Thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư bồi thường thế nào?

Thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư là một trong những vấn đề được người dân đặc biệt quan tâm. Trong quá trình phát triển đô thị và đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của dân cư, Nhà nước thường phải thực hiện việc thu hồi đất nông nghiệp để tạo điều kiện cho các dự án khu dân cư, hạ tầng công cộng, và phát triển hạ tầng đô thị.

Vậy thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư trong trường hợp nào? Đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm của Luật Thiên Mã xin gửi đến quý bạn đọc câu trả lời qua bài viết dưới đây! Để được đảm bảo quyền lợi, quý khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.6174 để được hỗ trợ.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí các quy định liên quan đến thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư. Gọi ngay: 1900.6174

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là một trong những loại đất quan trọng được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp. Đây là loại đất đóng vai trò không thể thiếu trong việc phát triển và duy trì hoạt động của ngành nông – lâm nghiệp.

Đặc điểm nổi bật của đất nông nghiệp là sự đa dạng và linh hoạt trong mục đích sử dụng, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, và nhiều hoạt động sản xuất nông nghiệp khác. Đất nông nghiệp không chỉ đóng vai trò quan trọng là tư liệu sản xuất mà còn là đối tượng lao động chủ yếu, đảm bảo cung cấp nguồn lao động cần thiết cho hoạt động nông nghiệp và lâm nghiệp.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp được phân loại thành nhiều loại khác nhau tùy theo mục đích sử dụng, nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất và phát triển trong lĩnh vực nông nghiệp. Các loại đất nông nghiệp bao gồm:

• Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm: Loại đất này dùng cho việc trồng các loại cây, thực vật có thời gian thu hoạch ngắn hơn một năm. Đây thường là đất dùng để sản xuất các loại lương thực như lúa, ngô, đậu, cũng như các loại cây công nghiệp như bông, mía, cà phê, cacao và nhiều loại cây trồng khác.
• Đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi: Loại đất này được sử dụng để phục vụ việc nuôi trồng gia súc, gia cầm như bò, lợn, gà, vịt, cừu, dê và các loại động vật khác. Đất này thường được sử dụng để làm đồng cỏ, thả diệc, chăn thả.
• Đất trồng cây lâu năm: Loại đất này dùng cho việc trồng các cây có thời gian thu hoạch lâu hơn một năm, chẳng hạn như cây lâm nghiệp như gỗ, cao su, thông, còn gọi là đất rừng sản xuất.
• Đất rừng sản xuất: Là loại đất nằm trong khu rừng dùng cho việc khai thác lâm sản như gỗ, lấy cây để sản xuất, đây là loại đất quan trọng có vai trò trong ngành lâm nghiệp.
• Đất rừng phòng hộ: Là loại đất rừng đặc biệt quan trọng để bảo vệ môi trường, duy trì hệ sinh thái, giữ nguyên các nguồn tài nguyên thiên nhiên, giảm thiểu thiên tai và bảo vệ đất đai.
• Đất rừng đặc dụng: Là loại đất rừng được bảo tồn và sử dụng cho mục đích đặc biệt, như bảo tồn di tích thiên nhiên, bảo tồn động vật hoang dã và cây cỏ quý hiếm.
• Đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: Đất này dùng để nuôi trồng các loại sinh vật nước như cá, tôm, cua, ốc hương và trồng muối.
• Đất nông nghiệp khác: Gồm các loại đất nông nghiệp không thuộc các loại trên và được sử dụng cho các mục đích đặc biệt khác trong lĩnh vực nông nghiệp.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí các đất nông nghiệp là gì? Gọi ngay: 1900.6174

Thu hồi đất nông nghiệp trong trường hợp nào?

Theo quy định tại Khoản 11 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, việc thu hồi đất nông nghiệp là một quyết định của Nhà nước nhằm lấy lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước ủy quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm các quy định pháp luật về đất đai.

Cụ thể, Điều 16 của Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp mà Nhà nước có thể thu hồi đất nông nghiệp, bao gồm:

• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng: Nhà nước có quyền thu hồi đất để thực hiện các dự án quan trọng như xây dựng cơ sở hạ tầng quốc gia, khu công nghiệp, khu đô thị mới, các công trình quốc tế, và những dự án có tác động lớn đến lợi ích quốc gia, công cộng.
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: Trường hợp người sử dụng đất vi phạm các quy định về sử dụng, chuyển nhượng, hoặc quản lý đất đai sẽ bị thu hồi đất để xử lý vi phạm và đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật.
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người: Trường hợp đất không còn được sử dụng theo mục đích ban đầu, vi phạm các điều kiện sử dụng đất, hoặc chủ sử dụng đất có nhu cầu tự nguyện trả lại đất, Nhà nước có quyền thu hồi đất để quản lý và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.

