Định giá đất là gì? Các phương pháp định giá hiện nay?

 

Định giá đất là một vấn đề khá quan trọng và nhạy cảm. Việc xác định giá trị của một mảnh đất không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan mà còn có tác động đáng kể đến sự phát triển kinh tế và xã hội. Hãy để đội ngũ chuyên nghiệp của Luật Thiên Mã sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích về vấn đề trên thông qua bài viết dưới đây. Trường hợp có nhu cầu cần được các Luật sư tư vấn khẩn cấp, hãy nhấc máy gọi đến đường dây nóng 1900.6174 để được hỗ trợ nhanh chóng nhất!

>>> Liên hệ luật sư tư vấn các phương pháp để định giá các loại đất hiện nay? Gọi ngay: 1900.6174

Trả lời:

Chào anh Trung, đầu tiên đội ngũ luật sư của chúng tôi chân thành cảm ơn anh đã lựa chọn tin tưởng gửi thắc mắc đến cho chúng tôi. Để trả lời cho câu hỏi của anh chúng tôi xin gửi đến thông qua các thông tin sau:

Định giá đất là gì?

Hiện nay, trong lĩnh vực đất đai, vẫn chưa có quy định cụ thể về khái niệm và phương pháp định giá đất trong các văn bản pháp luật liên quan. Tuy nhiên, dựa trên tính chất và mục đích của quá trình này, chúng ta có thể hiểu định giá là việc sử dụng các phương pháp cụ thể để xác định giá trị của một mảnh đất (hay giá đất) trên một đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể.

Trong quá trình định giá, cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Phải dựa trên mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.
• Phải xem xét thời hạn sử dụng đất.
• Giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường đối với loại đất có cùng mục đích sử dụng đã được chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong các khu vực có đấu giá hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
• Các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau phải có mức giá như nhau cùng một thời điểm.

(Tuân thủ theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013)

Việc định giá đất đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực pháp luật liên quan đến đất đai. Mặc dù chưa có quy định cụ thể về định giá trong các văn bản pháp luật, nhưng các nguyên tắc đã được đề ra nhằm đảm bảo tính công bằng và phù hợp với thực tế của thị trường.

>>> Xem thêm: Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp như thế nào?

Định giá đất nhằm mục đích gì?

Việc định giá đất đóng vai trò quan trọng và phân loại theo nhiều mục đích khác nhau trong lĩnh vực pháp luật. Thường sẽ gặp trong các mục đích như:

• Để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất (NSDĐ): Giúp xác định nghĩa vụ tài chính của NSDĐ đối với Nhà nước, bởi vì quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của Nhà nước.
• Trong việc bồi thường giải tỏa: Khi thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, giao thông hay công trình công cộng, làm cơ sở cho việc bồi thường cho các chủ sở hữu mất đất.
• Cho mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Làm cơ sở để đặt mức giá bán quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng trên thị trường. Các đơn vị tư vấn định giá đất có thể được sử dụng để đưa ra quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mức giá phù hợp.
• Trong quá trình chuyển đổi quyền sử dụng đất: Được áp dụng trong các trường hợp như cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, góp vốn hợp tác kinh doanh, hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể.
• Để thế chấp vay vốn: Việc định giá là cần thiết khi khách hàng cần thế chấp tài sản đất để vay vốn kinh doanh. Ngân hàng yêu cầu định giá để đảm bảo an toàn trong trường hợp khách hàng không thể thanh toán nợ.
• Trong lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán: Đối với báo cáo tài chính và kê khai thuế hàng năm, định giá đất là cần thiết để xác định giá trị tài sản doanh nghiệp, bao gồm cả quyền sử dụng đất.

Việc định giá trong các mục đích trên giúp đảm bảo tính chính xác và công bằng, đồng thời phục vụ cho việc quản lý, giao dịch và quyết toán trong lĩnh vực pháp luật liên quan đến đất đai.

>>> Chuyên viên tư vấn miễn phí mục đích của việc định giá? Gọi ngay: 1900.6174

Định giá đất theo nguyên tắc nào?

Trong lĩnh vực pháp luật liên quan đến đất đai, việc định giá là một quy trình quan trọng để xác định giá trị của mảnh đất. Điều này đòi hỏi tuân thủ các nguyên tắc cụ thể nhằm đảm bảo tính công bằng và chính xác trong quá trình định giá. 

• Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá: Việc định giá đất phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất đã được pháp luật quy định. Điều này đảm bảo rằng giá trị được xác định phản ánh đúng mục đích và tính chất sử dụng của đất.
• Theo thời hạn sử dụng đất: Định giá cần xem xét thời hạn sử dụng của đất để phản ánh tác động của yếu tố thời gian đến giá trị. Những mảnh đất có thời hạn sử dụng ngắn hơn có thể có giá trị thấp hơn so với những mảnh đất có thời hạn sử dụng dài hơn.
• Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường: Định giá nên căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất tương đồng với cùng mục đích sử dụng. Giá trị định giá cũng có thể dựa trên giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong các khu vực có quy định đấu giá, hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất.
• Đảm bảo giá cả công bằng giữa các thửa đất liền kề: Các thửa đất có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau trong cùng thời điểm nên có mức giá như nhau. Điều này đảm bảo tính công bằng giữa các chủ sở hữu và người sử dụng đất.

Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc quy định phương pháp định giá. Bằng cách xác định những quy định rõ ràng và khung pháp lý liên quan, chính phủ tạo điều kiện cho việc thực hiện quá trình định giá đất một cách đồng nhất và minh bạch. Điều này đảm bảo sự công bằng và đáng tin cậy trong việc xác định giá trị của đất và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch và quyết toán liên quan đến đất đai.

>>> Định giá theo những nguyên tắc nào? Gọi ngay: 1900.6174

Định giá đất có những phương pháp nào theo pháp luật đất đai

Định giá đất tuy có nhiều mục đích khác nhau nhưng về phương pháp sẽ theo những phương pháp được pháp luật đề ra. Theo quy định của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, có năm phương pháp định giá được sử dụng như sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp này định giá bằng cách so sánh và phân tích giá trị các thửa đất tương tự với các yếu tố như mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng, diện tích, hình thể, và tính pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng hoặc giá trị từ việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường.

Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này áp dụng cho các thửa đất có tài sản gắn liền và định giá bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền ra khỏi tổng giá trị bất động sản, bao gồm cả giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền.

Phương pháp thu nhập: Phương pháp này định giá dựa trên mức thu nhập ròng trung bình hàng năm thu được từ một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm trung bình một năm tính đến thời điểm định giá. Lãi suất này được tính dựa trên tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước với mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thặng dư: Phương pháp này được áp dụng cho các thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng, hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sử dụng một cách tối đa và tốt nhất. Phương pháp này định giá bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Phương pháp này sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành để định giá.

Từ những phương pháp trên, quá trình định giá đất sẽ được diễn ra thuận lợi và dễ dàng đồng thời đảm bảo tính minh bạch và công khai cho các đối tượng thực hiện.

>>> Xem thêm: Bồi thường đất không thỏa đáng theo quy định Luật Đất đai 2013?

Điều kiện áp dụng để định giá là gì?

Là một quy trình pháp lý được pháp luật quy định rõ ràng vì vậy để thực hiện được quá trình này phải được đáp ứng theo khoản 2 của Điều 5 trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP:

• Phương pháp so sánh trực tiếp áp dụng khi trên thị trường có sẵn các thửa đất so sánh đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Phương pháp chiết trừ áp dụng khi có đủ dữ liệu về giá trị của các bất động sản (bao gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá, đã được chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
• Phương pháp thu nhập áp dụng để định giá đất khi có khả năng xác định các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.
• Phương pháp thặng dư áp dụng khi đối tượng định giá là thửa đất có tiềm năng phát triển thông qua thay đổi quy hoạch hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và có thể xác định tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho các trường hợp được quy định tại khoản 2 của Điều 18 trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Khi đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, mảnh đất sẽ được định giá theo các phương pháp đã được luật pháp hiện hành quy định cụ thể và hoàn thành thủ tục định giá.

>>> Điều kiện áp dụng để định giá là gì? Gọi ngay: 1900.6174

Vai trò của định giá là gì?

Việc xác định giá trị của một mảnh đất thông qua quy trình, quy định cụ thể mang lại tính công bằng và minh bạch trong quá trình mua bán và các công việc liên quan. Vì vậy mà định giá đất có nhiều vai trò quan trọng, cụ thể:

Đối với cá nhân: Cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không luôn có đầy đủ thông tin và hiểu biết về giá trị thị trường của đất đai. Điều này có thể khiến họ gặp rủi ro và thiệt hại nếu quyết định của họ không phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất. Để đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong thị trường bất động sản, vai trò của các nhà định giá là quan trọng. Sự giúp đỡ và tư vấn từ những chuyên gia định giá sẽ giúp các cá nhân tham gia thị trường tránh thiệt hại trong các giao dịch chuyển nhượng, trao đổi, thừa kế, thế chấp và nhận được ước lượng giá trị thị trường chính xác.

Đối với Nhà nước: Xác định giá đóng vai trò quan trọng trong quản lý đất đai của Nhà nước. Quản lý hành chính về thửa đất chỉ tập trung vào khía cạnh về quyền sở hữu và quyền sử dụng, trong khi quản lý giá trị của thửa đất là một phần quan trọng khác. Việc định giá phản ánh chính xác giá trị thị trường có tác động lớn đến nguồn thu của Nhà nước và đảm bảo sự công bằng xã hội. Đồng thời, việc định giá chính xác bất động sản, đặc biệt là đất đai, cũng sẽ thúc đẩy phân bổ đất đai một cách hợp lý và hiệu quả như một nguồn tài nguyên xã hội.

Ngoài ra, Nhà nước thường có nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế và xã hội, dẫn đến việc thu hồi đất. Trong trường hợp này, định gía trở nên cực kỳ cần thiết để xác định tiền bồi thường và hỗ trợ cho những người bị thu hồi đất.

Việc xác định giá trị đất không chỉ dựa trên các yếu tố kinh tế mà còn phải xem xét đến các yếu tố xã hội, môi trường và pháp lý. Để đảm bảo sự công bằng và bền vững trong quá trình định giá, việc áp dụng các quy định pháp luật và các phương pháp định giá phù hợp là cần thiết.

>>> Liên hệ luật sư tư vấn các phương pháp để định giá các loại đất hiện nay? Gọi ngay: 1900.6174

Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết trên đây, quý bạn đọc có thể liên hệ qua tổng đài 1900.6174 để được đội ngũ Luật sư Luật Thiên Mã với chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực pháp luật dân sự giải đáp nhanh chóng nhất!