Mua đất viết tay qua nhiều người là một vấn đề phức tạp và đầy rủi ro trong lĩnh vực bất động sản. Việc chuyển nhượng đất qua nhiều đời chủ bằng các giao kèo viết tay, thường không có sổ đỏ hoặc giấy tờ chính thức, đã và đang làm nảy sinh nhiều tranh cãi và vướng mắc pháp lý. Mọi vướng mắc của các bạn liên quan đến vấn đề trên, vui lòng kết nối trực tiếp đến với Luật Thiên Mã thông qua số hotline 1900.6174 để được tư vấn kịp thời và nhanh chóng nhất!
Chị Hương – Thanh Hóa có câu hỏi như sau:
Tôi là một người kinh doanh thành đạt và đang muốn mở rộng hoạt động kinh doanh bằng cách đầu tư vào bất động sản. Tôi đã tìm hiểu và nghe nói về một lô đất có tiềm năng phát triển tại vùng ngoại ô thành phố. Lô đất này đã được chuyển nhượng qua nhiều người và không có sổ đỏ.
Sau khi thăm quan và thương lượng giá cả với chủ đất hiện tại, Tôi thấy lô đất này có tiềm năng lớn và quyết định mua lại. Dù chưa có sổ đỏ, tôi vẫn quyết tâm mua vì tôi tin tưởng vào tiềm năng phát triển của vị trí này.
Tuy nhiên, khi bắt đầu thực hiện thủ tục mua đất, tôi gặp phải một số khó khăn. Tôi phát hiện rằng lô đất đã được chuyển nhượng qua nhiều đời chủ mà không có sổ đỏ hay giấy tờ chứng minh quyền sở hữu rõ ràng. Các hợp đồng mua bán trước đó đều viết tay và không có công chứng chính thức. Vậy Luật sư cho tôi hỏi: Mua đất viết tay qua nhiều người là như thế nào? Đất viết tay qua nhiều người không có sổ đỏ xử lý như thế nào?
Tôi xin cảm ơn!
Cảm ơn chị Mai đã gửi câu hỏi đến đội ngũ Luật Thiên Mã. Luật sư xin giải đáp những vướng mắc của chị như sau:
>>> Luật sư tư vấn về vấn đề mua đất viết tay qua nhiều người? Gọi ngay 1900.6174
Mua đất viết tay qua nhiều người là như thế nào?
Trong bão táp gió giật, ánh mặt trời chiếu lấp lánh trên những tia nắng rơi xuống mảnh đất mà chị Mai vừa mua được. Tuy nhiên, niềm hân hoan chưa kịp thăng hoa thì chị đã nhận ra rằng đây là một vấn đề phức tạp. Mảnh đất không có đường đi và chưa được sang tên từ 1/7/2014 đến nay, khiến chị Mai bất đắc dĩ đối mặt với nhiều thách thức pháp lý.
Những giấy tờ mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ nhưng không có sổ đỏ, cộng với việc giao dịch chưa được sang tên, khiến quyền sử dụng đất vẫn nằm trong tay người bán. Chị Mai đã thanh toán toàn bộ tiền mua nhà đất, nhưng không thể sở hữu mảnh đất này một cách hợp pháp.
Để giải quyết tình trạng khó khăn này, chị Mai cần liên hệ với người bán đầu tiên, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất. Tuy nhiên, việc đàm phán và thỏa thuận không hề dễ dàng. Chủ cũ yêu cầu mức giá đền bù cao và thủ tục chuyển nhượng trở nên phức tạp và rườm rà. Chị phải cân nhắc tỉ mỉ, tìm hiểu và xem xét các giải pháp hợp lý nhất.
Có hai hướng đi mà chị Mai có thể lựa chọn để giải quyết vấn đề này. Đầu tiên, chị có thể thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực với người bán đầu tiên. Hoặc, một hướng khác là chủ cũ và người mua đầu tiên có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sau đó người mua đầu tiên sẽ chuyển nhượng lại cho chị Mai.
Quy trình thực hiện thủ tục chuyển nhượng bao gồm việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động để sang tên vào sổ địa chính.