Như vậy, việc Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư được xác định là trường hợp khi Nhà nước quyết định thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng.

Cụ thể, căn cứ vào Điều 62 của Luật Đất đai 2013, Nhà nước có quyền thu hồi đất để thực hiện các dự án có mục tiêu như sau:

• Thực hiện dự án tái định cư, xây dựng nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ: Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở cho các đối tượng như người dân tái định cư, sinh viên, cán bộ công nhân viên chức, và các dự án nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho cộng đồng và cải thiện điều kiện sống cho người dân.
• Thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn: Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển hạ tầng đô thị như xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống và sản xuất của cư dân trong khu vực. Ngoài ra, việc chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn cũng đóng vai trò quan trọng trong việc cải thiện môi trường sống và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí về trường hợp thu hồi đất nông nghiệp. Gọi ngay: 1900.6174

Thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư được bồi thường thế nào?

Trả lời: 

Trong trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư, người sở hữu đất bị thu hồi sẽ được đền bù và bồi thường các khoản sau:

1. Bồi thường về đất:

Người bị thu hồi đất nông nghiệp sẽ được bồi thường bằng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:

a) Đất đã có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ; hoặc

b) Đất không đủ điều kiện cấp sổ/không có sổ đỏ nhưng người sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và đã sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2004.

2. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

Khi người sở hữu đất bị thu hồi có các tài liệu, giấy tờ chứng minh về việc đầu tư vào đất còn lại, họ sẽ được bồi thường chi phí đầu tư này. Tuy nhiên, trường hợp không còn giấy tờ, tài liệu chứng minh về việc đầu tư chi phí vào đất còn lại, người sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi vẫn sẽ được hưởng bồi thường theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Điều này đảm bảo rằng người sở hữu đất có chứng minh được việc họ đã thực hiện đầu tư vào đất còn lại, sẽ được đền bù một cách xứng đáng và công bằng. Tuy nhiên, với trường hợp không còn giấy tờ chứng minh, sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định mức bồi thường dựa trên những thông tin và tình hình thực tế của đất và các công trình đầu tư liên quan.

Điều này nhằm giảm thiểu tình trạng việc làm giả giấy tờ hoặc việc làm mất tích giấy tờ, đồng thời cung cấp cơ chế bồi thường linh hoạt để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu đất khi đất nông nghiệp của họ bị thu hồi để làm khu dân cư phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng.

3. Bồi thường về cây trồng và vật nuôi trên đất

Để được hưởng bồi thường về cây trồng và vật nuôi trên đất, điều kiện tiên quyết là cây trồng và vật nuôi đó phải được tạo lập hợp pháp trên đất bị thu hồi. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất đã có quyền và đủ điều kiện để trồng cây và nuôi vật trên đất theo quy định của pháp luật trước khi việc thu hồi đất diễn ra.

Tuy nhiên, quyền bồi thường chỉ áp dụng cho những trường hợp cây trồng và vật nuôi bị thiệt hại trong quá trình tiến hành thu hồi đất nông nghiệp. Điều này đảm bảo rằng chỉ những cây trồng và vật nuôi thực sự bị ảnh hưởng và mất mát trong quá trình thu hồi đất mới được bồi thường.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí về việc thu hồi đất làm khu dân cư được bồi thường thế nào? Gọi ngay: 1900.6174

Tính giá đền bù thu hồi đất nông nghiệp

Hiện tại, để tính giá đền bù sau khi thu hồi đất nông nghiệp, phương pháp sử dụng là phương pháp dùng hệ số điều chỉnh. Quá trình tính toán số tiền đền bù được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1: Xác định tổng diện tích đất nông nghiệp do Nhà nước thu hồi (m2).

Trước khi tiến hành thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định tổng diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi dựa trên thông tin và tài liệu liên quan.

Bước 2: Xác định giá đền bù đất (VNĐ/m2).

Giá đền bù đất được tính bằng công thức: Giá đất theo khung giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.

Bước 3: Xác định giá đất theo khung giá đất.

Bảng khung giá đất này được UBND cấp tỉnh hoặc tương đương ban hành và áp dụng trong một giai đoạn thời gian khoảng 5 năm.

