Giao dịch quyền sử dụng đất. Hình thức của giao dịch về quyền sử dụng đất?

Giao dịch quyền sử dụng đất là gì? Ở Việt Nam hiện nay, pháp luật về Đất đai không cho phép giao dịch đối với đất, mà chúng ta chỉ được giao dịch với quyền sử dụng đất. Vì vậy, quyền sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với chủ thể sử dụng đất và sự phát triển của thị trường bất động sản. Hôm nay, Luật Thiên Mã xin chia sẻ một số vấn đề pháp lý về giao dịch trong quyền sử dụng đất. Nếu quý khách hàng cần trao đổi thêm thông tin, hãy gọi đến số máy 1900. 6174.

>>> Giao dịch mua bán quyền sử dụng đất là gì? Gọi ngay 19006174 để được luật sư tư vấn trực tiếp

Giao dịch mua bán quyền sử dụng đất là gì?

Theo Khoản 4 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP giao dịch mua bán quyền sử dụng đất là trường hợp các bên thực hiện việc các công việc như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp bạn vẫn còn đang gặp thắc mắc về giao dịch mua bán quyền sử dụng đất là gì, vui lòng gọi cho Luật Thiên Mã qua số 1900. 6174.

>>> Giao dịch mua bán quyền sử dụng đất là gì? Gọi ngay 19006174 để được luật sư tư vấn trực tiếp

Hình thức của giao dịch về quyền sử dụng đất? (tình huống)

Phần trả lời của Luật sư:

Chào anh Thắng, cảm ơn anh đã tin tưởng Luật Thiên Mã và chia sẻ những khó khăn về vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai. Sau đây chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc của anh về hình thức của giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:

Theo quy định tại khoản 3 Điều Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực ở cơ quan có thẩm quyền. Trong hợp đồng phải có chữ ký của các đối tượng theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể:

– Các văn bản giao dịch quyền sử dụng đất phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền ký tên.

– Ngoại trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư thì các văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự,.

Như vậy, với những thông tin mà chúng tôi chia sẻ về hình thức của giao dịch về quyền sử dụng đất, mong rằng anh Thắng có thể thực hiện công việc một cách thuận lợi. Nếu có vấn đề gì bất cập, anh vui lòng liên tổng đài 1900. 6174 nhé.

>>Hình thức của giao dịch về quyền sử dụng đất? Gọi ngay 19006174 để được luật sư tư vấn trực tiếp

Giao dịch quyền sử dụng đất có chủ thể theo quy định của pháp luật như thế nào?

Đối với bên tiến hành giao dịch

Bên tiến hành giao dịch phải đáp ứng các điều kiện sau để có thể giao dịch quyền sử dụng đất: 

* Là chủ thể sử dụng đất

Trước hết, để có quyền giao dịch, bên tiến hành giao dịch bắt buộc phải là chủ thể quyền sử dụng đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xác nhận thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, khi quy định về thời điểm và điều kiện và tiến hành giao dịch, Luật Đất đai buộc bên tiến hành phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Trong một số trường hợp nhất định, Luật Đất đai vẫn cho phép chủ thể không phải người quyền sử dụng đất được phép tiến hành giao dịch.

Cụ thể đó là: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế (tuy nhiên, trừ hai trường hợp là chuyển đổi và để thừa kế). 

Nếu cho thuê lại đất trả tiền thuê lại đất hàng năm thì có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất; ở VN người không có quyền sử dụng đất nhưng được tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì có quyền tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này thì không được cấp Giấy chứng nhận vì bên thực hiện giao dịch không phải là người sử dụng đất.

Do đó, các đối tượng này có quyền thực hiện giao dịch khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, trừ trường hợp bên thuê lại đất mà chủ đầu tư đầu tư hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Trong những trường hợp mà Luật Thiên Mã vừa nêu, bên giao dịch chỉ cần cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên tặng cho (đối với trường hợp tặng cho), giấy chứng nhận quyền thừa kế (đối với trường hợp nhận thừa kế).

Trong các trường hợp khác, người không phải là người sử dụng đất chỉ được giao dịch khi được chủ sở hữu cho phép.

>>> Xem thêm: Giấy ủy quyền sử dụng đất là gì? Mẫu giấy ủy quyền mới nhất

* Không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch

Theo quy định của “Luật Đất đai” thì các đối tượng được phép giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm: Hộ gia đình (HGĐ), cá nhân trong nước, tổ chức kinh tế (TCKT), tổ chức sự nghiệp công lập tự có vốn tự có, người VN định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Khi những chủ thể này sử dụng đất thì có quyền thực hiện các giao dịch dưới các hình thức: đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì không được miễn tiền sử dụng đất, trừ các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất.