Dù vấn đề chưa sang tên từ trước ngày 1/7/2014 hay sau đó, chị Mai cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về quy định pháp luật, đồng thời cân nhắc và lựa chọn giải pháp phù hợp nhất để giải quyết vấn đề một cách hợp pháp và an toàn. Tuy hành trình này có thể gian nan, nhưng sẽ đáng đợi khi chị Mai cuối cùng sở hữu mảnh đất mới của mình một cách chính thức và tự tin.
>>> Xem thêm: Mua đất không có đường đi và các vấn đề nan giải liên quan
Mua đất viết tay qua nhiều người được quy định như thế nào?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013, việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đai. Điều này có nghĩa là, nếu hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa thực hiện đăng ký vào sổ địa chính, thì người mua sẽ không có quyền thực hiện các hành vi chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn đối với quyền sở hữu mảnh đất đã mua.
Vấn đề này cần được quan tâm và thực hiện đúng quy trình pháp lý. Nếu không đăng ký vào sổ địa chính, việc giao dịch chỉ dừng lại ở mức hợp đồng văn bản giữa hai bên mua bán, không có giá trị pháp lý chính thức và không được công nhận bởi cơ quan nhà nước. Điều này có thể dẫn đến tình trạng tranh chấp, rủi ro pháp lý và ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua.
Do đó, để đảm bảo tính minh bạch, an toàn và hợp pháp trong giao dịch bất động sản, việc đăng ký vào sổ địa chính là bước quan trọng và bắt buộc. Khi đã hoàn tất thủ tục này, người mua mới thật sự sở hữu quyền sử dụng đất và có thể thực hiện các giao dịch pháp lý liên quan đến mảnh đất một cách đầy đủ và tự tin.
>>> Xem thêm: Mua đất giấy tờ viết tay có hiệu lực không?
Mua đất viết tay qua nhiều người thực hiện như thế nào?
Quy trình nộp hồ sơ và làm thủ tục cấp sổ đỏ là một quy trình phức tạp và quan trọng khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất. Trước tiên, người thực hiện giao dịch cần nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu nơi đó chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và đồng thời niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Thời gian thông báo là 30 ngày, trong thời gian này, nếu không có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành cấp sổ đỏ cho bên nhận chuyển nhượng. Trường hợp có tranh chấp xảy ra, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Chi phí cấp sổ đỏ bao gồm nhiều khoản, bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính,… Các khoản phí này được xác định theo giá đất quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.
Giao dịch mua nhà giấy tay qua nhiều đời chủ mà không có sổ đỏ hoặc chưa được sang tên có thể gặp rủi ro và khó giải quyết nếu người bán di cư hoặc không còn. Vì vậy, để tránh những vấn đề rắc rối và đảm bảo tính an toàn cho giao dịch bất động sản, người mua nên hiểu rõ thông tin và thực hiện đúng quy trình pháp lý. Chỉ khi đã hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ và sang tên mới có thể chắc chắn sở hữu mảnh đất một cách hợp pháp và yên tâm với giao dịch đã thực hiện.
>>> Luật sư tư vấn miễn phí về vấn đề đất viết tay qua nhiều người thực hiện như thế nào? Gọi ngay 1900.6174
Mua đất viết tay qua nhiều người không có sổ đỏ xử lý như thế nào?
Trong quá khứ từ ngày 1/7/2014 đến hiện tại, giao dịch chuyển nhượng đất mà chưa thực hiện việc sang tên sẽ không có hiệu lực và không được pháp luật công nhận. Dù bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà đất, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người bán.
Để thực hiện một giao dịch mua bán đất hợp pháp và có giá trị pháp lý, người mua cuối cùng cần liên hệ với người bán đầu tiên (người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất) để thỏa thuận và ký hợp đồng mua bán nhà đất với sự công chứng, chứng thực.
Có thể có một hướng khác, trong trường hợp người mua và người bán đầu tiên đồng ý, cả hai có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất cho người mua cuối cùng. Tuy nhiên, quá trình này cũng cần phải được thực hiện đầy đủ và hợp pháp.
