Tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay là loại một loại tranh chấp rất phổ biến hiện nay. Thời điểm trước, khi điều kiện còn khó khăn và chưa có đầy đủ kiến thức về pháp luật, hầu hết các giao dịch về đất đai như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đều được các bên viết lại bằng tay và không có công chứng của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, theo pháp luật nước ta hiện nay, các giao dịch liên quan đến đất đai buộc phải lập thành văn bản và có công chứng. Vậy hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý hay không? Trong bài viết dưới đây, Luật Thiên Mã sẽ cung cấp chi tiết những thông tin pháp lý để giải quyết vấn đề tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay.
Hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không?
Tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay là tình huống xảy ra mâu thuẫn xung đột về quyền và lợi ích liên quan đến đất đai giữa hai bên mua và bán khi các giao dịch chỉ được ghi lại bằng giấy tờ viết tay mà chưa được tiến hàng công chứng, chứng thực về nội dung trong hợp đồng.
Vậy hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý hay không? Căn cứ theo khoản 2 Điều 119 BLDS 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, những hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất bắt như chuyển nhượng, cho, tặng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất… bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Điều này có nghĩa là hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy tờ viết tay sẽ bị vô hiệu vì vi phạm về mặt hình thức.
Tuy nhiên, theo khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì vẫn có trường hợp ngoại lệ. Giao dịch về đất đai dù không thực hiện công chứng, chứng thực nhưng vẫn được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện tối thiểu ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch. Nhưng cũng cần phải lưu ý rằng, không phải cứ có ít nhất một bên thực hiện ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó chắc chắn có hiệu lực. Cần phải có thêm một điều kiện bắt buộc khác là thông quá con đường Tòa án.
Như vậy, hợp đồng mua bán đất đai bằng giấy tờ viết tay sẽ được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó nếu có một trong các bên thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng.
Tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay được giải quyết như thế nào?
Giải quyết bằng thủ tục hành chính
Nếu xảy ra tranh chấp đất đai bằng giấy tờ viết tay, đương sự có thể giải quyết bằng thủ tục hành chính được quy định tại điều 202, 203, luật đất đai 2013 và nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:
- Đầu tiên, khuyến khích các bên tự hòa giải tranh chấp đất đai với nhau trên tình thần tự nguyện và tôn trọng lợi ích của nhau. Nếu không thể cùng nhau đạt được thỏa thuận thì đương sự được quyền nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND cấp cơ sở.
- UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra lại, xác minh nguyên nhân và thu thập những thông tin, tài liệu có liên quan sau khi nhận được đơn của đương sự. tiếp theo, UBND phải thành lập hội đồng hòa giải và tổ chức phiên hòa giải với sự có mặt của cả hai bên có tranh chấp. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay bắt buộc phải có sự có mặt của cả 2 bên, nếu một trong 2 bên vắng mặt đến lần thứ 2 trong buổi hòa giải thì được tính là hòa giải không thành. Thời gian tối đa để hoàn thành thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay là 45 ngày kể từ ngày nhận đơn
- Những tranh chấp hòa giải không thành thì đương sự có quyền gửi đến lên UBND cấp tiếp theo hoặc Bộ trưởng bộ tài nguyên và môi trường để được giải quyết.
Giải quyết tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay thông qua tòa án
Ngoài việc giải quyết theo thủ tục hành chính, đương sự cũng có quyền làm đơn khởi kiện lên Tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết như sau:
Trường hợp đương sự có hợp đồng bằng giấy viết tay được xác lập trước ngày 01/7/1980 và phát sinh tranh chấp sau ngày 15/10/1993
Nếu nội dung trong hợp đồng viết tay phù hợp theo quy định của pháp luật nhưng hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật thời điểm đó thì tòa án sẽ ra quyết định dựa vào tỷ lệ thực hiện nghĩa vụ của cả 2 bên.
- Hợp đồng sẽ không được tòa án công nhận nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng
- Nếu bên chuyển nhượng đã giao toàn bộ diện tích đất và bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền thì Tòa án sẽ công nhận hợp đồng bằng giấy viết tay
- Nếu bên chuyển nhượng mới giao được một phần diện tích đất, và bên nhận chuyển nhượng mới trả được 1 phần tiền đó thì hợp đồng có thể được công nhận dựa vào diện tích đất đã nhận. Với phần diện tích đất đã chuyển nhượng, các bên buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Trường hợp đương sự có hợp đồng viết tay được xác lập từ ngày 1/7/1980 và phát sinh tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay trước ngày 15/10/1993
Giai đoạn này pháp luật nghiêm cấm việc mua bán canh thu tô chuyển nhượng đất dưới mọi hình thức nên hợp đồng viết tay trong giai đoạn này là hành vi trái pháp luật. Vì vậy, nếu xảy ra tranh chấp đất đai bằng giấy tờ viết tay trong giai đoạn này mà cả hai bên đều chưa thực hiện nghĩa vụ giao dịch thì hợp đồng sẽ bị Tòa án vô hiệu hóa.
