Thủ tục mua đất thổ cư là gồm có nhiều bước và các giấy tờ phức tạp. Trong bối cảnh phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, việc mua đất thổ cư đang trở thành một nhu cầu thiết yếu của nhiều người. Tuy nhiên, để thực hiện thủ tục mua đất thổ cư đúng quy trình, người mua cần phải nắm rõ các thông tin cần thiết về các thủ tục pháp lý và làm đúng các bước thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.
Chính vì vậy, trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về thủ tục để mua đất thổ cư tại Việt Nam. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào trong quá trình tìm hiểu, hãy liên hệ với đội ngũ tư vấn của Luật Thiên Mã qua hotline: 1900.6174 để được tư vấn miễn phí.
>>>Luật sư giải đáp miễn phí về thủ tục mua đất thổ cư. Gọi ngay: 1900.6174
Anh Tuấn (Bến Tre) gọi điện tới Tổng đài Luật Thiên Mã với câu hỏi như sau:
“Tôi đang có nhu cầu mua một miếng đất thổ cư để xây dựng nhà ở. Sau khi tìm hiểu thị trường và tìm được một miếng đất phù hợp, Tôi cần thực hiện các bước thủ tục như thế nào để mua đất thổ cư. Mong phía luật sư sẽ giải đáp thắc mắc giúp tôi!”
Luật sư trả lời:
Chào Anh Tuấn, Luật Thiên Mã cảm ơn anh vì đã gửi thắc mắc đến chúng tôi. Sau khi tiếp nhận câu hỏi của Anh Tuấn, căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành, luật sư của chúng tôi xin được đưa ra câu trả lời cụ thể như sau:
Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là loại đất được phép sử dụng để xây dựng nhà ở, công trình dân dụng và các công trình công cộng. Đất thổ cư thường được quy định trong các quy hoạch đô thị, quy hoạch khu dân cư, được phân loại theo mục đích sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sổ đỏ.
Các loại đất thổ cư được phân loại theo mục đích sử dụng, bao gồm đất ở, đất sản xuất, đất công nghiệp, đất dịch vụ công cộng, đất vườn, đất rừng và đất nông nghiệp. Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, các quy định về quyền sử dụng đất và các thủ tục pháp lý liên quan cũng sẽ khác nhau.
Việc sở hữu đất thổ cư là rất quan trọng trong việc xây dựng nhà ở hoặc kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, việc mua bán đất thổ cư cũng đòi hỏi người mua phải nắm rõ các quy định pháp luật và thực hiện đúng quy trình thủ tục để bảo vệ quyền lợi của mình.
>>>Luật sư giải đáp miễn phí đất thổ cư là gì? Gọi ngay: 1900.6174
Điều kiện để tiến hành thủ tục mua đất thổ cư
Để tiến hành thủ tục mua bán đất thổ cư, người mua và người bán cần tuân thủ các điều kiện sau:
- Người bán có đầy đủ quyền sử dụng đất: Người bán cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác để chứng minh rằng họ có quyền sử dụng đất và có thẩm quyền để bán đất.
- Người mua đủ năng lực hành vi dân sự: Người mua cần đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để ký kết hợp đồng mua bán đất.
- Đất thổ cư không bị tranh chấp: Mảnh đất không được tranh chấp với người sử dụng đất khác hoặc có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Giá mua đất được thỏa thuận đúng với giá cả thị trường: Giá mua đất được thỏa thuận giữa người mua và người bán phải đúng với giá cả thị trường và không vi phạm các quy định pháp luật về giá cả, thuế và các khoản phí liên quan đến giao dịch đất đai.
- Thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý: Mua bán đất thổ cư phải tuân thủ các quy định pháp luật và thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý, bao gồm đăng ký mua đất, lập hợp đồng mua bán đất, đặt cọc và thực hiện công chứng hợp đồng.
- Không bị kê biên: Mảnh đất không bị kê biên nhằm mục đích thi hành án hoặc bị tạm giữ, tịch thu bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trên đây là những điều kiện cần thiết để tiến hành thủ tục mua bán đất thổ cư. Việc tuân thủ các điều kiện này sẽ giúp người mua và người bán đảm bảo quyền lợi của mình trong quá trình giao dịch và tránh những rủi ro pháp lý.
>>>Luật sư giải đáp miễn phí về điều kiện mua đất thổ cư. Gọi ngay: 1900.6174
Thủ tục, quy trình mua đất thổ cư?