Bước 4: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất được quyết định bởi UBND cấp tỉnh tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Hệ số điều chỉnh này được sử dụng để điều chỉnh giá đất theo thị trường và tình hình kinh tế – xã hội tại thời điểm thu hồi đất.

Bước 5: Tính toán số tiền đền bù đất nông nghiệp.

Sau khi xác định đầy đủ các thông số cần thiết, số tiền đền bù đất nông nghiệp sẽ được tính bằng cách nhân tổng diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi với giá đền bù đất.

>>>Luật sư giải đáp miễn phí về tính giá đền bù thu hồi đất nông nghiệp. Gọi ngay: 1900.6174

Thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư thì các khoản chi phí bồi thường về đất và hỗ trợ tái định cư quy định ra sao? 

Trả lời: 

Theo quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai năm 2013 về việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, có các trường hợp được bồi thường chi tiết như sau:

1. Các trường hợp không được bồi thường bằng đất, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Trường hợp đất được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại khoản 1 của Điều 54 trong Luật Đất đai này;

b) Trường hợp đất được Nhà nước giao cho tổ chức và vẫn phải trả tiền sử dụng đất, nhưng được miễn giảm tiền sử dụng đất;

c) Đối với trường hợp đất được Nhà nước cho thuê và phải trả tiền thuê đất hàng năm: Nếu đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng lại được miễn giảm tiền thuê đất, trừ trường hợp đặc biệt áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với những người có công với cách mạng, thì các trường hợp này cũng được tính đến khi Nhà nước thu hồi đất.

d) Ngoài ra, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn cũng thuộc diện không được bồi thường bằng đất khi bị thu hồi.

đ) Đối với các loại đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, cũng không được bồi thường bằng đất khi bị thu hồi.

2. Tuy nhiên, những quy định cụ thể liên quan đến việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại trong các trường hợp trên sẽ do Chính phủ quy định chi tiết theo từng điều kiện và hoàn cảnh cụ thể.

Trong trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp để làm khu dân cư, người sở hữu đất bị thu hồi sẽ được đền bù và bồi thường các khoản sau:

Bồi thường về đất:

Người bị thu hồi đất nông nghiệp sẽ được bồi thường bằng đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:

a) Đất đã có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng chưa được cấp sổ; hoặc

b) Đất không đủ điều kiện cấp sổ/không có sổ đỏ nhưng người sử dụng đất là hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và đã sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2004.

Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:

Khi người sở hữu đất bị thu hồi có các tài liệu, giấy tờ chứng minh về việc đầu tư vào đất còn lại, họ sẽ được bồi thường chi phí đầu tư này. Tuy nhiên, trường hợp không còn giấy tờ, tài liệu chứng minh về việc đầu tư chi phí vào đất còn lại, người sử dụng đất nông nghiệp bị thu hồi vẫn sẽ được hưởng bồi thường theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Điều này đảm bảo rằng người sở hữu đất có chứng minh được việc họ đã thực hiện đầu tư vào đất còn lại, sẽ được đền bù một cách xứng đáng và công bằng. Tuy nhiên, với trường hợp không còn giấy tờ chứng minh, sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định mức bồi thường dựa trên những thông tin và tình hình thực tế của đất và các công trình đầu tư liên quan.

Điều này nhằm giảm thiểu tình trạng việc làm giả giấy tờ hoặc việc làm mất tích giấy tờ, đồng thời cung cấp cơ chế bồi thường linh hoạt để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu đất khi đất nông nghiệp của họ bị thu hồi để làm khu dân cư phục vụ lợi ích quốc gia và công cộng.

>>>Xem thêm: Bố trí tái định cư khi thu hồi đất và mức hỗ trợ

Các khoản bồi thường khác khi thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư gồm những gì?

Theo quy định tại Điều 90 của Luật Đất đai năm 2013 về việc bồi thường đối với cây trồng và vật nuôi, có các quy định chi tiết như sau:

1. Bồi thường đối với cây trồng và vật nuôi

Khi Nhà nước thu hồi đất và việc này gây thiệt hại đối với cây trồng, thì việc bồi thường sẽ được thực hiện theo các quy định dưới đây:

a) Đối với cây trồng hàng năm: Mức bồi thường sẽ được tính dựa trên giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch sẽ được tính theo năng suất cao nhất của vụ trồng cây trong 03 năm liền kề trước tại cùng địa phương, kết hợp với giá trung bình của cây trồng đó tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất.

b) Đối với cây trồng lâu năm: Mức bồi thường sẽ được tính dựa trên giá trị hiện có của vườn cây theo giá thị trường của địa phương tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất, và không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất của vườn cây.

