Vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với công chứng hay không?… Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra do Thừa phát lại lập nên theo quy định pháp luật. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một sự kiện thực tế và chỉ có giá trị pháp lý khi tuân thủ đúng quy định pháp luật. Vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lập vi bằng được không?
Qua bài viết dưới đây, Luật Thiên Mã sẽ giúp bạn giải quyết những thắc mắc liên quan đến vấn đề “Vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” qua việc phân tích các quy định pháp luật liên quan. Trong quá trình tìm hiểu nội dung của bài viết và các quy định pháp luật liên quan, nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ ngay tới hotline: 1900.6174 để được hỗ trợ kịp thời.
>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí vi bằng chuyển nhượng đất như thế nào? Gọi ngay: 1900.6174
Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Luật Thiên Mã. Sau khi nghiên cứu câu hỏi của bạn và các quy định pháp luật liên quan, chúng tôi tư vấn như sau:
Vi bằng là gì?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định. Nội dung của vi bằng là ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.
Đồng thời, khoản 1 Điều 40 Nghị định này quy định rằng vi bằng phải được lập bằng tiếng Việt, gồm các nội dung chính sau đây:
– Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại và họ, tên của người lập vi bằng – thừa phát lại;
– Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
– Thông tin người yêu cầu lập vi bằng hoặc người khác nếu có, bao gồm: Họ, tên và địa chỉ;
– Nội dung của vi bằng: Hành vi, sự kiện có thật (hành vi, sự kiện xảy ra trên thực tế) được ghi lại và nội dung cụ thể của hành vi, sự kiện này;
– Lời cam đoan về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng của Thừa phát lại;
– Chữ ký của Thừa phát lại, dấu của Văn phòng thừa phát lại cùng chữ ký hoặc điểm chỉ của người yêu cầu lập vi bằng
Nếu văn bản vi bằng có từ hai trang trở lên thì phải đánh số thứ tự cho từng trang, nếu có từ hai tờ trở lên thì phải đóng giáp lai cho văn bản vi bằng. Kèm theo vi bằng có thể có các tài liệu, hình ảnh chứng minh.
Lưu ý: Vi bằng phải được lập dựa trên sự chứng kiến trực tiếp của Thừa phát lại. Đồng thời, Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập.
>>> Xem thêm: Tách thửa đất dân cư xây dựng mới – Điều kiện, thủ tục
Các trường hợp không được lập vi bằng
Theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, những trường hợp sau đây không được lập vi bằng
(1) Trường hợp được quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 08/2020/NĐ-CP;
(2) Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng bao gồm các hành vi cụ thể được quy định tại Khoản 2 Điều 37 Nghị định này;
(3) Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình được quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự hoặc trái đạo với đức xã hội;
(4) Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định những hợp đồng, giao dịch đó thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Không được xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch văn bản, giấy tờ từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại; không được phép xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.
(5) Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản (phải đăng ký sở hữu) mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.
(6) Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch bất hợp pháp của người yêu cầu lập vi bằng.
(7) Ghi nhận sự kiện, hành vi của chủ thể được quy định tại Khoản 7 Điều 37 Nghị định này đang thi hành công vụ.
(8) Ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại không trực tiếp chứng kiến.
(9) Một số trường hợp khác theo quy định pháp luật khác có liên quan.
>>> Các trường hợp không được lập vi bằng? Gọi ngay: 1900.6174
Vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (bao gồm: chuyển nhượng, tăng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại điểm b khoản này).
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật mới có giá trị pháp lý. Khi đó, các bên mới có thể sử dụng hợp đồng này để thực hiện thủ tục sang tên, xin cấp sổ đỏ mới.
Đối với việc lập vi bằng, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên hoàn toàn có quyền lập vi bằng về sự kiện này. Tuy nhiên, vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giá trị thay thế công chứng mà chỉ có giá trị là một nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét giải quyết vụ việc dân sự, hành chính.
>>> Vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được không? Gọi ngay: 1900.6174
Vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện tách thửa được không
Đối với trường hợp chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này thì buộc phải có văn bản chấp thuận đủ điều kiện để được tách thửa đối với thửa đất đó (thửa đất thực hiện chuyển nhượng) của Văn phòng đăng ký đất đai.
Đồng thời, theo quy định tại Khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp (theo xác nhận của UBND cấp xã nơi có mảnh đất);
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Còn thời hạn sử dụng đất.
Chỉ khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo về hình thức (được công chứng/ chứng thực), người sử dụng đất mới có thể sử dụng hợp đồng đó để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Như vậy, việc chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất mà đất không đủ điều kiện tách thửa là không thể thực hiện được. Đồng thời, vi bằng không có giá trị đánh giá tính hợp pháp của hành vi, sự kiện đó. Do đó, việc lập vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện tách thửa thực chất là việc Thừa phát lại ghi nhận hai bên đã thực hiện việc giao nhận tiền nhưng không ghi nhận mục đích giao nhận tiền để chuyển quyền sử dụng đất vì tại thời điểm đó hai bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện tách thửa.
