action_echbay_call_shortcode for_shortcode is empty!

Điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất và 1 số các hình thức giao dịch sở hữu

Điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất là gì? Ngay trong bài viết này, đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm của Luật Thiên Mã giải đáp chính xác, chi tiết về những vấn đề trên. Trong trường hợp cần tư vấn khẩn cấp, hãy gọi ngay cho chúng tôi qua hotline 1900.6174 để được hỗ trợ kịp thời nhất!

 

Điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất là gì? Gọi ngay 19006174 để được luật sư tư vấn miễn phí

 

Chị Hoa – Vĩnh Long gửi đến Luật Thiên Mã câu hỏi với thắc mắc như sau:

Thưa Luật sư, hiện tại tôi có một khoản tiền nhàn rỗi nên có ý định đầu tư vào bất động sản. Luật sư cho tôi hỏi các giao dịch về quyền sử dụng đất gồm những giao dịch nào và điều kiện để thực hiện các giao dịch đó là gì. Mong nhận được tư vấn chi tiết từ luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn! 

Chào chị, cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới tổng đài tư vấn của Luật Thiên Mã chúng tôi. Sau đây chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc của chị về vấn đề trên cụ thể như sau:

>> Xem thêm: Giấy ủy quyền sử dụng đất là gì? Mẫu giấy ủy quyền mới nhất

Giao dịch quyền sử dụng đất là gì?

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu có toàn dân, do Nhà nước đại diện sở hữu. Nhà nước đại diện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Do đó có thể nói các chủ thể này chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu đất đai.

dieu-kien-giao-dich-quyen-su-dung-dat-4

Giao dịch quyền sử dụng đất là một thỏa thuận hoặc là một hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với quyền sử dụng đất. Các loại hình giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật bao gồm: chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn, thế chấp, cho thuê, thừa kế.

>> Giao dịch quyền sử dụng đất là gì? Gọi ngay 19006174 để được luật sư tư vấn trực tiếp

Điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất

Theo Luật đất đai 2013 giao dịch quyền sử dụng đất là một giao dịch có điều kiện. Các chủ thể được quyền giao dịch quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

>> Xem thêm: Những điều cần biết về quyền sử dụng đất của hợp tác xã

Điều kiện 1 – Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý ghi nhận mối quan hệ đất đai giữa nhà nước và người sử dụng đất, từ đó nhà nước xác nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng liên quan đến việc sử dụng đất. Giấy chứng nhận có giá trị sau khi đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều kiện 2 – Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế nhà nước được cơ quan có thẩm quyền sử dụng để bảo đảm thi hành án trong trường hợp người bị kết án buộc phải  nộp tiền phạt nhưng không thực hiện mặc dù có đủ khả năng tài chính. Trong số  tài sản bị kê biên Quyền sử dụng đất với tư cách là một loại tài sản đặc biệt cũng có thể được áp dụng biện pháp này. 

Sau khi bị kê biên quyền sử dụng đất, thửa đất đó có thể tạm thời được chuyển giao cho các chủ thể có quyền quản lý hợp pháp, nhưng với các quyền hạn chế theo Luật Thi hành án dân sự: Nếu là tạm thời phải quyền chiếm hữu theo Luật Thi hành án dân sự thì người được tạm chuyển quyền sử dụng không được thay đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, tặng cho vốn bằng quyền sử dụng đất. 

Do đó, nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì trên thực tế, chủ sở hữu quyền sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích, nhưng không thể thực hiện  giao dịch.

Căn cứ vào bản án, quyết định  đã có hiệu lực pháp luật của tòa án, cơ quan có thẩm quyền đối với người đó để xác định có kê biên quyền sử dụng đất hay không.

dieu-kien-giao-dich-quyen-su-dung-dat-3

Điều kiện 3 – Đất không phải là đất đang xảy ra tranh chấp

Tranh chấp có nghĩa là  bất đồng, mâu thuẫn hoặc xung đột,… Theo Luật đất đai 2013 tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc các bên tham gia quan hệ đất đai đó.  