Trường hợp phát sinh tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay được xác lập từ sau ngày 15/10/1993
Kể từ sau ngày 15/10/1993, Tòa án sẽ chỉ công nhận hợp đồng đất đai bằng giấy viết tay khi hợp đồng đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Tức là đương sự phải lập thành một văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải có chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Án phí tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay hết bao nhiêu tiền?
Vậy khi xảy ra tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay, đương sự phải nộp bao nhiêu tiền để chi trả án phí?
Với các vụ án tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất thì án phí dân sự sơ thẩm được xác định theo 2 trường hợp dưới đây:
- Trường hợp Tòa án chỉ cần phân định quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất của ai mà không cần xem giá trị tài sản: Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm bằng án phí của các vụ án không có giá ngạch ( là những vụ án mà yêu cầu của đương sự không phải là tiền hoặc không thể xác định được bằng một số tiền rõ ràng)
- Trường hợp Tòa án phải xác định được giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu sử dụng đất theo phần: Án phí dân sự sơ thẩm mà đương sự phải trả bằng trường hợp vụ án có giá ngạch và được tính theo phần trăm giá trị tài sản mà đương sự được hưởng.
Với những vụ án tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì án phí dân sự sơ thẩm được xác định theo 2 trường hợp dưới đây:
- Trường hợp 1: Có một bên yêu cầu công nhận, bên còn lại yêu cầu vô hiệu hóa hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không có yêu cầu gì khác. Trường hợp này án phí tương đương với án phí trong vụ án dân sự không có giá ngạch. Tuy nhiên, người chịu án phí sẽ phụ thuộc vào quyết định của tòa án. Bên yêu cầu công nhận sẽ phải trả án phí nếu Tòa án ra quyết định vô hiệu hợp đồng; ngược lại bên yêu cầu vô hiệu hợp đồng sẽ phải trả án phí nếu Tòa án tuyên bố công nhận hợp đồng.
- Trường hợp 2: Có một bên yêu cầu công nhận, một bên yêu cầu Tòa tuyên bố vô hiệu đồng thời yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Trường hợp này, ngoài việc phải chịu án phí không có giá ngạch thì người phải bồi thường thiệt hại hoặc thực hiện nghĩa vụ về tài sản còn phải chịu án phí có giá ngạch với giá trị tài sản mà mình phải thực hiện nghĩa vụ.
- Trường hợp 3: Có một bên yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc, bên còn lại đồng ý trả lại số tiền cọc đã nhận nhưng không đồng ý chịu phạt cọc. Trong trường hợp này án phí tương đương với trường hợp vụ án dân sự có giá ngạch và được tính theo phần trăm giá trị tài sản phải thực hiện nghĩa vụ. Người chịu án phí sẽ là bên không chấp nhận phạt cọc nếu Tòa án ra quyết định yêu cầu phạt cọc. Bên yêu cầu phạt cọc sẽ là bên chịu án phí nếu Tòa án không chấp nhận quyết định phạt cọc
Mua bán đất đai bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ hay không?
Như vậy thì việc mua đất đai bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ hay không? Đây có lẽ là vấn đề được rất nhiều người quan tâm. Hiện nay, có rất nhiều người mua đất đai bằng giấy viết tay do chưa ý thức được tầm quan trọng của việc công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Điều này là một trong những nguyên do chính làm phát sinh các tranh chấp đất đai bằng giấy tờ viết tay. Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ hay không còn phụ thuộc vào thời điểm hợp đồng được xác lập.
Theo nghị định 01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 3/3/2017, người dân sẽ được cấp sổ đỏ nếu hợp đồng viết tay được xác lập trước năm 2008.
Căn cứ quy định tại Khoản 54 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) người đang sử dụng đất sẽ không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nếu nhận chuyển nhượng từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/1/2008. Theo đó, người đang sử dụng đất được thực hiện thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Trên đây là những thông tin pháp lý về vấn đề tranh chấp đất đai bằng giấy viết tay và những thủ tục, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai giấy tờ viết tay. Như vậy, việc hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý hay không? có được cấp sổ đỏ hay không? còn phụ thuộc vào thời điểm mà đương sự xác lập hợp đồng và xảy ra tranh chấp. Nếu quý khách vẫn chưa hiểu rõ vấn đề hay còn bất kỳ thắc mắc nào, hãy liên hệ ngay cho Luật Thiên Mã để được tư vấn nhanh nhất nhé!