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác: Trong trường hợp cây trồng chưa thu hoạch có thể di chuyển đến địa điểm mới, thì người chịu thiệt hại sẽ được bồi thường chi phí di chuyển cây và các thiệt hại thực tế phát sinh do việc di chuyển, cũng như chi phí phải trả để trồng lại cây tại địa điểm mới. Điều này nhằm đảm bảo rằng người bị ảnh hưởng sẽ được hỗ trợ tối đa trong việc tái lập, chuyển đổi vùng trồng trọt, và bảo vệ quyền lợi của họ khi phải chuyển đổi vị trí trồng trọt do sự thu hồi đất của Nhà nước.

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước và cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ: Trong trường hợp cây rừng được trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc là cây rừng tự nhiên đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để trồng, quản lý, chăm sóc và bảo vệ, việc bồi thường sẽ được thực hiện dựa trên giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây. Tiền bồi thường này sẽ được phân chia cho người quản lý, chăm sóc và bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. Điều này nhằm khuyến khích và thúc đẩy sự chăm sóc, quản lý và bảo vệ cây rừng một cách hiệu quả, đồng thời tôn trọng và động viên người dân, hộ gia đình, cá nhân đóng góp vào việc bảo vệ và phát triển rừng trong khu vực.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản, việc bồi thường sẽ được thực hiện theo các quy định dưới đây:

a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường: Trong trường hợp vật nuôi thủy sản đã đến thời kỳ thu hoạch (ví dụ như cá đã đủ tuổi để thu hoạch), thì người chịu thiệt hại sẽ không được bồi thường.

b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm: Trong trường hợp vật nuôi thủy sản chưa đạt đến thời kỳ thu hoạch (ví dụ như cá chưa đủ tuổi để thu hoạch), người chịu thiệt hại sẽ được bồi thường mức thiệt hại thực tế phát sinh do việc phải thu hoạch sớm gây ra, bao gồm các chi phí liên quan. Nếu trong tình huống này vật nuôi thủy sản có thể di chuyển đến địa điểm khác để tiếp tục nuôi, thì người chịu thiệt hại cũng sẽ được bồi thường chi phí di chuyển và các thiệt hại thực tế do di chuyển gây ra. Tuy nhiên, mức bồi thường cụ thể sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Theo quy định tại Điều 91 của Luật Đất đai năm 2013 về việc bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất, có các quy định chi tiết và cụ thể như sau:

• Bồi thường thiệt hại về cây trồng nếu việc thu hồi đất gây ra thiệt hại về cây trồng đối với hộ gia đình: Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà việc này gây ra thiệt hại đối với cây trồng của hộ gia đình, thì người chịu thiệt hại sẽ được bồi thường đầy đủ thiệt hại theo quy định pháp luật. 
• Bồi thường thiệt hại về vật nuôi là thủy sản nếu việc thu hồi đất gây ra thiệt hại về vật nuôi là thủy sản đối với hộ gia đình: Trong trường hợp việc thu hồi đất gây ra thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản của hộ gia đình, người chịu thiệt hại sẽ được bồi thường đầy đủ thiệt hại thực tế phát sinh từ việc này. 
• Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sử dụng đất phải di chuyển tài sản: Trong trường hợp việc thu hồi đất khiến chủ sử dụng đất phải di chuyển tài sản (như nhà cửa, công trình, vật liệu xây dựng, vật nuôi không thể di chuyển, v.v.), người chịu thiệt hại sẽ được bồi thường các chi phí liên quan đến việc di chuyển tài sản đó. Mức bồi thường sẽ được tính dựa trên chi phí thực tế phát sinh do việc di chuyển gây ra và được xác định theo quy định của pháp luật.

>>>Xem thêm: Bồi thường đất nông nghiệp là gì? Khi nào được bồi thường?

Trên đây là toàn bộ thông tin về Thu hồi đất nông nghiệp làm khu dân cư mà Đội ngũ luật sư của Luật Thiên Mã muốn cung cấp cho quý bạn đọc. Trong quá trình theo dõi, nếu có bất kỳ vướng mắc nào, quý bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6174 để được hỗ trợ kịp thời và đầy đủ nhất!