Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất – Trình tự, thủ tục

Thuê quyền sử dụng đất là một phần trong các quy định của pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất của người dân có đất. Thuê lại quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có nhu cầu sử dụng đất thuê của người có quyền sử dụng đất để sử dụng theo như các mục đích đã được thỏa thuận phù hợp với pháp luật từ chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp đó. Việc thuê này phải phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự và quy định của pháp luật về đất đai.

Vậy cụ thể thuê lại quyền sử dụng đất có các đặc điểm gì? Điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất? v.v…Tất cả sẽ được chúng tôi giải đáp ngay sau đây. Để nhận được sự tư vấn và hỗ trợ một cách chuyên sâu vui lòng gọi trực tiếp đến chúng tôi thông qua số hotline của Tổng đài Luật Thiên Mã 1900.6174

>>>Luật sư giải đáp miễn phí các vấn đề pháp luật liên quan đến thuê mướn quyền sử dụng đất. Gọi ngay: 1900.6174

 

Tổng đài Luật Thiên Mã 1900.6174 đã nhận được câu hỏi mà chị gửi về cho chúng tôi. Về vấn đề của chị, chúng tôi xin đưa ra thông tin tư vấn, cụ thể như sau:

Thuê quyền sử dụng đất là gì?

Cho thuê tài sản được hiểu là việc bên cho thuê sẽ giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định, bên thuê có nghĩa vụ phải trả tiền thuê bằng một hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận giữa hai bên. Quyền sử dụng đất được xem là một tài sản của người sử dụng đất, do vậy mà hoàn toàn có thể đem cho thuê theo các quy định của pháp luật.

Quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được phát sinh dựa trên cơ sở quyền sử dụng đất được nhà nước trao cho hoặc được nhà nước công nhận. Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản đặc thù gắn với đất đai, người có quyền sử dụng đất nếu không phải là chủ sở hữu thì phải được sự đồng ý của chủ sở hữu và đáp ứng các yêu cầu của  pháp luật về mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng, giá thuê lại quyền sử dụng đất…

Như vậy, thuê lại quyền sử dụng đất là việc người đang sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng trước đó. Hai bên phải thực hiện các nghĩa vụ của mình theo đúng yêu cầu của pháp luật về việc cho thuê này.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí Thuê mướn quyền sử dụng đất là gì? Gọi ngay: 1900.6174

Thuê quyền sử dụng đất có đặc điểm gì ?

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, do đó mà thuê lại quyền sử dụng đất sẽ có đầy đủ các đặc điểm chung của thuê tài sản và phải tuân thủ theo các quy định chung về thuê tài sản được nêu rõ tại Bộ Luật dân sự. Việc thuê tài sản trước hết sẽ là sự thỏa thuận của các bên, được lập thành hợp đồng, một bên chuyển giao quyền sử dụng đất, bên còn lại phải trả tiền. Ngoài ra, do các tính chất đặc thù của loại tài sản này, thuê lại quyền sử dụng đất sẽ có một số đặc điểm riêng như sau:

• Thuê lại quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch không có sự chuyển quyền sử dụng đất. Bên cho thuê sẽ là người sử dụng đất được trực tiếp khai thác công dụng từ đất đó, hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất và có thể chuyển giao quyền này cho người khác theo đúng quy định.

Khi người sử dụng đất không còn nhu cầu khai thác trên đất đó nữa thì có thể cho phép người khác khai thác lợi ích từ đất trong một thời hạn nhất định bằng việc cho thuê, quyền sử dụng đất sẽ được chuyển giao sang cho bên thuê.

• Đối tượng của hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất là đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân không thuộc bên cho thuê là Nhà nước. Bởi vậy, hoạt động cho thuê đất này cần phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức cũng như trình tự, thủ tục cho thuê đất; đặc biệt là tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ và kế hoạch.

Nếu không căn cứ vào các quy định này, hoạt động cho thuê đất có thể sẽ dẫn tới việc lạm dụng, tùy tiện, thiếu tầm nhìn trong việc quản lý và khai thác tài nguyên đất đai, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của xã hội.

