhận kết quả
>>> Hành động ngay để không mất thêm thời gian, tiền của và sức lực vì rắc rối pháp lý! Đặt lịch tư vấn với Luật sư hôm nay – chỉ một khoản phí nhỏ mang lại giá trị lớn: giải pháp nhanh, lợi ích tối ưu. Hoàn phí nếu chọn gói trọn gói khi thuê luật sư sau thanh toán. Thanh toán và đặt lịch ngay!
CÂU HỎI LIÊN QUAN THƯỜNG GẶP
- Đất đang nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi thì có được xin cấp sổ đỏ không?
Có. Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, nếu khu đất đã được đưa vào quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa có kế hoạch sử dụng đất trong 3 năm, thì người sử dụng đất vẫn được quyền đăng ký, cấp sổ đỏ, chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế… như đất bình thường. Tuy nhiên, sau 3 năm, nếu địa phương không thực hiện quy hoạch, người dân có thể yêu cầu cập nhật lại kế hoạch sử dụng đất.
- Nếu đất nằm trong quy hoạch treo hơn 5 năm thì người dân có quyền gì?
Khi đất bị treo quy hoạch trong thời gian dài (thường là từ 3 năm trở lên) mà chưa có dấu hiệu triển khai, người dân có thể gửi đơn kiến nghị hủy quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch để khôi phục lại quyền sử dụng đất như ban đầu. Đồng thời, người dân có thể nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ hoặc cải tạo, xây dựng nhà ở nếu đủ điều kiện theo pháp luật.
- Có thể chuyển nhượng đất quy hoạch cho người khác không?
Được, nhưng cần kiểm tra rõ tính chất quy hoạch. Nếu là đất trong quy hoạch phát triển đô thị, giao thông, công trình công cộng, việc chuyển nhượng sẽ bị giới hạn hoặc không được chấp thuận. Ngược lại, nếu đất thuộc diện quy hoạch dân cư hoặc đất chưa bị thu hồi, việc sang tên vẫn thực hiện được nếu có hồ sơ đầy đủ, đúng quy định.
- Đất quy hoạch có được xây dựng nhà ở hay công trình tạm không?
Việc xây dựng trong khu đất quy hoạch chỉ được chấp nhận khi quy hoạch chưa được triển khai trong thực tế và chưa có quyết định cấm xây dựng tạm. Tuy nhiên, các công trình xây tạm vẫn có thể bị giải tỏa không đền bù khi nhà nước thực hiện thu hồi. Do đó, cần hỏi rõ chính quyền địa phương hoặc xin văn bản xác nhận trước khi tiến hành xây dựng.
- Đất quy hoạch có được thế chấp ngân hàng để vay vốn không?
Thông thường, các tổ chức tín dụng sẽ từ chối nhận thế chấp đối với đất nằm trong diện quy hoạch chưa rõ ràng hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất cụ thể. Trong một số trường hợp, nếu ngân hàng chấp thuận, thì khoản vay sẽ có điều kiện hạn chế hơn, và giá trị định giá thường thấp hơn thị trường. Việc thẩm định phải kèm theo hồ sơ quy hoạch chi tiết.
- Cần những giấy tờ gì để xin cấp sổ đỏ cho đất nằm trong quy hoạch?
Bộ hồ sơ chuẩn gồm:
- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu)
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (hợp đồng, biên lai thuế, bản khai, quyết định giao đất, v.v.)
- Sơ đồ thửa đất hoặc trích lục bản đồ địa chính
- Văn bản xác nhận của UBND xã/phường về tình trạng tranh chấp, phù hợp quy hoạch hiện hành
- Thời gian xử lý hồ sơ cấp sổ đỏ cho đất quy hoạch mất bao lâu?
Nếu hồ sơ hợp lệ và thuộc diện được cấp, thời gian xử lý theo quy định là không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Với trường hợp cần xác minh quy hoạch hoặc điều chỉnh hiện trạng, thời gian có thể kéo dài thêm 15–20 ngày tùy địa phương.
- Nếu bị từ chối cấp sổ đỏ vì lý do quy hoạch thì làm sao khiếu nại?
Người dân có quyền gửi đơn khiếu nại hành chính đến UBND cấp huyện/quận nơi từ chối cấp sổ đỏ. Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại, có thể khởi kiện hành chính tại Tòa án nhân dân. Trước khi khiếu kiện, nên đối chiếu đầy đủ các văn bản quy hoạch hiện hành và có thể yêu cầu cơ quan chuyên môn cung cấp bản sao để làm chứng cứ.
Như vậy, việc đất nằm trong quy hoạch có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc rất lớn vào loại quy hoạch, thời gian triển khai, và quy định cụ thể của từng địa phương. Người dân cần chủ động nắm rõ tình trạng quy hoạch thửa đất mình sử dụng và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng mẫu.
