Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư được quy định như thế nào?

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư được hiểu như thế nào? Thế nào là đất xen kẽ? Pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này. Bài viết dưới đây  Luật Thiên Mã sẽ cung cấp đầy đủ đến bạn những thông tin đến cho bạn để hiểu rõ hơn. Mọi vướng mắc liên quan đến vấn đề trên, vui lòng liên hệ qua đường dây nóng 1900.6174 để được hỗ trợ!

>>> Tư vấn về đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư theo quy định mới nhất, liên hệ ngay 1900.6174

 

Luật sư tư vấn như sau:

Chào anh Thái, cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi của anh đến với đội ngũ Luật Thiên Mã. Căn cứ theo những nội dung thông tin mà anh đã trình bày trên, chúng tôi xin đưa ra những giải đáp cụ thể như sau:

Đất xen kẽ là gì?

Theo quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất có từng loại đất cụ thể tuy nhiên không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẽ.

Mặc dù pháp luật không quy định nhưng trên thực tế thuật ngữ “đất xen kẽ” (hay còn gọi là đất xen kẹt) được sử dụng khá phổ biến tại khu vực đô thị, nhất là những thành phố lớn.

Thông qua thực tiễn, đất xen kẽ chủ yếu được hiểu đây là đất nông nghiệp nằm ở trong khu dân cư (xen lẫn cùng với đất ở) hoặc diện tích đất còn dư sau đã quy hoạch.

Đặc điểm của loại đất xen kẽ là nằm giữa khu dân cư cho nên thửa đất thường có diện tích không lớn. Đất xen kẹt trên thực tế chủ yếu là đất trồng cây hàng năm khác, đất vườn, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.

Tóm lại, đất xen kẽ là cách gọi phổ biến của người dân, có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị và thông thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 của Luật Đất đai 2013, đất xen kẽ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: 

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.

– Đất này không vi phạm pháp luật về đất đai.

– Đất được UBND cấp xã xác nhận đây là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết về xây dựng đô thị đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nơi đã có quy hoạch.

>>> Xem thêm: Đất nông nghiệp lên đất trồng cây lâu năm có được không?

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư chuyển đổi thành đất ở cần điều kiện gì?

Đất xen kẽ nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau khi quy hoạch. Những loại đất này thường không có sổ đỏ, khi chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Bởi vì nằm xen kẽ trong các khu dân cư nên diện tích của những mảnh đất nông nghiệp này thường không lớn, chỉ khoảng từ 30m2 – 50m2. 

Đất nông nghiệp xen kẽ gồm có 3 loại, đó là: 

• Đất vườn, đất ao liền kề với đất ở
• Đất vườn, đất ao xen kẽ trong khu dân cư
• Đất nông nghiệp được giao nằm xen kẽ trong khu dân cư.

Điều kiện để thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẽ thành đất ở: Căn cứ theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất phi nông nghiệp) cần phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định tại Điều 52 Luật đất đai, cụ thể:

– Kế hoạch về sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nhu cầu về sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, xin thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Người sử dụng đất phải nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm phải tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định về nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Sau đó, Cơ quan tài nguyên và môi trường trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép việc chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.

Trong trường hợp nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải tiến hành thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Sau khi đã nắm được kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận, huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cần phải nộp hồ sơ  đến cơ quan tài nguyên và môi trường để xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hồ sơ xin phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: 

• Đơn xin phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất
• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu đơn tuân theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

>>> Chuyển đổi thành đất ở cần những điều kiện gì? Gọi ngay: 1900.6174

Quy định mới về chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư

Điều kiện để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định tại Điều 52 Luật đất đai, cụ thể:

– Kế hoạch về sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Nhu cầu về sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, xin thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai năm quy định về các trường hợp khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền:

>>> Xem thêm: Xử lý lấn chiếm đất đai về mặt dân sự theo quy trình nào?

– Các trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản,  đất trồng rừng, đất làm muối
• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm
• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ sang sử dụng đất vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp
• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
• Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
• Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng nhằm vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển từ đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất như trên thì người sử dụng đất cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi đã được chuyển mục đích sử dụng đất.

>>> Đất nông nghiệp xen kẽ được pháp luật quy định như thế nào? Gọi ngay: 1900.6174

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư khi chuyển đổi cần hồ sơ gì?

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 6 của Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định gồm có:

– Người sử dụng đất phải nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư này

• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

– Hồ sơ được trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• Các giấy tờ quy định trên
• Biên bản xác minh thực địa
• Bản sao của bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không cần phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao của báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không cần phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và tại Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án cần phải trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư
• Văn bản về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không cần phải trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xét duyệt, cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không cần phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng nhằm vào mục đích thương mại, dịch vụ đối với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì theo quy định Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai cần phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

• Trích đo địa chính thửa đất hoặc Trích lục của bản đồ địa chính thửa đất
• Tờ trình kèm theo dự thảo của quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 được ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT 

>>> Chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẽ cần chuẩn bị hồ sơ gì? Gọi ngay: 1900.6174

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư  khi chuyển đổi cần làm theo thủ tục thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 69 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

– Người sử dụng đất phải nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

– Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm phải tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định về nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật. Sau đó, Cơ quan tài nguyên và môi trường trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép việc chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính. 

Trong trường hợp nếu nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải tiến hành thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

– Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

>>> Chuyển đổi đất nông nghiệp xen kẽ cần làm theo thủ tục như thế nào? Gọi ngay: 1900.6174

Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư có được làm sổ đỏ?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 của Luật Đất đai 2013, đất xen kẽ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây: 

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.

– Đất này không vi phạm pháp luật về đất đai.

– Đất được UBND cấp xã xác nhận đây là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nơi đã có quy hoạch.

>>> Tư vấn về đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư theo quy định mới nhất, liên hệ ngay 1900.6174

Trên đây là tư vấn của Luật Thiên Mã về đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư. Chúng tôi mong rằng bài viết trên đây sẽ đem đến cho các bạn những thông tin hữu ích về vấn đề này. Nếu có bất kỳ khó khăn hay thắc mắc nào, hãy liên hệ đến chung tôi qua số hotline 1900.6174 để được hỗ trợ.