Đồng thời, vi bằng này không được xác định là căn cứ để sau này nếu đủ điều kiện được tách thửa hai bên phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được coi là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét giải quyết nếu các bên có tranh chấp.
>>> Vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện tách thửa được không? Gọi ngay: 1900.6174
Thủ tục lập vi bằng
Theo quy định tại Điều 39 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, vi bằng được lập theo trình tự, thủ tục như sau:
(1) Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến sự việc, hành vi được lập vi bằng, lập vi bằng và chịu trách nhiệm pháp luật, chịu trách nhiệm trước người yêu cầu về vi bằng do mình lập. Sự kiện, hành vi trong vi bằng phải được ghi nhận một cách khách quan, trung thực. Nếu thấy cần thiết, Thừa phát lại có thể mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.
Người yêu cầu lập vi bằng phải cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, tài liệu, giấy tờ liên quan đến việc lập vi bằng (nếu có) và chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp pháp của các thông tin, tài liệu mà mình cung cấp.
Khi lập vi bằng, Thừa phát lại có trách nhiệm giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng. Người yêu cầu phải ký hoặc điểm chỉ vào vi bằng mà mình yêu cầu lập.
(2) Thừa phát lại phải ký vào từng trang, đóng dấu Văn phòng Thừa phát lại vào vi bằng và ghi vào sổ vi bằng được (theo mẫu do Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định).
(3) Vi bằng phải được gửi cho người yêu cầu và được lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định pháp luật. Việc lưu trữ vi bằng tương tự như lưu trữ như đối với văn bản công chứng.
(4) Văn phòng Thừa phát lại có trách nhiệm gửi vi bằng, tài liệu chứng minh kèm theo (nếu có) đến Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở để vào sổ đăng ký Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc việc lập vi bằng. Sau khi nhận được vi bằng, trong thời hạn 02 ngày làm việc, Sở Tư pháp có trách nhiệm vào sổ đăng ký vi bằng.
Sở Tư pháp xây dựng cơ sở dữ liệu về vi bằng; thực hiện đăng ký và quản lý cơ sở dữ liệu về vi bằng theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp.
>>> Xem thêm: Hồ sơ xin tách thửa đất gồm những gì?
Lập vi bằng hết bao nhiêu tiền?
Theo quy định tại Điều 64 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP chi phí lập vi bằng được xác định dựa trên sự thỏa thuận giữa người yêu cầu và văn phòng Thừa phát lại về công việc thực hiện hoặc theo giờ làm việc.
Đồng thời, văn phòng Thừa phát được phép lại quy định về chi phí lập vi bằng nhưng phải niêm yết công khai mức chi phí này, trong đó xác định rõ mức tối đa, mức tối thiểu, nguyên tắc tính chi phí.
Trên cơ sở chi phí đã niêm yết, người yêu cầu lập vi bằng và Văn phòng Thừa phát lại có thể tự thỏa thuận thêm về chi phí thực hiện theo giờ làm việc hoặc công việc và các khoản chi phí phát sinh thực tế bao gồm: Phí dịch vụ cho các cơ quan cung cấp thông tin; chi phí đi lại, chi phí cho người làm chứng, người tham gia hoặc chi phí khác cần thiết cho việc lập vi bằng(nếu có).
Ngoài ra, thời gian lập vi bằng (trong thời gian làm việc của văn phòng Thừa phát lại hoặc ngoài thời gian làm việc của văn phòng Thừa phát lại) cũng là yếu tố ảnh hưởng đến chi phí lập vi bằng.
Hiện nay, chi phí lập vi bằng đối với các dịch vụ tại văn phòng Thừa phát lại thường dao động trong khoảng từ 3 triệu đồng đến 5 triệu đồng. Đồng thời, chi phí cụ thể của việc lập vi bằng sẽ do hai bên thỏa thuận và được ghi nhận cụ thể tại Hợp đồng dịch vụ.
Tóm lại, các bên hoàn toàn có quyền yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu. Tuy nhiên, vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn không có giá trị thay thế việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét giải quyết tranh chấp (nếu có). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật thì mới có giá trị pháp lý.
>>> Liên hệ luật sư tư vấn miễn phí vi bằng chuyển nhượng đất như thế nào? Gọi ngay: 1900.6174
Trên đây là một số nội dung tư vấn của Luật Thiên Mã về vấn đề “Vi bằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và những câu hỏi liên quan đến vấn đề này. Trong quá trình tìm hiểu bài viết và các vấn đề pháp lý có liên quan, nếu có bất kỳ câu hỏi nào, hãy nhấc máy và gọi đến đường dây nóng 1900.6174 để được hỗ trợ kịp thời.