Dự án nhà ở thương mại; cho thuê đất theo hình thức thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và không được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp được miễn tiền thuê đất để thực hiện dự án kinh doanh nhà ở; tiền thuê đất đã trả tiền trong nhiều năm, thời gian Trả tiền thuê còn lại ít nhất 5 năm, công nhận quyền sử dụng đất, như giao đất, thu tiền sử dụng đất, không được miễn tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Những chủ thể thuê lại đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì phải trả tiền thuê đất một lần và bên cho thuê lại phải sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. 

Trong trường hợp bên cho thuê lại trả tiền thuê đất hàng năm thì bên thuê lại ngoài điều kiện phải trả tiền thuê một lần còn phải đáp ứng điều kiện: thuê lại đất trước ngày 01/7/2014 (trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực) và bên cho thuê lại (chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong các khu vực này) đã nộp đủ tiền thuê đất cho nhà nước.

Các chủ thể nêu trên có quyền giao dịch quyền thông qua các hình thức: chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê (cho thuê lại), thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đối với giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất được hình thành do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp VN mà bên VN chiếm tỉ lệ cổ phần chi phối hay thuê lại quyền sử dụng đất và trả tiền thuê lại một lần cho cả thời gian thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 

Người VN định cư ở nước ngoài có quyền tặng cho trong các trường hợp được Nhà nước giao đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê lại quyền sử dụng đất của chủ đầu tư kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Đối với giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất, chỉ có HGĐ, cá nhân trong nước mới có quyền này. 

Giao dịch thừa kế, đương nhiên, chỉ có cá nhân (cá nhân trong nước, cá nhân là người VN định cư ở nước ngoài) mới có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển đổi chỉ áp dụng cho chủ thể sử dụng đất là HGĐ, cá nhân trong nước sử dụng đất theo, trừ trường hợp các đối tượng này sử dụng đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước.

Bằng phương pháp loại trừ, có thể nhận thấy, các chủ thể sử dụng đất không có quyền giao dịch quyền sử dụng đất là các chủ thể sử dụng đất theo các hình thức: thuê đất trả tiền hàng năm; thuê đất trả tiền nhiều năm mà tiền đã trả cho thời hạn thuê còn lại ít hơn 5 năm; giao đất không thu tiền sử dụng đất;

Công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất, trừ HGĐ, cá nhân trong nước; giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn tiền sử dụng đất, trừ HGĐ, cá nhân trong nước và chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở. 

Theo khoản 4 Điều 174 và khoản 4 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 thì với giao dịch tặng cho, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài không có quyền tặng khi quyền sử dụng đất được hình thành do thuê đất của Nhà nước,  ngay cả khi đã trả tiền thuê đất một lần và không được miễn tiền thuê đất. 

Riêng đối với doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh không có quyền tặng cho ngay cả khi quyền sử dụng đất có được do Nhà nước giao đất có thu tiền và không được miễn tiền sử dụng đất.

* Không bị hạn chế năng lực hành vi

Để tiến hành giao dịch quyền sử dụng đất, bên tiến hành giao dịch ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên, cần phải không bị hạn chế quyền định đoạt. Quyền định đoạt của bên tiến hành giao dịch bị hạn chế trong các trường hợp do pháp luật quy định hoặc (và) do thỏa thuận. 

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 188, Điều 192, Điều 194 Luật Đất đai, các trường hợp bị hạn chế quyền định đoạt bao gồm: các chủ thể bị kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án; HGĐ, cá nhân sử dụng đất trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, rừng phòng hộ;

HGĐ, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước; bên tiến hành giao dịch là chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Ngoài trường hợp này, tuy Luật Đất đai không đề cập đến, nhưng thực tiễn Luật Thiên Mã nhận thấy, chủ thể sử dụng đất còn bị hạn chế quyền định đoạt theo quy định chung của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật liên quan.

Đó là trong trường hợp quyền sử dụng đất bị thế chấp, mà không có thỏa thuận về việc chuyển quyền hoặc các bên có thỏa thuận về việc không được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.

>>> Giao dịch quyền sử dụng đất có chủ thể theo quy định của pháp luật như thế nào? Gọi ngay 19006174 để được luật sư tư vấn miễn phí

Bên tham gia giao dịch

Bên tham gia giao dịch phải đáp ứng các điều kiện sau để có thể giao dịch quyền sử dụng đất: 

* Phải là chủ thể được phép tham gia giao dịch

Căn cứ Điều 169 Luật Đất đai 2013, chủ thể được phép tham gia vào giao dịch gồm: HGĐ, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, TCKT, người VN định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. 

Tuy nhiên, trong các chủ thể này, chỉ có HGĐ, cá nhân trong nước có quyền tham gia vào giao dịch nhận chuyển đổi, nhưng không có quyền nhận góp vốn. Còn cộng đồng dân cư chỉ có quyền tham gia vào giao dịch tặng cho và thừa kế. 