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp giấy tờ. Các giấy tờ cần chuẩn bị bao gồm sổ đỏ, giấy tờ tùy thân của các bên liên quan, hợp đồng mua bán, giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, v.v.
Để có giá trị pháp lý, hợp đồng chuyển nhượng cần phải được công chứng và chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền như văn phòng quản lý đất đai, UBND xã/phường, thị trấn hoặc văn phòng công chứng. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng thì sẽ không được pháp luật công nhận và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Kiểm tra và thẩm định hồ sơ để đảm bảo tính hợp lệ và có giá trị pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng. Văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra và thẩm định các giấy tờ, trích sao hồ sơ địa chính, gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Nếu cần thiết, hai bên có thể được yêu cầu bổ sung giấy tờ để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi hơn. Quá trình kiểm tra và thẩm định hồ sơ này sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch và đúng luật trong quá trình chuyển nhượng nhà đất.
Bước 3: Tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng. Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên hoặc hai bên có thể tự soạn thảo rồi nộp tại văn phòng đăng ký.
Sau khi đã thống nhất, hai bên sẽ xem lại và điều chỉnh sao cho hợp lý nhất và đảm bảo quyền lợi của cả hai bên, đặc biệt là về mặt pháp lý. Sau đó, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất có sự chứng kiến và công chứng của văn phòng đăng ký.
Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng này là một bước quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và có giá trị pháp lý cao cho quá trình chuyển nhượng nhà đất.
Bước 4: Sang tên sổ hồng. Sau khi hoàn tất các bước trên, người mua cần tiếp tục thực hiện các công việc để chuyển tên sổ đỏ sang tên người mua mới. Các bước và công việc cần làm gồm:
– Lên chi cục thuế quận/huyện nơi quản lý nhà đất được giao dịch để kê khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
– Nhận tờ khai của chi cục thuế và nộp tiền thuế TNCN kê khai vào kho bạc nhà nước.
– Nhận biên lai đóng tiền của kho bạc, quay lại chi cục thuế để lấy giấy xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ thuế đối với nhà nước.
– Mang toàn bộ hồ sơ lên phòng địa chính cấp quận/huyện nơi quản lý nhà đất giao dịch để nộp và làm thủ tục chuyển quyền/tên người sở hữu.
– Người mua nhà đất phải đóng thêm một khoản phí trước bạ cho nhà nước liên quan đến việc chuyển tên này. Phí này tương đương 0.5% tổng giá trị bất động sản theo khung giá của nhà nước quy định.
Quá trình này sẽ được thực hiện trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Sau khi hoàn tất, sổ đỏ sẽ được cập nhật với thông tin của người mua mới và sẽ được trao lại cho người mua. Việc chuyển tên sổ đỏ là một bước quan trọng để đảm bảo quyền sở hữu của người mua được chính thức công nhận và có giá trị pháp lý cao trong quá trình sử dụng và giao dịch bất động sản.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận về bên nào có nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí thì thông thường cả bên bán và bên mua sẽ có nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí.
– Người mua sẽ nộp lệ phí trước bạ, được tính bằng 0.5% x khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố nơi có đất cần chuyển nhượng quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
– Người bán sẽ nộp thuế thu nhập cá nhân, được tính bằng 2% giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng). Tuy nhiên, hai bên có thể tự thỏa thuận để quy định rõ ràng bên nào có nghĩa vụ nộp thuế và lệ phí trong hợp đồng mua bán.
Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là một bước quan trọng trong quá trình chuyển nhượng nhà đất để đảm bảo tính minh bạch, tránh những rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi của cả hai bên.
Bước 6: Nhân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi đã nộp thuế, người bán sẽ nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thời hạn giải quyết theo quy định hiện hành là trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Việc nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ chứng minh rằng người mua đã trở thành chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản và có thể sử dụng, giao dịch và đăng ký thêm các thủ tục pháp lý khác liên quan đến tài sản này.
Việc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một cơ sở quan trọng để thực hiện các thủ tục đăng ký sở hữu tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, pháp lý và tài sản tại địa phương, đảm bảo quyền lợi và tính pháp lý cho người mua.
>>>Luật sư giải đáp miễn phí về quy trình mua đất thổ cư. Gọi ngay: 1900.6174
Hồ sơ mua bán đất thổ cư
Để thực hiện giao dịch mua bán đất nền thổ cư, các bên cần chuẩn bị các giấy tờ, tài liệu quan trọng sau:
– Đơn xin chuyển quyền sở hữu nhà và đất: là đơn xin chuyển quyền sở hữu đất nền từ bên bán sang bên mua, cần có sự đồng ý của bên bán.