Để xử lý khi mua đất qua nhiều đời chủ và chưa có sổ đỏ, quy trình thủ tục gồm:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (bao gồm khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ).
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký thông tin vào sổ địa chính để thực hiện việc sang tên).
Nếu người đứng tên trên sổ đỏ không muốn tiếp xúc, người mua có thể tìm cách liên hệ với người đã thực hiện giao dịch hợp đồng để yêu cầu hoàn trả tiền mua đất, bởi họ không có quyền chuyển nhượng quyền sở hữu. Nếu không giải quyết được tranh chấp này, người mua có thể kiện lên tòa án để tuyên bố giao dịch này vô hiệu.
Với trường hợp chuyển nhượng đất chưa sang tên trước ngày 1/7/2014, khi mua đất qua nhiều đời chủ, có một số vấn đề cần lưu ý:
- Nếu chủ cũ chưa có giấy chứng nhận: Trong trường hợp này, giấy chứng nhận được cấp cho người đang sử dụng đất khi mua đất chưa có sổ đỏ, không phải cho chủ cũ. Tuy nhiên, một số địa phương có thể cấp giấy chứng nhận cho chủ cũ trước khi chuyển nhượng cho người mua cuối cùng.
- Nếu chủ cũ đã có giấy chứng nhận: Nếu bên mua chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực, thì việc sang tên không được thực hiện. Thay vào đó, người mua cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận mới mang tên của mình.
Để tiến hành thủ tục mua đất qua nhiều đời chủ và có giấy chứng nhận mang tên người mua, người mua cần chuẩn bị hồ sơ và nộp tại UBND xã, phường, thị trấn hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển nhượng và đồng thời niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua.
Sau 30 ngày từ ngày thông báo mà không có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành lập hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền để xem xét và quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp (đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận làm thủ tục). Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng, đảm bảo quyền sử dụng đất của người mua được công nhận chính thức.
Nếu trong quá trình giao dịch mua đất qua nhiều đời chủ xảy ra tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Điều này giúp đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán đồng thời đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Việc cấp sổ đỏ sau khi hoàn tất thủ tục mua đất qua nhiều đời chủ bao gồm các chi phí như:
- Tiền sử dụng đất: Được tính dựa trên giá đất quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất. Đây là khoản phí quan trọng và phụ thuộc vào giá trị của mảnh đất.
- Lệ phí trước bạ: Được tính dựa trên giá trị giao dịch mua bán đất và là khoản phí thuế phải trả khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
- Phí thẩm định hồ sơ: Là chi phí phải trả để thẩm định và xem xét hồ sơ giao dịch chuyển nhượng đất.
- Lệ phí địa chính: Là khoản phí phải trả khi thực hiện việc đăng ký vào sổ địa chính để tiến hành quá trình sang tên quyền sử dụng đất.
Tuy giao dịch mua đất qua nhiều đời chủ chưa có sổ đỏ hoặc không sang tên có một số rủi ro, nhưng nếu thực hiện đúng các quy định pháp luật và hoàn thành đầy đủ các thủ tục, người mua vẫn có thể đạt được quyền sử dụng đất hợp pháp và an toàn. Việc hiểu rõ thông tin và tuân thủ đúng quy trình giúp tránh những vấn đề rắc rối và bảo vệ quyền lợi của mọi bên sau giao dịch.
>>> Luật sư tư vấn miễn phí vấn đề Mua đất viết tay qua nhiều người không có sổ đỏ xử lý như thế nào? Gọi ngay 1900.6174
Trên đây là giải đáp của luật sư cho câu mua đất viết tay qua nhiều người?.Nếu anh, chị và các bạn còn thắc mắc về vấn đề này hay cần được giải đáp thêm những vấn đề có liên quan, hãy nhấc máy và gọi ngay đến đường dây nóng 1900.6174 được Luật Thiên Mã tư vấn miễn phí và nhanh chóng và kịp thời nhất!