Tranh chấp đất đai có thể phân loại theo tính chất: tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Khi đó, không thể xác định ai là người dùng hợp pháp hoặc có quyền gì đối với thửa đất đó.

Đất có tranh chấp mà được chuyển quyền sử dụng thì sau khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp ban hành bản án, quyết định cuối cùng thì các bên, đặc biệt là người thứ ba nhận chuyển quyền sử dụng sẽ bị ảnh hưởng quyền lợi rất nhiều.

Do đó, chỉ có thể thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng nếu không có tranh chấp về đất đai, tức là.đã xác định được chủ sở hữu quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất. Nó tạo thuận lợi cho việc quản lý đất đai, bảo vệ tốt hơn quyền của người sử dụng đất  và tránh  các tranh chấp khác.

>> Xem thêm: Đất nông nghiệp có được xây nhà tạm không? – Luật đất đai 2013

Điều kiện 4 – Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất

Chỉ khi  đất còn thời hạn sử dụng, quan hệ đất đai giữa nhà nước và người sử dụng có giấy chứng nhận hợp lệ thì người sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. 

 Khi nhận định đất còn  sử dụng hay không, cơ quan có thẩm quyền dựa vào quyết định cho giao đất, cho thuê đất hoặc dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu các tài liệu được đề cập bị mất, chúng ta có thể  được tìm trong hồ sơ địa chính lưu tại Uỷ ban nhân dân  địa phương.

Trên đây là thông tin về điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất do đội ngũ tư vấn của Luật Thiên Mã cập nhật. Nếu có vấn đề nào cần hỗ trợ thì hãy gọi điện đến số hotline 1900. 6174 để nhận được sự tư vấn chi tiết.

>>> Điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất. Gọi ngay 19006174 để được luật sư tư vấn miễn phí

Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013

Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 gồm: chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, góp vốn, thế chấp, cho thuê, thừa kế.

  • Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng  xã, phường, thị trấn để tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
  • Quyền chuyển đổi xuất phát từ việc hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp phân tán ở nhiều nơi trên địa bàn xã phường gây khó khăn cho  hoạt động sản xuất nông nghiệp.
  • Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Một  cách để chuyển quyền sử dụng đất hiện nay là mua đất, tức là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đây là hình thức phổ biến nhất của  chuyển quyền sử dụng đất đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. 
  • Nhận thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ ​​người chết sang người còn sống. Thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc của người để lại di sản hoặc thừa kế quyền sử dụng đất theo pháp luật. 
  • Tặng cho quyền sử dụng: Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất  theo ý chí của người sử dụng đất trong thời hạn chung sống của các bên.
  • Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Nhận phần vốn góp dưới hình thức quyền sử dụng đất là hình thức công ty nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ​​tổ chức hoặc cá nhân khi thành lập công ty.

Trên đây là thông tin về các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất do đội ngũ tư vấn của Luật Thiên Mã cập nhật. Nếu có vấn đề nào cần hỗ trợ thì hãy gọi điện đến số hotline 1900. 6174 để nhận được sự tư vấn chi tiết.

>> Các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013. Gọi ngay 19006174 để được tư vấn trực tiếp

Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai  2013 là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, người được nhận chuyển giao quyền sử đất từ người sử dụng đất khác do thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất. 

dieu-kien-giao-dich-quyen-su-dung-dat-3

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 bên chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là bên tiến hành giao dịch) và bên nhận chuyển đổi, bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho, bên nhận thừa kế, bên nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là bên tham gia giao dịch) chỉ có thể giao dịch khi đáp ứng các điều kiện sau:

  • Phải là chủ thể có quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định pháp luật đất đai): Về cơ bản, điều kiện để có được quyền giao dịch quyền sử dụng đất là người thực hiện giao dịch trước hết phải là người có quyền sử dụng đất.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải xác nhận tư cách chủ thể thực hiện giao dịch bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi quy định về điều kiện của giao dịch quyền sử dụng đất, Luật Đất đai bắt buộc người thực hiện giao dịch phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

  • Phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch: Sử dụng phương pháp loại trừ, có thể lập luận rằng những người sử dụng đất không có quyền mua bán quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai là những người sử dụng đất dưới các hình thức như: thuê đất thu tiền hàng năm; tiền thuê đất được thanh toán trong nhiều năm, nhưng số tiền phải trả còn lại dưới 5 năm; giao đất không thu tiền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước;  giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được miễn tiền sử dụng đất, trừ hộ gia đình, cá nhân trong nước và chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở.