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và đất: là giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất của bên bán, bao gồm các thông tin cơ bản về tài sản như địa chỉ, diện tích, số thửa đất, số tờ bản đồ, quyền sử dụng đất, v.v.
– Hộ khẩu thường trú của bên mua: là giấy tờ chứng minh địa chỉ thường trú của bên mua, cần để xác định địa chỉ đăng ký chuyển quyền sở hữu đất nền.
– Trích lục mảnh đất: là tài liệu giúp xác định thông tin cơ bản của mảnh đất giao dịch, bao gồm địa chỉ, diện tích, tờ bản đồ, số thửa đất, v.v.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất: là giấy tờ chứng nhận việc chuyển nhượng quyền sở hữu và sử dụng đất nền từ bên bán cho bên mua, trong đó quy định rõ ràng các điều kiện, giá trị, thời hạn, nghĩa vụ pháp lý của hai bên.
– Chứng từ nộp tiền thuế đất: là chứng từ chứng minh việc nộp tiền thuế đất (nếu có), để đảm bảo tính pháp lý và tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình chuyển nhượng.
Các giấy tờ, tài liệu quan trọng này sẽ giúp đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của hai bên trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán đất nền thổ cư.
>>>Luật sư giải đáp miễn phí về hồ sơ mua đất thổ cư. Gọi ngay: 1900.6174
Thủ tục mua đất thổ cư mất bao lâu?
Thời gian để hoàn tất thủ tục sang tên đất thổ cư được quy định như sau:
– Đối với các trường hợp bình thường: không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn: thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Vì vậy, trong quá trình thực hiện các bước sang tên đất thổ cư, các bên cần chú ý đến các thời hạn quy định để đảm bảo quyền lợi pháp lý của mình. Nếu thời hạn quy định trên đã qua mà vẫn chưa có kết quả, người bán và người mua có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết để đảm bảo quyền lợi của mình.
>>>Xem thêm: Tách thửa đất thổ cư cần những điều kiện gì?
Thủ tục mua đất thổ cư tốn chi phí bao nhiêu?
Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính, bao gồm các loại thuế phí và lệ phí. Thông thường, các khoản thuế phí và lệ phí có thể được tính như sau:
- Lệ phí trước bạ: Người mua sẽ nộp lệ phí trước bạ, được tính dựa trên khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc thành phố nơi có đất định giá tại thời điểm chuyển nhượng. Cụ thể, lệ phí trước bạ được tính bằng công thức sau: Lệ phí trước bạ = 0,5% x khung giá đất.
- Thuế thu nhập cá nhân: Người bán sẽ có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) dựa trên giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng. Theo quy định của Luật TNCN năm 2007, sửa đổi năm 2012, thuế TNCN được tính với tỷ lệ 2% x giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, hai bên có thể tự thỏa thuận về việc nộp thuế TNCN.
- Phí thẩm định: Nếu cần thẩm định giá trị tài sản, các bên sẽ phải nộp phí thẩm định.
- Phí công chứng: Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên sẽ phải nộp phí công chứng cho việc công chứng hợp đồng.
- Phí cấp giấy chứng nhận: Nếu có yêu cầu cấp giấy chứng nhận cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên sẽ phải nộp phí cấp giấy chứng nhận.
- Phí đo đạc: Nếu cần đo đạc lại diện tích đất, các bên sẽ phải nộp phí đo đạc.
Các khoản phí, thuế và lệ phí này sẽ được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng và các yêu cầu pháp lý cụ thể và khác nhau tại từng thời điểm và địa phương. Do đó, các bên cần liên hệ với cơ quan chức năng để biết thêm chi tiết và thủ tục cụ thể.
>>>Xem thêm: Không có hộ khẩu có được mua đất hay không?
Trên đây là toàn bộ giải đáp của Luật Thiên Mã cho chủ đề thủ tục mua đất thổ cư. Ngoài những nội dung tư vấn trong bài viết nếu bạn có bất kỳ nội dung nào chưa rõ cần được giải đáp đừng ngần ngại nhấc điện thoại lên và gọi điện ngay cho luật sư của chúng tôi qua điện thoại 1900.6174 để được tư vấn miễn phí