Quyền nhận thế chấp sẽ chỉ áp dụng đối với tổ chức tín dụng, TCKT và cá nhân trong nước. Và quyền nhận tặng cho không áp dụng cho TCKT.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở tại VN và người VN định cư ở nước ngoài đầu tư trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao sẽ không được quyền nhận tặng cho, quyền nhận thừa kế và quyền nhận chuyển nhượng

* Không thuộc trường hợp bị hạn chế quyền tham gia giao dịch

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì HGĐ, cá nhân trong nước chỉ có quyền tham gia vào giao dịch chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất phải nằm trong cùng xã, phường, thị trấn. 

Hộ gia đình, cá nhân trong nước không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, TCKT không có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa; HGĐ, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, TCKT không có quyền nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng QSDĐ trong các khu vực này. 

Trừ trường hợp đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở, người VN định cư ở nước ngoài sẽ có quyền nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở gắn liền với nhà ở.

Với những loại đất khác, các đối tượng này chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 

Tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng, cá nhân trong nước chỉ có quyền nhận thế chấp QSDĐ của HGĐ, cá nhân trong nước khác.

Người không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng dự án bất động sản không có quyền giao dịch QSDĐ trong dự án đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng, mà không gắn với các giao dịch nhà, công trình xây dựng, trừ trường hợp dự án được phép phân lô, bán nền.

Quý khách hàng cũng cần lưu ý rằng ngoài những điều kiện mà Luật Thiên Mã nêu trên, các bên cũng phải đủ điều kiện theo Bộ luật Dân sự vì đây là luật chung cho các quan hệ dân sự, bao gồm giao dịch quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Tư vấn tranh chấp đất đai trong gia đình – Giữa anh em, quyền thừa kế

Giao dịch quyền sử dụng đất cần điều kiện gì?

Phần trả lời của Luật sư:

Chào chị Vân, cảm ơn chị đã tin tưởng Luật Thiên Mã và chia sẻ những băn khoăn này. Sau đây chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc của chị điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

1. Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 186 Khoản 3 của Luật Đất đai và trường hợp thừa kế tại Điều 168 Khoản 1 của Luật Đất đai.
2. Đất không tranh chấp. Để xác định đất có tranh chấp hay không, người sử dụng đất làm đơn gửi Ủy ban nhân dân nơi có bất động sản đề nghị xác nhận đất không có tranh chấp với các hộ lân cận.
3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất không bị buộc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất đang có nhu cầu giao dịch.
4. Đất còn trong thời hạn sử dụng.

Ngoài những điều kiện Luật Thiên Mã liệt kê ở mục này, khi chị thực hiện giao dịch còn cần phải đảm bảo những điều kiện về chủ thể mà chúng tôi đã đề cập ở bên trên.

Như vậy mới đảm bảo đầy đủ các yếu tố cần thiết theo quy định của pháp luật, tránh những rủi ro hay tranh chấp sau này.

>>> Giao dịch quyền sử dụng đất cần điều kiện gì? Gọi ngay 19006174 để được luật sư tư vấn miễn phí

Giao dịch quyền sử dụng đất thực hiện theo thủ tục nào? (tình huống)

Phần trả lời của Luật sư:

Chào chị Hồng, cảm ơn chị đã tin tưởng Luật Thiên Mã và chia sẻ những băn khoăn này. Sau đây chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc của chị về thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

Bước 1: Chị và con gái cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất ở văn phòng công chứng. Các tài liệu kèm theo đó là bản sao các giấy tờ tùy thân; bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bản sao các giấy tờ khác có liên quan.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên. Chị cần phải có các loại giấy tờ sau: Hợp đồng chuyển nhượng; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy tờ tùy thân như chứng minh nhân dân/căn cước công dân,  sổ hộ khẩu;… Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Trên cơ sở những hồ sơ mà chị cung cấp, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính cho chị.

Bước 4: Chị cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính xong, văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho con gái của chị.

+ Các khoản phí, thuế chị hoặc con gái phải nộp:

•  Lệ phí trước bạ = 0.5% x  giá do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định.
• Thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Bên cạnh đó, chị hoặc con gái phải nộp thêm lệ phí địa chính, phí đo vẽ hiện trạng đất.

>>>Xem thêm: Hòa giải tranh chấp đất đai có bắt buộc hòa giải không?

Đây là toàn bộ tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của chị Hồng. Nếu chị còn chưa rõ ở bước nào, hãy liên hệ đến số hotline 1900 6174 để được đội ngũ tư vấn của Luật Thiên Mã kịp thời giải đáp nhé.

Với những chủ đề xoay quanh vấn đề về Giao dịch quyền sử dụng đất mà Luật Thiên Mã chia sẻ, hy vọng sẽ nhận được sự ủng hộ của quý độc giả. Nếu có vấn đề pháp lý nào cần được tư vấn, vui lòng liên lạc với chúng tôi qua số điện thoại 1900 6174.