Đất nông nghiệp và đất thổ cư khác nhau như thế nào?

Đất của đất nông nghiệp và đất thổ cư có phải là một không? Vậy thế nào là đất nông nghiệp, đất thổ cư? Có được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư không? Bài viết dưới đây của Luật Thiên Mã sẽ cung cấp đầy đủ đến bạn những thông tin đến cho bạn để hiểu rõ hơn. Mọi vướng mắc liên quan đến vấn đề trên, vui lòng liên hệ qua đường dây nóng 1900.6174 để được hỗ trợ!

>>> Tư vấn về đất nông nghiệp và đất thổ cư theo quy định mới nhất, liên hệ ngay 1900.6174

 

Luật sư tư vấn như sau:

Chào anh Thi, cảm ơn đã tin tưởng và gửi câu hỏi của anh đến với đội ngũ Tổng đài pháp luật. Căn cứ theo những nội dung thông tin mà anh đã trình bày trên, chúng tôi xin đưa ra những giải đáp cụ thể như sau:

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là đất được sử dụng nhằm vào mục đích để sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích để bảo vệ rừng, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất lâm nghiệp, đất sản xuất nông nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất nông nghiệp khác.

Căn cứ theo quy định tại Điều 10 của Luật Đất đai 2013 thì dựa vào mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 03 nhóm cụ thể đó là nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng gồm những loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng.

Trong đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm những loại đất dưới đây:

• Đất trồng cây hàng năm: gồm có đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác
• Đất trồng cây lâu năm
• Đất rừng sản xuất
• Đất rừng phòng hộ
• Đất rừng đặc dụng
• Đất nuôi trồng thủy sản
• Đất làm muối
• Đất nông nghiệp khác: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác nhằm để phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và những loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất chăn nuôi, trồng trọt, nuôi trồng thủy sản đáp ứng mục đích trong việc học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

>>> Xem thêm: Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư được quy định như thế nào?

Đất thổ cư là gì?

Đất thổ cư là một cách gọi của đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hay đây chính là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng nhằm phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận đó là đất thổ cư.

Như vậy có thể nói đất thổ cư chính là một cách gọi khác để chỉ đất ở.

Đất thổ cư có thể được chia làm 2 loại đó là:

• Đất thổ cư tại nông thôn (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ONT)
• Đất thổ cư tại đô thị (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ODT).

Đất thổ cư khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về cấp sổ đỏ của pháp luật thì đất thổ cư vẫn được cấp sổ đỏ bình thường. Các điều kiện cơ bản để được cấp sổ đỏ cho đất thổ cư đó là 

• Được giao đất, nhận chuyển nhượng đất theo đúng quy định của pháp luật,
• Đất được thực hiện theo đúng quy hoạch ở địa phương, sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc làm tài sản đảm bảo cho khoản vay,… 

Người dân khi đang sử dụng đất thổ cư có đầy đủ điều kiện mà vẫn chưa được cấp sổ đỏ thì có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu với đất để đảm bảo quyền lợi của mình, và khi mua đất thổ cư người mua cũng phải lưu ý về giấy tờ nhà đất để tránh những rủi ro sau này.

>>> Tìm hiểu thêm đất thổ cư là gì? Gọi ngay: 1900.6174

Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp

Giống nhau:

– Thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

– Trong một số trường hợp, khi tiến hành thực hiện chuyển mục đích sử dụng phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét.

Khác nhau:

Tiêu chí	Đất nông nghiệp	Đất thổ cư
Khái niệm	– Đất nông nghiệp được hiểu là loại đất chỉ được phép sử dụng nhằm vào mục đích sản xuất, làm nông nghiệp như trồng cây hoa màu, trồng cây lương thực thực phẩm, nuôi trồng thủy hải sản.  – Đất nông nghiệp không được phép xây dựng nhà ở, nếu muốn thì phải đăng ký chuyển mục đích sang đất thổ cư thì mới được phép.	– Đất thổ cư hay còn gọi là đất phi nông nghiệp là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, xây dựng các công trình xây dựng phục vụ cho đời sống xã hội. – Đất lên thổ cư tức là đất từ loại nông nghiệp canh tác lên thổ cư cho phép xây dựng nhà ở, xây dựng công trình.
Cơ sở hình thành	Căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp; giấy tờ về quyền sử dụng đất; quyết định việc giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.	Để được công nhận đó là đất thổ cư thì người sở hữu đất cần phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp theo quy định của luật đất đai.
Phân loại	Đất nông nghiệp được chia làm nhiều loại chẳng hạn như đất trồng cây hàng năm, đất rừng đặc dụng, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy hải sản.	Đất thổ cư được chia làm 2 loại đó là: + Đất ở tại nông thôn      + Đất ở tại đô thị Đất ao vườn nằm trong diện tích nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư thì vẫn được công nhận là đất thổ cư.
Đặc điểm	– Loại đất chỉ được phép sử dụng nhằm vào mục đích sản xuất, làm nông nghiệp như trồng cây hoa màu, nuôi trồng thủy hải sản, trồng cây lương thực thực phẩm. – Không được phép xây dựng nhà ở, nếu muốn thì phải đăng ký chuyển mục đích sang đất thổ cư mới được phép. – Đất nông nghiệp thường được sử dụng để nuôi trồng thủy hải sản hay trồng trọt chăn nuôi gia súc là phần lớn, đối với các vùng giáp ranh thành phố thì đất nông nghiệp sẽ dễ lên đất thổ cư hơn so với các tỉnh lẻ.	– Cho phép ở, cho phép xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho đời sống xã hội. – Đất đã lên thổ cư nếu chủ sở hữu không muốn xây nhà ở mà sử dụng đất để trồng cây hoa màu thì vẫn được phép mà không vi phạm luật. – Để được công nhận đây là đất thổ cư thì người sở hữu đất phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định của luật đất đai. – Với đất thổ cư sau khi đã phân lô đầy đủ diện tích thì người sử dụng đất hoàn toàn có thể tách thửa để làm sổ riêng cho từng mảnh, tuy nhiên khi đăng ký làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có đủ các giấy tờ cần thiết như tiền sử dụng đất (nguồn gốc mảnh đất trước đây), lệ phí trước bạ (khoản lệ phí khi đăng ký làm sổ đỏ).

>>> Tư vấn về đất nông nghiệp và đất thổ cư theo quy định mới nhất, liên hệ ngay 1900.6174

Đất nông nghiệp được chuyển thành đất thổ cư khi nào?

Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai năm quy định về các trường hợp khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền:

– Các trường hợp khi chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản,  đất trồng rừng, đất làm muối
• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm
• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ sang sử dụng đất vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp

• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
• Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
• Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
• Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng nhằm vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển từ đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

– Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất như trên thì người sử dụng đất cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi đã được chuyển mục đích sử dụng đất

>>> Đất nông nghiệp được chuyển thành đất thổ cư khi nào? Gọi ngay: 1900.6174

Quy trình, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư

Quy trình và thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư:

Hồ sơ gồm: 

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo mẫu
• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (bản chính hoặc bản sao có công chứng, chứng thực)

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường để xin xét duyệt chuyển mục đích. Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp nhận hồ sơ và xử lý trong vòng 15 ngày làm việc.

Bước 3: Trả kết quả. Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trả kết quả cho người đăng ký xét duyệt chuyển mục đích. Trong trường hợp, hồ sơ nếu không được duyệt thì phải thông báo rõ lý do để người xin chuyển mục đích đất biết và hoàn thiện cho những lần sau. Thông thường, khả năng để được duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn tùy thuộc vào kế hoạch sử dụng đất của từng quận/huyện

>>> Quy trình, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư? Gọi ngay: 1900.6174

Chi phí để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư

Khi thực hiện xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người làm đơn sẽ phải nộp phí. Theo quy định, khi được xét duyệt chuyển đổi mục đích, người xin duyệt phải nộp một khoản phí tương đương 50% số tiền chênh lệch giữa tổng số tiền đất ở và tổng số tiền của đất nông nghiệp theo giá tại thời điểm được xét duyệt.

>>> Xem thêm: Đất bị lấn chiếm thì phải làm sao? Tư vấn chi tiết nhất

Cơ quan đủ thẩm quyền để thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất thổ cư

Đối với thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ do Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Sau khi Phòng Tài nguyên và Môi trường đã xem xét và duyệt hồ sơ sẽ trình lên cho UBND cấp huyện/quận để xin duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

>>> Tư vấn về đất nông nghiệp và đất thổ cư theo quy định mới nhất, liên hệ ngay 1900.6174

Trên đây là tư vấn của Luật sư Luật Thiên Mã về đất nông nghiệp và đất thổ cư. Chúng tôi mong rằng bài viết trên đây sẽ đem đến cho các bạn những thông tin hữu ích về vấn đề này. Nếu có bất kỳ khó khăn hay thắc mắc nào, hãy liên hệ đến chung tôi qua số hotline 1900.6174 để được hỗ trợ.