• Đối với nghĩa vụ tài chính của hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc về người thuê đất. Đây là một trong các điểm khác biệt của hoạt động cho thuê đất này và hoạt động giao đất của Nhà nước, bởi trong hoạt động giao đất, có những trường hợp đặc biệt mà đối tượng sử dụng đất không cần phải nộp tiền sử dụng đất, ví dụ như trường hợp giao đất để sử dụng vào mục đích công như quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí đặc điểm của việc thuê mướn quyền sử dụng đất. Gọi ngay: 1900.6174

Điều kiện cho thuê quyền sử dụng đất

Căn cứ dựa theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ các trường hợp đã quy định tại khoản 3 của Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế được quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

– Đất không có bất kỳ tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;

– Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, người sử dụng đất được quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có đảm bảo đầy đủ các điều kiện nêu trên.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí điều kiện để thuê lại quyền sử dụng đất. Gọi ngay: 1900.6174

Thuê quyền sử dụng đất cần trình tự, thủ tục nào?

Trình tự, thủ tục của việc thực hiện cho thuê lại quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 79 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bao gồm các bước sau như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo như quy định tại khoản 2 Điều 7 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất sẽ gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;
• Hợp đồng về việc thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (sổ đỏ);
• Văn bản chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê lại quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Cách 1: Các hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất

Cách 2: Không nộp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất thì có thể nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất hoặc nộp trực tiếp tại các Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xét duyệt hồ sơ hợp lệ, sau đó thực hiện các công việc cần làm để giải quyết yêu cầu của người nộp hồ sơ

Bước 4: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trong việc kiểm tra hồ sơ, thực hiện các công việc sau đây:

• Gửi thông tin địa chính đến cho các cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Ghi nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi đến UBND xã, phường, thị trấn.

Thời gian thực hiện thủ tục này sẽ không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, đầy đủ; không quá 13 ngày đối với các xã miền núi, vùng hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí thủ tục để thuê lại quyền sử dụng đất. Gọi ngay: 1900.6174

Bên cho thuê trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có trách nhiệm gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 705 của Bộ luật dân sự 2015 có nêu rõ Nghĩa vụ của bên cho thuê cụ thể như sau:

• Đăng ký việc cho thuê lại quyền sử dụng đất;
• Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng với số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất ban đầu như đã thỏa thuận;
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất phải còn đang trong thời hạn được giao, được thuê;
• Kiểm tra nhắc nhở bên thuê bảo vệ giữ gìn sử dụng đất đúng với các mục đích cho phép;
• Nộp thuế sử dụng đất trừ các trường hợp có thỏa thuận khác;
• Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê đó.

Như vậy, nếu như bên cho thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ đã nêu trong hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất thì có thể bị phạt vi phạm căn cứ theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí trách nhiệm của bên cho thuê lại quyền sử dụng đất. Gọi ngay: 1900.6174

Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất viết tay có giá trị không?

Hiện nay, dựa theo quy định Khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, việc công chứng, chứng thực các hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện cụ thể như sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng sổ đỏ phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b của khoản này;
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là các tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu giữa các bên;
• Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Việc công chứng thực các văn bản này được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, thì khi tiến hành cho thuê lại quyền sử dụng đất, các bên phải tiến hành lập một hợp đồng có công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã. Mọi trường hợp mua bán bằng miệng, bằng giấy viết tay, kể cả giấy viết tay có người làm chứng đều sẽ không có hiệu lực pháp luật.

>>>Xem thêm: Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất? Mẫu đơn hợp đồng?

Trên đây là những nội dung tư vấn đã được đội ngũ tư vấn của Luật Thiên Mã tìm hiểu, nghiên cứu để giải đáp và thông tin đến các bạn về vấn đề “Thuê quyền sử dụng đất”. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ và tư vấn các vấn đề liên quan đến pháp luật mà các bạn gặp phải. Vui lòng gọi cho Tổng đài Luật Thiên Mã của chúng tôi qua số hotline sau đây 1900.6174 để được hỗ trợ một cách nhanh nhất.