Trong giao dịch tặng cho, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền tặng cho nếu quyền sử dụng đất được tạo lập từ việc Nhà nước cho thuê đất, kể cả khi đã trả tiền thuê đất một lần và không được miễn tiền thuê đất. Đặc biệt, công ty, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh không có quyền tặng cho, kể cả khi đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất có thu tiền và không được miễn tiền sử dụng đất.

  • Bên tiến hành giao dịch không bị hạn chế quyền định đoạt

Để thực hiện quyền sử dụng đất, người thực hiện giao dịch ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên còn phải không bị hạn chế quyền giao dịch Quyền giao dịch của bên tiến hành bị hạn chế trong các trường hợp do pháp luật quy định hoặc do sự thỏa thuận. 

Ngoài trường hợp này, mặc dù Luật Đất đai không đề cập thêm nhưng thực tiễn cho thấy quyền định đoạt của người sử dụng đất vẫn bị hạn chế bởi các quy định chung của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật có liên quan ví dụ như việc thế chấp quyền sử dụng đất mà không có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc các bên đã thỏa thuận không cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.

>> Chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất. Gọi ngay 19006174 để được tư vấn miễn phí bởi luật sư

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế nhà nước được cơ quan có thẩm quyền sử dụng để bảo đảm thi hành án trong trường hợp người bị kết án buộc phải  nộp tiền phạt nhưng không thực hiện mặc dù có đủ khả năng tài chính. Trong số  tài sản bị kê biên Quyền sử dụng đất với tư cách là một loại tài sản đặc biệt cũng có thể được áp dụng biện pháp này. 

Sau khi bị kê biên quyền sử dụng đất, thửa đất đó có thể tạm thời được chuyển giao cho các chủ thể có quyền quản lý hợp pháp, nhưng với các quyền hạn chế theo Luật Thi hành án dân sự: Nếu là tạm thời phải quyền chiếm hữu theo Luật Thi hành án dân sự thì người được tạm chuyển quyền sử dụng không được thay đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, tặng cho vốn bằng quyền sử dụng đất. 

Do đó, nếu quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì trên thực tế, chủ sở hữu quyền sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích, nhưng không thể thực hiện  giao dịch.

Căn cứ vào bản án, quyết định  đã có hiệu lực pháp luật của tòa án, cơ quan có thẩm quyền đối với người đó để xác định có kê biên quyền sử dụng đất hay không.

>> Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Gọi ngay 19006174 để được tư vấn trực tiếp

Thời hạn sử dụng đất là gì?

Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất có quyền quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, nhận tặng cho hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ​​người khác để sử dụng đất. 

Khái niệm thời hạn sử dụng đất được xác định theo loại đất: đất sử dụng ổn định lâu dài; đất sử dụng có thời hạn; thời hạn sử dụng đất khi thay đổi mục đích sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất kể từ khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.

>> Thời hạn sử dụng đất là gì? Gọi ngay 19006174 để được luật sư tư vấn miễn phí

Trên đây là toàn bộ thông tin trả lời thắc mắc của chị Hoa về vấn đề điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất gửi tới Luật Thiên Mã. Nếu có bất kỳ vấn đề nào cần hỗ trợ thì hãy gọi điện đến số hotline 1900. 6174 để nhận được sự tư vấn chi tiết.

Mọi vướng mắc pháp lý mà bạn gặp phải, đừng ngần ngại mà hãy gọi ngay đến số máy 1900. 6174. Đội ngũ tư vấn của Luật Thiên Mã luôn sẵn sàng phục vụ khách hàng.

Gọi ngay: 1900.6174 - Để gặp luật sư tư vấn 24/7